"Báo động đỏ" tồn kho bất động sản

>> Áp thuế người "lướt sóng" bất động sản

Trải qua nửa cuối năm 2022 với những thông tin tiêu cực, thị trường bất động sản chịu cảnh trầm lắng ở cả 3 miền Bắc, Trung, Nam. Theo đó, lượng hàng tồn kho của nhiều doanh nghiệp cũng đã tăng lên.

Áp lực tồn kho gia tăng

Theo báo cáo mới đây của Savills, trong quý 4/2022, nguồn cung sơ cấp phân khúc căn hộ TP.HCM là 8.000 căn tăng 20% theo quý và 2% theo năm; hàng tồn kho chiếm 80% và nguồn cung mới giảm 22% theo quý và 72% theo năm.

Chia sẻ tại Diễn đàn “Phát triển bền vững thị trường bất động sản năm 2022” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức vừa qua, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết từ đầu năm đến nay chỉ có khoảng hơn 40.000 sản phẩm bất động sản mới được tung ra thị trường. Con số này tương đương khoảng 20% của năm 2018. Hàng tồn kho trên thị trường tính đến thời điểm hiện tại cũng ngót nghét 100.000 sản phẩm đang có tính thanh khoản rất yếu, đa số nằm ở phân khúc cao cấp.

Trong khi đó, theo thống kê từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, tính đến hết quý III, dữ liệu từ 15 doanh nghiệp bất động sản lớn được niêm yết trên sàn chứng khoán ghi nhận, tổng lượng tồn kho là gần 261.000 tỷ đồng, tương đương 10,4 tỷ USD, tăng gần 7,4% so với quý trước và tăng hơn 28% so với cùng kỳ.

Liên quan đến vấn đề hàng tồn kho, trong một chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup đưa ra con số rất đáng quan ngại, đó là thời gian vòng quay hàng tồn kho tăng ở mức rất cao, lên mức trên 1.497 ngày, tức hơn 4 năm. Đây là mức cao đáng báo động cho các doanh nghiệp bất động sản. 

Áp lực gia tăng khi bối cảnh tồn kho gia tăng, các chủ đầu tư ra sức chiết khấu, có dự án lên đến 50%, nhưng vẫn khó thoát hàng.

Trong báo cáo thị trường công bố vừa qua của Batdongsan.com.vn cho thấy thông thường giai đoạn cận Tết thường là cao điểm của thị trường bất động sản. Chưa kể năm nay, không ít doanh nghiệp cũng đưa ra những mức chiết khấu cao lên đến 40-50%. Thế nhưng đà tiêu thụ ảm đạm dần gia tăng vào nửa cuối năm, và là tình trạng chưa từng xuất hiện trong 5 năm trở lại đây.

Trao đổi với PV, đại diện một chủ đầu tư chung cư cao cấp ở TP.HCM cũng thừa nhận sức mua ngày càng giảm mạnh đã khiến nhiều doanh nghiệp lao đao và có phần chùn chân. Trên thị trường đã có một số dự án tạm lùi thời gian ra mắt để chờ qua giai đoạn trầm lắng. 

>> Thị trường "rung lắc", liệu có "đáy" của chung cư?

"Cơn bĩ cực" của doanh nghiệp

Theo các chuyên gia, với các tính chất đặc thù, khác với các ngành khác thì bất động sản nhìn vào lượng hàng tồn kho theo cả hai hình thái tích cực và tiêu cực. Việc tăng lượng hàng tồn kho nếu nằm trong kế hoạch, chiến lược kinh doanh sẽ là lợi thế của các doanh nghiệp bất động sản, được coi là “quả đấm thép” để doanh nghiệp tăng trưởng mạnh trong dài hạn.

Song, cũng cần phải xem xét những yếu tố rủi ro từ hàng tồn kho là bất động sản dở dang, bởi trên thực tế, rất nhiều dự án thực hiện nhiều năm mà chưa hoàn thành vì nhiều lý do.

Ở bối cảnh hiện tại, không khó để nhận thấy nhiều sản phẩm bất động sản ra đời và nổi lên theo xu thế nhưng không có một văn bản pháp luật nào quy định rõ ràng, khiến các sản phẩm phát triển thiếu hành lang pháp lý. Hay với việc quá phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng nên khi nguồn vốn bị đóng là bất động sản khó khăn. 

Cảnh báo về những hệ lụy từ áp lực tồn kho bất động sản, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết hàng tồn kho thành phẩm là sản phẩm đã hoàn thiện như căn hộ, nhà ở đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch, làm mất tính thanh khoản của doanh nghiệp, trở thành cục nợ có thể dẫn đến nguy cơ phá sản nếu không thể biến lượng hàng tồn thành tiền. 

Còn tồn kho bán thành sản phẩm hay còn gọi là bất động sản dở dang nếu thực hiện mãi không xong vì nhiều lý do cả về thủ tục pháp lý, vốn... và kéo dài sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp bất động sản nói riêng và cho nền kinh tế nói chung. Hàng tồn kho nằm trong nhóm dự án vướng mắc về pháp lý, bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay ngày càng lớn.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cũng bày tỏ quan ngại với các dự án hoàn thiện nhưng chưa tiêu thụ được hết. Ông Đính cho rằng các chủ đầu tư cần điều chỉnh giá sao cho phù hợp với khả năng mua của khách hàng, bởi dự án đã ra thành phẩm nhưng chưa bán hoặc không bán được sẽ làm mất tính thanh khoản của thị trường.