Thị trường bán lẻ tại Hà Nội và TP HCM tiếp tục sôi động đầu năm 2026, song nguồn cung hạn chế đang đẩy tỷ lệ lấp đầy và giá thuê lên cao.
Thị trường mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội và TP HCM bước vào đầu năm 2026 trong trạng thái sôi động nhưng thiếu cân bằng: sức cầu duy trì ở mức cao, tỷ lệ lấp đầy tiếp tục neo đỉnh, nhiều thương hiệu quốc tế đẩy mạnh hiện diện, trong khi nguồn cung mới vẫn ra thị trường khá dè dặt.
Sự lệch pha giữa cung và cầu không chỉ đẩy giá thuê tăng lên, mà còn cho thấy bất động sản bán lẻ đang bước vào giai đoạn cạnh tranh chọn lọc hơn, nơi lợi thế thuộc về những vị trí đắc địa và các dự án có khả năng vận hành, tạo trải nghiệm tốt.
Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản bán lẻ Việt Nam tiếp tục đối mặt với một nghịch lý quen thuộc: nhu cầu thuê duy trì mạnh, nhưng nguồn cung mới vẫn nhỏ giọt. Trong bối cảnh tiêu dùng phục hồi tích cực nhờ nền tảng kinh tế tăng trưởng ổn định, áp lực lên các mặt bằng chất lượng cao tại hai đô thị lớn ngày càng rõ nét.
Theo số liệu từ Savills, GDP Việt Nam năm 2025 tăng 8%, mức cao thứ hai trong vòng 5 năm trở lại đây, trong khi tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng đạt gần 7 triệu tỷ đồng, tăng 9,2% theo giá danh nghĩa. Đà tăng này tạo nền tảng cho hoạt động mở rộng của các thương hiệu bán lẻ, song cũng khiến bài toán thiếu hụt mặt bằng ngày càng trở nên nổi bật hơn tại Hà Nội và TP HCM.
Tại TP HCM, sức ép cầu vượt cung đang thể hiện rõ ở các chỉ số vận hành. Tổng nguồn cung bán lẻ tích lũy của thành phố hiện đạt khoảng 1,2 triệu m2, tăng 6,26% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ lấp đầy đạt 93,6%, cho thấy phần lớn diện tích hiện hữu đã nhanh chóng được thị trường hấp thụ.
Theo Cushman & Wakefield, giá thuê trung bình tầng trệt tại TP HCM hiện ở mức 53,36 USD/m2/tháng. Động lực mở rộng đến từ cả các thương hiệu quốc tế lẫn các chuỗi nội địa. Một số tên tuổi ngoại đã gia nhập hoặc mở rộng hiện diện tại khu vực trung tâm như Miki House tại Takashimaya hay Oh!Some tại Vincom Đồng Khởi. Trong khi đó, nhiều thương hiệu trong nước cũng đang mở rộng ra các quận ngoài trung tâm để tìm kiếm dư địa tăng trưởng.
Dữ liệu từ Savills cũng cho thấy bức tranh tương tự khi thị trường bán lẻ TP HCM duy trì tỷ lệ lấp đầy khoảng 94%, được hỗ trợ bởi nhu cầu ổn định từ các ngành hàng như ẩm thực, giải trí và nội thất. Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Giám đốc Nghiên cứu cấp cao Savills TP HCM, sự khan hiếm nguồn cung cùng làn sóng mở rộng của các thương hiệu quốc tế đang khiến triển vọng thị trường thêm thắt chặt, đặc biệt tại khu vực trung tâm.
Trong ngắn hạn, nguồn cung mới tại TP HCM chưa đủ lớn để tạo ra thay đổi đáng kể về mặt bằng giá. Thị trường dự kiến chỉ đón thêm khoảng 38.000 m2 trong năm 2025 và gần 80.000 m2 trong ba năm tiếp theo, phần lớn tập trung tại khu vực trung tâm với sự xuất hiện của một số dự án lớn như Marina Central Tower và Lancaster Legacy. Điều đó đồng nghĩa áp lực cạnh tranh tại các vị trí đắc địa vẫn sẽ duy trì ở mức cao trong thời gian tới.
Tại Hà Nội, thị trường bán lẻ cũng tiếp tục duy trì nhịp tăng trưởng tích cực. Mới đây, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội chia sẻ, nguồn cung mặt bằng bán lẻ của Thủ đô vẫn trong trạng thái hạn chế, dù trong năm 2026 thị trường dự kiến sẽ đón thêm khoảng 300.771 m2 sàn từ 11 dự án mới. Trong đó, trung tâm thương mại tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong cơ cấu nguồn cung.
Trước đó, số liệu của Savill ghi nhận Hà Nội đang có tổng nguồn cung toàn thị trường duy trì ở mức 1,4 triệu m2. Tỷ lệ lấp đầy đạt 85,4%, trong khi giá thuê tầng trệt tăng lên 47,1 USD/m2/tháng.
