Thị trường bất động sản Hà Nội bước vào năm 2026 với triển vọng phục hồi rõ nét và xu hướng nâng cấp chất lượng ở nhiều phân khúc.
Dữ liệu 2025 cho thấy thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục khả năng phục hồi mạnh mẽ, thanh khoản thấp tầng cải thiện, trong khi văn phòng hạng A và bán lẻ cao cấp tiếp tục dẫn dắt xu hướng nâng chuẩn sản phẩm. Bước sang năm 2026, nguồn cung mới dự kiến tăng tốc, đồng thời định hình mô hình phát triển đa cực gắn với hạ tầng và vai trò ngày càng lớn của các đô thị vệ tinh.
Bất động sản nhà ở: Nguồn cung mới lớn nhất kể từ 2021
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung tương lai năm 2026 dự kiến đạt 18.454 căn, chủ yếu thuộc hạng A và B. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội nhận định: “Trong ngắn hạn, giá sơ cấp dự kiến sẽ tiếp tục duy trì đà tăng. Giá thứ cấp đã tăng cao hơn giá sơ cấp ở tất cả các phân khúc, phản ánh nhu cầu ngày càng tăng đối với các căn hộ có thể bàn giao ngay và có môi trường sống chất lượng. Trong dài hạn, các yếu tố cơ bản của thị trường duy trì tích cực. Việc mở rộng cơ sở hạ tầng sẽ khai mở các khu vực dân cư mới. Các dự án trọng điểm như Đường Vành đai 4, các tuyến metro và những cây cầu mới bắc qua sông Hồng sẽ hỗ trợ quá trình mở rộng đô thị, giúp đa dạng hóa nguồn cung nhà ở trong tương lai”.
Trong năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục cho thấy khả năng phục hồi mạnh mẽ, nhờ vào sự cải thiện về cơ sở hạ tầng, cải cách quy hoạch và nguồn cầu lớn. Nguồn cung mới đạt mức cao nhất trong 5 năm vừa qua, chủ yếu là căn hộ hạng B. Các đại đô thị tiếp tục thu hút sự quan tâm lớn từ người mua nhờ hạ tầng toàn diện và hệ sinh thái đô thị được quy hoạch bài bản.
Với phân khúc biệt thự và liền kề, sự phục hồi của thị trường ngày càng trở nên rõ nét vào cuối năm 2025, khi ngày càng nhiều dự án mới được đưa ra thị trường, cùng với nguồn cung tương lai lớn hơn dự kiến sẽ ra mắt trong những năm tới. Các dự án sắp triển khai được kỳ vọng sẽ có tiêu chuẩn phát triển cao hơn và được thực hiện bởi các chủ đầu tư uy tín. Tổng lượng giao dịch trong năm 2025 đạt mức cao nhất trong 5 năm qua, phản ánh sự phục hồi rõ rệt của hoạt động thị trường.
Đồng thời, hiệu ứng gia tăng tài sản ngày càng thể hiện rõ thông qua mức tăng đáng kể của giá trị bất động sản nhà ở thấp tầng. Trong giai đoạn 5 năm qua, mức tăng giá trên thị trường thứ cấp liên tục vượt mức tăng của thị trường sơ cấp ở tất cả các phân khúc nhà ở thấp tầng.
Savills dự báo trong thời gian tới, động lực kết hợp từ các chính sách di dời bắt buộc và dòng vốn lớn được kỳ vọng sẽ thúc đẩy những thay đổi mang tính nền tảng của thị trường, đặc biệt là xu hướng dịch chuyển nhu cầu về các khu vực vùng ven, các tỉnh lân cận và những địa bàn được hưởng lợi từ các dự án hạ tầng lớn.
Bất động sản thương mại: Triển vọng phục hồi và nâng cấp rõ nét
Ở mảng thương mại, thị trường bán lẻ Hà Nội dự kiến đón thêm 300.771 m² sàn từ 11 dự án trong năm 2026. Giai đoạn 2027–2028, nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại Starlake.
Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, thị trường bán lẻ Hà Nội tiếp tục duy trì trạng thái nguồn cung hạn chế. Trung tâm thương mại vẫn là loại hình chủ đạo. Khu vực Nội thành ghi nhận mật độ bán lẻ cao nhất, củng cố vai trò là trung tâm bán lẻ chính của Hà Nội, trong khi khu vực Trung tâm vẫn bị hạn chế về không gian và chỉ đóng góp một phần nhỏ vào tổng nguồn cung.
Các thương hiệu xa xỉ tiếp tục ưu tiên các vị trí mặt phố tại quận Hoàn Kiếm nhằm tối đa hóa khả năng nhận diện và hiện diện thương hiệu. Tuy nhiên, họ cũng đang dần mở rộng vào các trung tâm thương mại cao cấp, được quản lý chuyên nghiệp tại các quận Nội thành, phản ánh xu hướng chuyển dịch sang bán lẻ chú trọng trải nghiệm, vượt ra ngoài mô hình phố thương mại truyền thống.
Bên cạnh hiệu suất ổn định của thị trường bán lẻ Hà Nội, triển vọng trong tương lai còn được thúc đẩy bởi sự gia nhập của các nhà bán lẻ lớn như Takashimaya và Thiso Mall.
Năm 2025, tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ của Hà Nội tăng 13% theo năm, đạt 962,9 nghìn tỷ VNĐ, với mức tăng trưởng đồng đều ở nhiều nhóm hàng hóa chủ chốt. Sức mua nội địa mạnh mẽ này sẽ tiếp tục hỗ trợ nhu cầu đối với mặt bằng bán lẻ.
Ở phân khúc văn phòng, nguồn cung giai đoạn 2026–2028 chủ yếu là hạng A và tập trung tại khu vực phía Tây và khu vực Nội thành, củng cố xu hướng dịch chuyển sang nguồn cung chất lượng cao hơn ở ngoài Trung tâm.
Trog năm 2025, thị trường duy trì sự ổn định và tương đối cân bằng. Mức giá thuê tăng trưởng nhẹ, khu vực Trung tâm tiếp tục dẫn đầu về mặt bằng giá và hiệu suất hoạt động, trong bối cảnh các khu vực ngoài Trung tâm ghi nhận sự cải thiện dần. Nhu cầu trong năm mang tính chọn lọc và hướng đến tối ưu hiệu quả, với các ngành CNTT và FIRE đóng vai trò dẫn dắt. Hoạt động thuê chủ yếu đến từ nhu cầu di dời và xu hướng nâng cấp không gian làm việc, khi khách thuê cân đối giữa yêu cầu chất lượng và yếu tố chi phí.
