Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở mới sẽ tác động thế nào đến người mua nhà?

>> 5 “xung lực” phục hồi bất động sản nghỉ dưỡng

Trao đổi với PV, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing chia sẻ những thay đổi tác động đến người mua nhà và cách nhận diện cơ hội đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới.

Thị trường sẽ phát triển bền vững

- Thưa ông, với những thay đổi từ Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi, chủ đầu tư sẽ phải đối diện với những tiêu chí khắt khe hơn?

Ông Trần Quang Trung: Nếu như nhìn vào những thay đổi của Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở sửa đổi, chúng ta nhìn thấy rõ nổi trội lên 3 vấn đề. Một là, giải quyết vấn đề minh bạch hóa thị trường, thông tin. Thứ hai là thiên về bảo vệ các bên tham gia. Thứ ba, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng bền vững hơn.

Vì vậy, để phù hợp với sự thay đổi này, doanh nghiệp sẽ phải chuẩn bị cho mình những năng lực để phù hợp, đặc biệt là các năng lực liên quan đến khả năng hoàn thiện về pháp lý và năng lực tài chính.

Vì nếu như đã siết quy định rõ về chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, có nghĩa doanh nghiệp phải có năng lực tài chính vững chắc hơn, năng lực triển khai thi công tốt hơn. Để đảm bảo được bàn giao nhà đúng thời gian, doanh nghiệp không bị thiệt hại về việc vi phạm hợp đồng vì đã có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng, và thu được tiền của người mua nhà theo đúng tiến độ  thanh toán.

Với luật mới, từ nay đến trước khi đưa vào ban hành áp dụng từ 1/1/2025, tôi cho rằng chỉ những chủ đầu tư nào có dự án sẵn sàng về hồ sơ pháp lý, có năng lực triển khai, có năng lực tài chính và đương nhiên phải ở phân khúc mà thị trường có thể hấp thụ được năm 2024, đây là thời cơ cực kỳ quý báu cho các chủ đầu tư ra hàng  trong giai đoạn đầu của năm 2024.

>> Hà Nội: Giá thuê văn phòng hạng A giảm nhẹ

- Khi luật ngày càng hoàn thiện, tăng tính bảo vệ cho người mua nhà đồng thời cũng trao cơ hội lành mạnh cho những chủ đầu tư tốt, dự án tốt. Ông có gợi ý những chỉ dấu cho người mua BĐS trong thời điểm này?

Ông Trần Quang Trung: Ở đây chúng ta đang nói đến câu chuyện BĐS hình thành trong tương lai. Đã là hình thành trong tương lai, bản chất người mua nhà (bao gồm người dân mua để ở và đầu tư) đặt niềm tin, tiền của họ vào trong tay của chủ đầu tư. Trước đây khi luật chưa rõ ràng, nhiều chủ đầu tư lách luật, hoặc áp dụng luật nhưng năng lực triển khai không có, năng lực tài chính yếu, dòng tiền gãy thì xảy ra các vấn đề tranh chấp.

Trong 1 năm trở lại đây, với những biến động của thị trường BĐS đã lộ diện rõ đâu là chủ đầu tư uy tín và đâu là chủ đầu tư không uy tín. Chúng ta thấy rằng, chỉ các chủ đầu tư có năng lực triển khai dài hơi, quản trị dòng tiền tốt và có hồ sơ pháp lý dự án chuẩn chỉ ngay từ đầu mới có thể ra hàng và đó là cơ hội của họ.

Theo tôi, năng lực chủ đầu tư thì không chỉ dừng ở việc họ bàn giao cho mình xong mà sẽ là sự đồng hành trong suốt quá trình cư dân về ở. Triển khai xây dựng dự án chỉ mất tầm hơn 2 năm, lâu thì đến vài năm nhưng việc đáp ứng được kỳ vọng của người dân để hình thành được cư dân hay không? đảm bảo được các tiện ích đáp ứng những tiêu chí mà người bán hàng đã hứa với khách hàng trong quá trình bán hàng hay không? Rồi đến việc nâng trải nghiệm người dân tại đó, đáp ứng tiêu chuẩn vận hành, dịch vụ với căn hộ chung cư thì cần đến chục năm để kiểm chứng.

Tôi biết có những chủ đầu tư dự án từ Bắc chí Nam vẫn ra hàng, vẫn bàn giao hàng loạt dự án đúng tiến độ. Tôi nghĩ bước sang năm 2024, sự đào thải doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS sẽ tiếp tục còn mạnh mẽ hơn nữa, bởi vì có những chủ đầu tư sẽ rơi vào tình trạng không làm cũng chết mà làm cũng chết.

Hết cửa cho phân lô bán nền, dòng tiền vào BĐS chảy về đâu?

- Vẫn là câu chuyện về sự đào thải, theo ông, việc siết chặt phân lô bán nền trong luật mới thị trường sẽ chịu những tác động như thế nào?

Ông Trần Quang Trung: Phân lô bán nền trước đây tạo ra loại BĐS ba không, đó là: không hạ tầng, không hình thành dân cư, không khai thác cho thuê được dẫn đến vấn đề đọng vốn của nhà đầu tư khi thị trường có biến động. Nhưng khi đô thị hóa, thì từ Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh sẽ quy định rõ một năm sẽ cần sử dụng bao nhiêu đất và tương ứng mất độ dân cư là bao nhiêu. Phân lô bán nền lại không áp những tiêu chí như vậy.

Vì thế, một khi siết chặt việc phân lô đồng nghĩa loại hình này tại các thành phố sẽ bị “hết cửa”, nguồn cung sẽ bị thu hẹp, khách hàng mua bán đất nền cũng ít nhiều giảm sút do không dễ tiếp cận và tìm kiếm sản phẩm như trước đó.

- Tuy nhiên với những thay đổi như vậy thì ông có nghĩ nhà đầu tư sẽ thay đổi dòng tiền không? Nếu trong tầm tài chính hạn chế, đâu sẽ là sự lựa chọn tốt?

Ông Trần Quang Trung: Phân lô bán nền phát triển ở giai đoạn nóng, đặc biệt là cuối năm 2021, trước khi thị trường bị gãy thì giá đất phân lô bán nền đã được đẩy lên rất cao nhưng tính thanh khoản gần như không có, nên loại hình này chứa đựng nhiều yếu tố đầu cơ, nhà đầu tư mua đất bỏ đó chờ tăng giá trong tương lai, bản chất là đầu cơ chứ không có yếu tố dòng tiền.

Khi thị trường biến động, người ta sẽ tập trung vào những phân khúc phục vụ cho nhu cầu thật. Tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM là phân khúc căn hộ chung cư, các loại nhà phố, thổ cư…đáp ứng nhu cầu ở thật cho người dân.

Tuy nhiên, với tài chính trong khoảng 2 - 3 tỷ nhà đầu tư nên cân nhắc lựa chọn, thời gian vừa qua nhiều chủ đầu tư cũng đã đưa ra chính sách kích cầu rất tốt giúp người mua nhà như các chính sách về chiết khấu, giảm số tiền mỗi đợt đóng, ưu đãi về lãi suất và tăng thời gian thanh toán giúp khách hàng giảm áp lực tài chính và có thể tiếp cận được những sản phẩm bất động sản tốt hơn.

- Trân trọng cảm ơn ông!