Các trung tâm thương mại quy mô lớn tiếp tục vận hành với công suất cao, còn những dự án cũ hơn đang từng bước điều chỉnh cơ cấu khách thuê để phù hợp hơn với xu hướng tiêu dùng mới.
Đáng chú ý, diễn biến trên các tuyến phố thương mại cao cấp cho thấy mức độ phân hóa ngày càng rõ. Báo cáo Main Streets Across the World 2025 do Cushman & Wakefield công bố đầu tháng 3/2026 cho thấy phố Tràng Tiền đã thiết lập mức giá thuê kỷ lục mới trong năm 2025, bất chấp mặt bằng bán lẻ đường phố nói chung tại Việt Nam có xu hướng giảm giá. Điều này phản ánh thực tế rằng dòng tiền vẫn tập trung mạnh vào các vị trí “kim cương”, trong khi những mặt bằng thứ cấp chịu áp lực cạnh tranh lớn hơn.
Bà Sona Aggarwal, Giám đốc Bán lẻ khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Cushman & Wakefield, nhận định thị trường bán lẻ khu vực vẫn cho thấy sức chống chịu đáng kể trước các thách thức kinh tế, còn tại Việt Nam, phân khúc hàng xa xỉ tiếp tục thể hiện độ bền khi các thương hiệu mở rộng hiện diện theo hướng chọn lọc hơn.
Không chỉ chịu tác động từ bài toán cung - cầu, thị trường bán lẻ còn đang thay đổi rõ ở cấu trúc nhu cầu thuê. Nếu trước đây ngành hàng ẩm thực là lực cầu chủ đạo, thì hiện nay xu hướng đã dịch chuyển sang các nhóm ngành có tính trải nghiệm và nhận diện thương hiệu cao hơn.
Tại Hà Nội, Savills ghi nhận nhu cầu thuê đang chuyển dịch từ F&B sang chuỗi cửa hàng tiện lợi, thời trang và mỹ phẩm. Một phần nguyên nhân đến từ những yêu cầu mới của quy định phòng cháy, chữa cháy, khiến nhiều nhà bán lẻ quy mô nhỏ có xu hướng rời nhà phố để chuyển vào các trung tâm thương mại hiện đại, nơi có hạ tầng vận hành và hệ thống an toàn đồng bộ hơn.
Theo Savills, xu hướng dịch chuyển này mang tính cơ cấu nhiều hơn là ngắn hạn. Trong bối cảnh các dự án mega mall sắp ra mắt, thị trường Hà Nội được kỳ vọng sẽ xuất hiện thêm những mô hình bán lẻ và trải nghiệm tiêu dùng mới, tạo lực hút cho khách thuê cũng như người mua sắm.
Nguồn cung tương lai của Hà Nội cũng được đánh giá khả quan hơn, với khoảng 257.670 m2 sàn bán lẻ từ 9 dự án dự kiến gia nhập thị trường trong giai đoạn 2026-2027. Một số tên tuổi lớn như Takashimaya và Thiso Mall được kỳ vọng sẽ góp phần tái định hình cục diện bán lẻ tại Thủ đô.
Trong khi đó, tại TP HCM, nhu cầu thuê tiếp tục được dẫn dắt bởi các mô hình mang tính trải nghiệm như ẩm thực, giải trí và lifestyle. Các khu vực ngoài trung tâm ngày càng hấp dẫn hơn nhờ mức giá thuê cạnh tranh, song khu vực trung tâm vẫn giữ vai trò là lựa chọn ưu tiên đối với các thương hiệu cao cấp, cửa hàng flagship và các mô hình cần độ nhận diện thương hiệu cao.
Ở góc độ triển vọng, Savills Vietnam cho rằng bất động sản bán lẻ và văn phòng sẽ tiếp tục hưởng lợi từ nền tảng tăng trưởng kinh tế, nhưng cơ hội sẽ không phân bổ đồng đều. Lợi thế sẽ nghiêng về những dự án ở vị trí tốt, chất lượng vận hành cao và có khả năng thích ứng với hành vi tiêu dùng mới.
Ông Giang Huỳnh, đại diện Savills Vietnam, cho rằng thị trường bất động sản thời gian tới khó có khả năng phục hồi đồng loạt. Thay vào đó, các yếu tố như kinh tế vĩ mô, chính sách tiền tệ và khung pháp lý mới sẽ tiếp tục định hình thị trường theo hướng thận trọng hơn, với sự phân hóa ngày càng rõ giữa các phân khúc cũng như vị trí.
Bức tranh bất động sản bán lẻ đầu năm 2026 vì thế cho thấy dấu hiệu của một giai đoạn phát triển trưởng thành hơn. Thị trường không còn là cuộc đua mở rộng nguồn cung bằng mọi giá, mà đang chuyển sang cuộc cạnh tranh khắt khe hơn ở những mặt bằng thực sự có giá trị. Trong bối cảnh đó, các vị trí trung tâm, dự án quy mô lớn và mô hình bán lẻ giàu trải nghiệm sẽ tiếp tục là nơi thu hút mạnh nhất dòng vốn cũng như chiến lược mở rộng của các thương hiệu trong và ngoài nước.
