Bất động sản 2024, đo độ ngấm “liều thuốc" chính sách

>>> Bất động sản 2024: Nguồn cung cải thiện

“Hồi sức” sau loạt chính sách hỗ trợ

Năm 2023 là một năm “đặc biệt” của ngành BĐS, bởi chưa khi nào thị trường đón nhận nhiều trợ lực về mặt chính sách. Nghị định 08 về trái phiếu, Nghị quyết 33 tái cơ cấu nợ BĐS, room tín dụng được nới, Ngân hàng Nhà nước 4 lần giảm lãi suất điều hành, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội… Đặc biệt, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi). 

Đan xen giữa những quyết sách lớn là những thông tư, công điện từ Chính phủ, bộ ngành nhằm “gia cố” lại những lỗ hổng trong tiến trình tái cấu trúc của thị trường. Mỗi chính sách tác động đến một góc cạnh của thị trường BĐS nhưng vấn đề chung vẫn là “kéo dài thời gian” cho doanh nghiệp, thị trường “hồi sức”.

Trước hết, với Nghị quyết 08, đây là quyết sách chưa có tiền lệ và mang lại hiệu quả cao, đặc biệt là cơ chế giãn, hoãn nợ trái phiếu và cơ chế cho hoán đổi tiền – hàng (đổi trái phiếu doanh nghiệp sang BĐS). Nhiều doanh nghiệp đã phần nào thoát được “ điểm nghẽn” về tài chính vì đã thành công trong việc đàm phán giãn nợ với trái chủ. 

Sau hồi sức, Nghị quyết 33 là chính sách tạo điều kiện cho doanh nghiệp tái cấu trúc lại các khoản nợ ngân hàng, cơ cấu lại tài sản và dòng tiền để tồn tại.  Nghị quyết được xem là đã "bắt đúng bệnh" của thị trường BĐS hiện nay, khi tập trung vào 2 điểm nghẽn quan trọng là nguồn vốn và pháp lý.

Khảo sát sơ bộ của Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam cho thấy, có đến 2/3 doanh nghiệp gần như không phát triển dự án mới trong 1 năm qua, trong khi nhà đầu tư lựa chọn các kênh đầu tư khác như gửi tiết kiệm và chứng khoán.

"Nghị quyết 33 đã đưa ra những giải pháp rất cụ thể, trúng và đúng, liên quan đến những vướng mắc, khó khăn của thị trường BĐS. Những giải pháp này liên quan trực tiếp đến tất cả ban ngành, cơ quan liên quan đến thị trường BĐS, đặc biệt nhấn mạnh đến trách nhiệm của các doanh nghiệp BĐS, đó là phải cùng nhau tháo gỡ khó khăn cho thị trường này", PGS.TS Phạm Thị Hoàng Anh - Phó Giám đốc Học viện Ngân hàng, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Ngân hàng, đánh giá. 

Có thể nói, đi qua năm 2023 thị trường BĐS đã “hạ cánh mềm” ở các khía cạnh căng thẳng như nợ trái phiếu, room tín dụng cho BĐS, lãi suất leo thang… Tuy vậy, vấn đề của BĐS năm trước được xác định là mức độ phản ứng của khu vực thực thi chính sách rất yếu sau những nỗ lực hỗ trợ của các ngành chức năng.

>>> Khơi thông dòng vốn cho bất động sản 2024

Chính phủ đã thành lập một tổ công tác đặc biệt để giải quyết khó khăn cho thị trường nhưng phải hồi từ tổ này về công tác thực thi chính sách ở các cấp, địa phương vẫn còn trì trệ và tiêu cực. Thị trường chỉ xác định là “hồi sức” còn khả năng tự vận động vẫn chưa thấy được sự nỗ lực của các bên liên quan.

Đo độ ngấm chính sách

Đã có rất nhiều đơn vị nghiên cứu, chuyên gia đưa ra dự báo về thời điểm phục hồi của thị trường BĐS trong năm 2024. Tuy vậy, vẫn chưa có dự báo nào “khoanh” được thời điểm rõ ràng bởi thị trường phản ứng với các chính sách hỗ trợ tương đối yếu ớt. 

Bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho rằng, thị trường BĐS luôn trải qua qua bốn giai đoạn trước khi hình thành một chu kỳ mới. Các giai đoạn có thể được mô tả như phục hồi, tăng trưởng, sốt nóng và suy thoái. Dường như thị trường BĐS Việt Nam năm qua đã ở giai đoạn suy thoái. Nhưng cũng có thể nói một cách lạc quan rằng thị trường BĐS đã có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn cho năm nay. 

Sự sôi nổi của thị trường BĐS trong năm 2024 sẽ phụ thuộc vào 3 yếu tố: kinh tế vĩ mô, dòng tiền trong xã hội và nguồn cung. Đến thời điểm hiện tại, lãi suất ngân hàng tiết kiệm đã giảm so với đầu năm 2022 và có chiều hướng tiếp tục giảm, từ đó sẽ kéo lãi suất cho vay giảm theo trong năm 2024. Các chủ đầu tư trong giai đoạn cuối năm 2023 cũng đã đưa ra các dự án với chính sách trả chậm khá hấp dẫn. Theo đó, nguồn cung sẽ cải thiện dần trong năm 2024 giúp giảm tình trạng khan hàng dẫn đến giá cao. 

Các điểm này sẽ cần thời gian để gặp nhau, tạo ra sự hứng khởi trên thị trường BĐS nhà ở. Năm 2024 được xác định là giai đoạn bản lề để đo sự hấp thụ chính sách của thị trường đến đâu trong tiến trình phục hồi. 

Theo TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, bước sang năm 2024 thị trường BĐS vẫn phải đối với với những thách thức như: sức cầu yếu; những rủi ro liên quan đến tỷ giá, chứng khoán sẽ chịu nhiều sức ép hơn trước đây; đầu tư công có sự tăng trưởng tốt nhưng chưa thể tạo đột phá; Về nguồn vốn thì doanh nghiệp vẫn sẽ khó khăn do thị trái phiếu phục hồi chậm; Cùng với đó là vấn đề liên quan đến pháp lý khi quá trình cải cách chính sách còn chậm so với nhu cầu phát triển thực tế. 

“Năm 2023 các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS phải đối diện với một áp lực lớn đó là đáo hạn trái phiếu, trong bối cảnh nguồn vốn vay bị kiểm soát chặt chẽ, huy động từ nhà đầu tư hết sức hạn chế. Nhưng đến thời điểm cuối năm thì thị trường đã vượt qua những thách thức lớn nhất, bước sang năm 2024 với việc các chính sách hỗ trợ có độ thấm tốt hơn, lãi suất cho vay từ ngân hàng tiếp tục được điều chỉnh theo chiều hướng giảm, sẽ giúp cho thị trường BĐS diễn biến theo chiều hướng tốt hơn” – TS Cấn Văn Lực cho hay.