Bất động sản công nghiệp miền Bắc: Pháp lý và hạ tầng trở thành lợi thế cạnh tranh

Dòng vốn FDI vào Việt Nam đang tăng mạnh cả về quy mô lẫn chất lượng, kéo theo nhu cầu mở rộng sản xuất, logistics và mặt bằng công nghiệp. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc tiếp tục mở rộng nguồn cung, nhưng đồng thời cũng bước vào giai đoạn cạnh tranh cao hơn khi doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến hạ tầng, pháp lý, khả năng vận hành và tổng chi phí đầu tư thay vì chỉ nhìn vào giá thuê.

Giá thuê không còn là "thước đo" duy nhất

Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), 7 tháng đầu năm, Việt Nam thu hút trên 38 tỷ USD vốn FDI, tăng 58% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, vốn đăng ký cấp mới đạt hơn 21 tỷ USD, tăng 110%. Dòng vốn này đang dịch chuyển rõ hơn về các lĩnh vực công nghệ cao, điện tử, bán dẫn, nghiên cứu và phát triển, công nghiệp chế biến, chế tạo và những ngành có giá trị gia tăng cao.

Sự thay đổi về chất của dòng vốn FDI cũng đặt ra yêu cầu mới đối với thị trường bất động sản công nghiệp. Nghị quyết số 10-NQ/TW về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài xác định trọng tâm không chỉ là thu hút thêm dự án, mà hướng tới nâng cao chất lượng dòng vốn, thúc đẩy đổi mới mô hình tăng trưởng, công nghệ và năng lực cạnh tranh.

Theo Cushman & Wakefield, trong nửa đầu năm 2026, cả ba phân khúc gồm đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn tại miền Bắc đều ghi nhận nguồn cung tăng. Hải Phòng và Bắc Ninh tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt, trong khi Hưng Yên, Ninh Bình và Phú Thọ nổi lên nhờ quỹ đất dồi dào, chi phí cạnh tranh và kết nối hạ tầng được cải thiện.

Riêng đất khu công nghiệp, tổng quỹ đất lũy kế đến hết quý II đạt hơn 25.200 ha. Trong 6 tháng đầu năm, hơn 1.200 ha nguồn cung mới từ các khu công nghiệp tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Ninh Bình được bổ sung, cho thấy xu hướng mở rộng không gian công nghiệp đang diễn ra rõ nét.

Nguồn cung tăng khiến tỷ lệ lấp đầy bình quân đất khu công nghiệp giảm nhẹ xuống 64%. Tuy nhiên, diễn biến này chủ yếu phản ánh độ trễ hấp thụ của các dự án mới hơn là sự suy yếu của nhu cầu. Tại các thị trường có nền tảng công nghiệp tốt, tỷ lệ lấp đầy vẫn ở mức cao, trong đó Hà Nội gần như đạt mức tuyệt đối, còn Bắc Ninh và Hưng Yên duy trì trên 70%.

Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn, diễn biến còn tích cực hơn. Nguồn cung đạt khoảng 5,8 triệu m² và tỷ lệ lấp đầy bình quân khoảng 86%. Đáng chú ý, các thị trường vệ tinh như Hưng Yên, Ninh Bình và Phú Thọ ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trên 95%, cho thấy dòng nhu cầu đang dần lan tỏa khỏi những trung tâm công nghiệp truyền thống.

Trong khi đó, nhà kho xây sẵn hưởng lợi rõ rệt từ sự phát triển của logistics. Tỷ lệ lấp đầy bình quân đạt 85,7%, tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Hưng Yên, Hải Phòng và Bắc Ninh tiếp tục là những thị trường có hoạt động đáng chú ý, phản ánh mối liên hệ ngày càng chặt chẽ giữa sản xuất công nghiệp và nhu cầu logistics.

Những con số trên cho thấy bức tranh không đơn thuần là nguồn cung tăng hay giảm. Thị trường đang hình thành một cấu trúc mới, trong đó các trung tâm công nghiệp lớn tiếp tục giữ vai trò đầu tàu, còn các địa phương vệ tinh ngày càng có cơ hội thu hút những dự án mới nhờ quỹ đất và lợi thế chi phí.

