Chung cư “dẫn sóng”, Hà Nội dẫn đầu đà phục hồi bất động sản

Chung cư “dẫn sóng” thị trường

Theo dữ liệu quý III/2025 của Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản Việt Nam đang thể hiện sức bật đáng kể, với Hà Nội dẫn đầu mức tăng lượng quan tâm 112%, tiếp theo là Hải Phòng (71%), Đà Nẵng (53%) và TP HCM (42%). Các đô thị lớn tiếp tục là điểm sáng, ghi nhận mức tăng trưởng giá bán ấn tượng trong giai đoạn 2021-2025, cho thấy khả năng thích ứng mạnh mẽ sau giai đoạn trầm lắng.

Tại Hà Nội, giá rao bán năm 2025 tăng 13%, tuy chậm hơn so với 39% của năm 2024, song thị trường vẫn duy trì sức nóng, đặc biệt ở phân khúc chung cư. Giá chung cư tăng 95% so với quý I-2023, nổi bật tại các khu cao cấp như Tây Hồ, Ba Đình (130-210 triệu đồng/m²), khiến 56% người khảo sát đánh giá chung cư hiện nay “khó tiếp cận”. Trong khi đó, phân khúc trung cấp - phổ thông (dưới 55 triệu đồng/m²) lại ghi nhận hiệu suất tăng giá vượt trội 57-71%, đồng thời duy trì lợi suất cho thuê tốt nhất. Xu hướng dịch chuyển nguồn cung và nhu cầu sang Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên ngày càng rõ nét khi các khu vực này hưởng lợi từ hạ tầng mở rộng và quy hoạch đồng bộ.

Nhà riêng tăng giá 63% so với quý I/2023, nhờ yếu tố sở hữu lâu dài và tâm lý chuộng tài sản có tính an toàn cao. Đất nền cũng tăng giá 50%, đặc biệt tại khu vực cận trung tâm và vùng ven. Tuy nhiên, do đặc thù đầu cơ, phân khúc này vẫn nhạy cảm trước các biến động lãi suất và dòng vốn, nên mức độ quan tâm chưa thực sự phục hồi.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định: “Giá bán tiếp tục tăng lên nhưng nhu cầu có sự hạ nhiệt, dòng tiền vẫn tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp cận trung tâm và chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường”.

Dữ liệu cũng cho thấy sự phân hóa rõ giữa kênh mua bán và cho thuê. Sau giai đoạn biến động quý II, mức độ quan tâm với bất động sản bán phục hồi mạnh, tăng 11-22% so với đầu năm, trong khi phân khúc cho thuê sụt giảm 8-24% do yếu tố mùa vụ và sức cầu giảm sau tháng 7 âm lịch.

Khảo sát môi giới quý III/2025 ghi nhận gần 90% đánh giá sức hấp thụ nguồn cung mới ở mức từ trung bình đến tốt, chỉ 12% cho rằng chưa khả quan. 60% môi giới tin tưởng thị trường sẽ tăng trưởng trong quý IV, trong đó 17% kỳ vọng tăng mạnh, 1/3 dự báo ổn định, và chỉ 6% lo ngại suy giảm.

Về triển vọng 6 tháng tới, căn hộ chung cư được xem là phân khúc tiềm năng nhất (36%), tiếp theo là nhà riêng (29%) và đất nền (24%). Các loại hình khác như nhà phố, biệt thự, bất động sản nghỉ dưỡng chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, phản ánh sự tập trung dòng tiền vào sản phẩm có nhu cầu ở thực và thanh khoản cao.

Giai đoạn “lọc cung - chọn cầu”

Diễn biến quý III/2025 cho thấy thị trường đang bước vào chu kỳ sàng lọc mạnh mẽ. Dòng tiền đầu tư vẫn tồn tại, nhưng chuyển hướng rõ rệt từ đầu cơ sang giá trị thực, ưu tiên những sản phẩm vừa túi tiền, pháp lý minh bạch và có tiềm năng khai thác sử dụng. Các nhà đầu tư cá nhân bắt đầu có xu hướng “giữ hàng” lâu hơn thay vì lướt sóng, trong khi người mua ở thực chiếm tỷ trọng ngày càng lớn.

Chung cư cao cấp tiếp tục là “điểm nóng” nhưng cũng bộc lộ giới hạn khi mức giá tiệm cận trần khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị. Sự lệch pha giữa cung và cầu tại phân khúc này đang khiến áp lực chuyển dịch về khu vực vệ tinh và vành đai ngày càng rõ. Các dự án quanh vành đai 3,5, Đông Anh - Gia Lâm hay khu Tây Hà Nội đang nổi lên như “vùng đệm hấp thụ” cho nhu cầu thật.

Về dài hạn, giới chuyên gia đánh giá quý IV-2025 và nửa đầu 2026 sẽ là giai đoạn củng cố niềm tin thị trường, khi các chính sách tín dụng linh hoạt hơn và nguồn cung mới được khơi thông. Tuy vậy, khả năng phục hồi hoàn toàn vẫn phụ thuộc vào tiến độ hạ tầng, chính sách tín dụng nhà ở xã hội, cùng niềm tin của người mua.

Tổng thể, dữ liệu của Batdongsan.com.vn phản ánh một thị trường đang phục hồi có chọn lọc, trong đó Hà Nội tiếp tục dẫn dắt nhờ lợi thế quy hoạch, hạ tầng và sức cầu bền vững. Dù tốc độ tăng giá có phần hạ nhiệt, thị trường đang tiến gần hơn tới trạng thái cân bằng, ổn định và thực chất - nền tảng quan trọng cho chu kỳ tăng trưởng bền vững giai đoạn 2026-2027.