Mất cân bằng cung cầu chung cư: Khi giá “kén” người mua

Thị trường chung cư cao cấp tại Hà Nội và TP HCM đang bước vào giai đoạn leo thang về giá nhưng lại trượt dài về thanh khoản. Tình trạng này phản ánh sự mất cân đối nghiêm trọng giữa nguồn cung và nhu cầu thực, đặc biệt trong các dòng sản phẩm cao cấp và hạng sang, nơi giá trị cao nhưng lượng người mua thực tế lại hạn chế.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), toàn thị trường hiện chỉ có khoảng 14.500 sản phẩm nhà ở mới được chào bán, giảm một nửa so với cuối năm trước. Đáng chú ý, đến 58% trong số đó thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, tỉ lệ rất cao này cho thấy cấu trúc nguồn cung đang nghiêng hẳn về nhóm sản phẩm kén người mua. Sự lệch pha ngày càng rõ nét giữa các phân khúc sản phẩm này và nhu cầu thực đang tạo nên rào cản lớn cho sự phục hồi thanh khoản.

Thực tế thị trường cho thấy giá chung cư tại một số khu vực trung tâm đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m². Tại quận Tây Hồ (Hà Nội), nhiều dự án đang được rao bán với mức giá 150 – 270 triệu đồng/m²; quận Ba Đình có các căn sky villas lên tới 250 – 260 triệu đồng/m². Đặc biệt, tại quận Hoàn Kiếm, một dự án căn hộ hàng hiệu đang chào giá 500 – 700 triệu đồng/m², đây là mức giá tiệm cận, thậm chí vượt giá biệt thự ở các khu vực như Hoàng Mai, Hoài Đức, Nam Từ Liêm,... Những con số này cho thấy thị trường căn hộ đang bị "kéo căng" bởi kỳ vọng lợi nhuận và yếu tố thương hiệu, hơn là phục vụ nhu cầu ở thực.

Dù mặt bằng giá tăng mạnh, thị trường lại ghi nhận rất ít giao dịch. Theo các chuyên gia, các sản phẩm có mức giá trên 150 triệu đồng/m² đang kén khách do không phù hợp với số đông nhu cầu thực. Nhiều căn hộ là hàng sơ cấp đã được chủ đầu tư đẩy giá cao từ đầu, khiến dư địa tăng giá thứ cấp gần như không còn. Trong khi đó, chi phí đầu vào và tiến độ triển khai các dự án tiếp tục ở mức cao, buộc doanh nghiệp phải giữ giá bán để kỳ vọng lợi nhuận, thay vì điều chỉnh giảm để kích cầu.

Một yếu tố quan trọng khác làm chững thanh khoản là tâm lý thận trọng của người mua. Sau giai đoạn tăng “nóng”, cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư đều có xu hướng chờ đợi. Nhiều người dân dù có nhu cầu thật nhưng chưa tìm được sản phẩm phù hợp túi tiền. Còn nhà đầu tư thì cân nhắc kỹ hơn trước khi “xuống tiền”, nhất là trong bối cảnh lãi suất chưa thực sự ổn định và khả năng tăng giá của bất động sản đang chững lại.

Với hiện trạng này, câu hỏi đặt ra là: Liệu xu hướng mất cân đối nguồn cung và giá cao sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến thị trường trong thời gian tới? Câu trả lời có thể là “có”, nếu không có sự điều chỉnh kịp thời từ cả phía nhà phát triển và cơ quan quản lý.

Theo VARS, sự chênh lệch nguồn cung về phân khúc cao cấp không chỉ khiến thị trường méo mó mà còn gây ra nguy cơ "đóng băng cục bộ" nếu người mua tiếp tục đứng ngoài. Khi cầu không gặp được cung, thanh khoản suy giảm là điều khó tránh khỏi. Điều này cũng đồng nghĩa với việc nhiều chủ đầu tư sẽ rơi vào thế khó trong việc xoay vòng vốn, ảnh hưởng đến tiến độ và quy mô các dự án kế tiếp.

Thêm vào đó, mức giá căn hộ hiện tại đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị. Nếu mặt bằng giá tiếp tục bị đẩy lên bởi các chi phí đầu vào và kỳ vọng lợi nhuận cao, khả năng phục hồi sức mua sẽ còn chậm. Trong dài hạn, nếu không tái cấu trúc sản phẩm theo hướng tiếp cận được với nhu cầu thực như nhà ở trung cấp và vừa túi tiền, thị trường có thể mất đi động lực phát triển bền vững.

Vì vậy, bài toán cho thị trường căn hộ hiện nay không chỉ là nới lỏng tín dụng hay hỗ trợ người mua, mà còn là thúc đẩy các dự án phù hợp với thực tế. Một chiến lược phát triển cân bằng, định vị lại các dòng sản phẩm theo đúng nhu cầu dân sinh thay vì chạy đua biểu tượng là điều cần được ưu tiên. Để tránh rơi vào vòng lặp “giá tăng – giao dịch giảm – chờ đợi kéo dài”, các bên cần sớm hành động để đưa cung cầu trở về trạng thái cân bằng.

Sự chủ động của các nhà phát triển dự án và chính sách điều tiết từ phía cơ quan quản lý sẽ đóng vai trò then chốt trong việc định hình lại thị trường căn hộ ở giai đoạn tới.