Thị trường bất động sản Hà Nội: Cơ hội từ nhu cầu thật và dòng vốn linh hoạt

Báo cáo quý 3/2025 của Savills Việt Nam cho thấy hầu hết các phân khúc đều có diễn biến tích cực, phản ánh sự dịch chuyển đáng chú ý trong hành vi đầu tư và tiêu dùng nhà ở của người dân Thủ đô.

Phân khúc căn hộ tiếp tục là điểm sáng với hơn 6.300 căn mở bán mới và 7.300 căn được tiêu thụ trong quý 3, tỷ lệ hấp thụ đạt trên 80%. Dòng sản phẩm cao cấp (trên 4 tỷ đồng) chiếm tỷ trọng lớn, trong khi căn hộ dưới 2 tỷ đồng gần như biến mất khỏi thị trường. Tình trạng khan hiếm nguồn cung giá hợp lý khiến việc phát triển các đô thị vệ tinh trở thành hướng đi cần thiết để mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở.

Cùng lúc, Hà Nội đang đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án nhà ở xã hội và nhà ở công nhân, kỳ vọng giúp cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân. Dự kiến quý 4/2025, thị trường sẽ đón hơn 8.900 căn hộ mới, chủ yếu ở phân khúc hạng B, và nguồn cung dự báo tiếp tục dồi dào hơn từ năm 2026.

Ông Nguyễn Minh Quân, chuyên gia nghiên cứu thị trường của Savills Việt Nam, nhận định thị trường Hà Nội đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt. Trong khi bất động sản thổ cư chịu áp lực giá tăng cao khiến giao dịch chững lại thì các phân khúc căn hộ, nhà ở xã hội và cho thuê lại có biên độ tăng trưởng tích cực nhờ dòng vốn linh hoạt và nhu cầu ở thực cao.

Theo ông, đây là giai đoạn tái cấu trúc quan trọng, định hình diện mạo thị trường giai đoạn 2026-2030. Sự phân hóa này cũng phản ánh thay đổi trong hành vi người mua: nếu trước đây tâm lý “sở hữu đất” chi phối mạnh thì nay người mua ngày càng chú trọng tối ưu không gian sống, khả năng chi trả và tiện ích đô thị. Cùng với đó, chính sách tín dụng nới lỏng, hạ tầng phát triển và tốc độ đô thị hóa cao tiếp tục là những yếu tố giúp thị trường Hà Nội duy trì sức nóng trong trung hạn.

Phân khúc bán lẻ cũng ghi nhận diễn biến sôi động. Công suất cho thuê đạt 85% (tăng 1 điểm % theo năm) và giá thuê tầng trệt bình quân tăng 3%, lên mức 1,3 triệu đồng/m²/tháng. Tổng nguồn cung đạt khoảng 1,8 triệu m² sàn, chủ yếu là trung tâm thương mại. Các khu vực Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hà Đông trở thành điểm đến sôi động nhờ hạ tầng giao thông cải thiện và các tuyến metro dần hình thành.

Nhu cầu thuê đến từ các thương hiệu ẩm thực, thời trang và phong cách sống hướng tới giới trẻ - nhóm khách hàng đang chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong cơ cấu tiêu dùng. Tuy nhiên, nguồn cung tăng mạnh trong giai đoạn 2027-2028 có thể làm gia tăng cạnh tranh, buộc các dự án phải tạo ra giá trị khác biệt về trải nghiệm và tiện ích.

Ở mảng lưu trú, thị trường khách sạn Hà Nội duy trì sự ổn định với hơn 10.900 phòng từ 65 dự án, tỷ lệ lấp đầy tăng 5 điểm % so với cùng kỳ năm trước dù giá phòng trung bình giảm nhẹ 3% theo quý. Trong 9 tháng đầu năm, Hà Nội đón hơn 5,5 triệu lượt khách quốc tế, tăng 26% so với cùng kỳ và đạt 86% mục tiêu cả năm. Với hệ thống khách sạn 5 sao đa dạng và các sự kiện MICE phát triển, Hà Nội tiếp tục khẳng định vị thế trung tâm du lịch, hội nghị hàng đầu cả nước. Trong giai đoạn 2025-2026, dự kiến sẽ có thêm hơn 12.000 phòng mới, trong đó gần một nửa do các thương hiệu quốc tế quản lý.

Phân khúc căn hộ dịch vụ cũng ghi nhận kết quả tích cực, hưởng lợi từ dòng vốn FDI và nhu cầu của chuyên gia nước ngoài. Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 87%, giá thuê tăng 4% theo năm. Tổng nguồn cung đạt gần 6.400 căn từ 65 dự án, và trong giai đoạn tới, khoảng 2.200 căn mới sẽ ra mắt, trong đó hơn 70% do thương hiệu quốc tế vận hành – cho thấy xu hướng chuyên nghiệp hóa mạnh mẽ.

Với biệt thự và nhà liền kề, giá vẫn tăng dù giao dịch chững lại. Quý 3 ghi nhận 300 căn mở bán mới, nguồn cung sơ cấp đạt 1.700 căn, giảm theo quý nhưng gấp ba lần cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch giảm 62% theo quý song vẫn tăng 42% theo năm; giá sơ cấp tăng 4-9%, thứ cấp tăng 5-8%, tập trung ở sản phẩm trên 20 tỷ đồng. Quý 4 dự kiến có thêm 600 căn mới từ 10 dự án, và từ năm 2026 trở đi, thị trường có thể đón hơn 30.000 căn nhà ở thấp tầng mới.

Theo giới chuyên gia, đà phục hồi của thị trường bất động sản Hà Nội đến từ sự cộng hưởng của nhiều yếu tố: quy hoạch đô thị rõ nét hơn, các dự án hạ tầng trọng điểm như đường Vành đai 4 hay tuyến metro Nhổn - Ga Hà Nội được đẩy nhanh, cùng với tâm lý người mua dần ổn định sau giai đoạn trầm lắng 2023-2024. Sự phân hóa giữa các phân khúc từ nhà ở để ở đến sản phẩm đầu tư và cho thuê phản ánh sự trưởng thành của thị trường, khi nhà đầu tư thận trọng hơn, ưu tiên sản phẩm có giá trị sử dụng thực và khả năng thanh khoản tốt.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản Hà Nội năm 2025 đang vận hành trong trạng thái phục hồi có chọn lọc, với sự dịch chuyển cấu trúc rõ rệt theo hướng chuyên nghiệp hơn. Tuy còn những thách thức về cơ cấu giá và nguồn cung hợp lý, song các tín hiệu tích cực về hạ tầng, chính sách và nhu cầu thực được kỳ vọng sẽ giữ cho thị trường “ấm” trong trung hạn, tạo đà cho giai đoạn phát triển mới từ năm 2026 đến 2030.