Khi nguồn cung mở rộng, bài toán lựa chọn địa điểm của doanh nghiệp cũng thay đổi. Nếu trước đây giá thuê thường là một trong những tiêu chí đầu tiên được đặt lên bàn cân, hiện nay nhà đầu tư có xu hướng tính toán tổng chi phí trong toàn bộ vòng đời dự án, từ logistics, xây dựng, năng lượng, nhân công đến pháp lý và vận hành.

Theo ông Chen YongJian - đại diện Công ty TNHH Tổng hợp Nguyên Giáp, giá thuê vẫn quan trọng nhưng không còn là yếu tố quyết định duy nhất. Một địa điểm có giá thấp hơn có thể không mang lại hiệu quả nếu doanh nghiệp phải chịu chi phí vận chuyển cao, thủ tục kéo dài hoặc hạ tầng không đáp ứng yêu cầu sản xuất.

Điều này đặc biệt có ý nghĩa với những doanh nghiệp tham gia chuỗi cung ứng toàn cầu. Khả năng kết nối với cao tốc, cảng biển, sân bay, cửa khẩu, trung tâm logistics và mạng lưới nhà cung cấp có thể tác động trực tiếp tới thời gian giao nhận cũng như độ ổn định của chuỗi cung ứng.

Nói cách khác, chênh lệch USD tiền thuê trên mỗi mét vuông chưa chắc quan trọng bằng chi phí phát sinh trong quá trình vận hành. Đây cũng là lý do các địa phương có lợi thế về kết nối hạ tầng đang ngày càng được quan tâm, ngay cả khi không phải là những thị trường có giá thuê thấp nhất.

Yếu tố nào là lợi thế cạnh tranh?

Cùng với vị trí, tính minh bạch pháp lý và khả năng triển khai dự án đang trở thành những tiêu chí quan trọng hơn trong quyết định thuê hoặc đầu tư. Doanh nghiệp phải đánh giá đồng thời hồ sơ đất đai, thời hạn sử dụng, ngành nghề được phép tiếp nhận, thủ tục đầu tư, xây dựng, môi trường và phòng cháy, chữa cháy.

Với các dự án sản xuất, chất lượng hạ tầng cũng không thể chỉ được đánh giá qua khả năng kết nối giao thông. Công suất điện dự phòng, hệ thống cấp nước, xử lý nước thải, tải trọng sàn, chiều cao nhà xưởng, tiêu chuẩn phòng cháy và khả năng lắp đặt máy móc đều có thể ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí cũng như thời điểm đưa nhà máy vào vận hành.

Đây là điểm khiến cuộc cạnh tranh giữa các khu công nghiệp ngày càng chuyển từ cạnh tranh về "đất" sang cạnh tranh về chất lượng sản phẩm. Một khu công nghiệp có vị trí tốt nhưng hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn thiện hoặc thủ tục kéo dài sẽ khó duy trì lợi thế trước những dự án có khả năng đáp ứng nhanh và đồng bộ hơn.

Theo ông Nguyễn Phước Thuận - Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc đang bước sang giai đoạn phát triển chất lượng hơn. Các quyết định đầu tư và thuê mặt bằng ngày càng ưu tiên vị trí chiến lược, năng lực hạ tầng, chất lượng tài sản và khả năng vận hành dài hạn.

Sự phát triển của hạ tầng đang mở rộng phạm vi cạnh tranh của thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc. Khi quỹ đất tại các trung tâm truyền thống dần thu hẹp, Hưng Yên, Ninh Bình và Phú Thọ có thêm dư địa thu hút các dự án mới.

Theo Cushman & Wakefield, trong giai đoạn 2026-2028, miền Bắc dự kiến tiếp nhận thêm khoảng 7.200 ha đất khu công nghiệp, cùng hàng trăm nghìn mét vuông nhà xưởng và nhà kho xây sẵn. Bắc Ninh và Hải Phòng tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt, trong khi các thị trường vệ tinh được kỳ vọng gia tăng sức hút nhờ quỹ đất và kết nối hạ tầng.

Về dài hạn, những dự án hạ tầng chiến lược như cảng nước sâu, sân bay quốc tế Gia Bình và mô hình khu thương mại tự do được kỳ vọng tiếp tục củng cố sức cạnh tranh của toàn khu vực. Cùng với đó, yêu cầu về logistics xanh và tiêu chuẩn ESG có thể trở thành yếu tố ngày càng quan trọng trong việc thu hút các ngành công nghệ cao, bán dẫn, trung tâm dữ liệu và chuỗi cung ứng toàn cầu.