Năm 2026 đánh dấu bước chuyển mình mang tính lịch sử về mặt thể chế giúp ngành bất động sản khu công nghiệp định hình lại mô hình phát triển từ chiều rộng sang chiều sâu.
Thị trường bất động sản khu công nghiệp (KCN) Việt Nam bước vào giai đoạn nửa cuối năm 2026 với những tín hiệu phục hồi mạnh mẽ. Nhu cầu mở rộng sản xuất ghi nhận sự bứt phá sau giai đoạn chịu ảnh hưởng bởi các chính sách thuế đối ứng từ Mỹ. Cả hai thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam đều ghi nhận sự gia tăng vượt trội về diện tích hấp thụ và tỷ lệ lấp đầy.
Dẫn số liệu từ CBRE, MBS Research cho biết tại thị trường KCN cấp 1 phía Bắc, tổng diện tích đất hấp thụ trong quý I/2026 đạt trên 130 ha, ghi nhận mức tăng trưởng từ 15% đến 72% so với 3 quý liền trước. Giá chào thuê đất trung bình đạt 143 USD/m2 (tăng 3% so với cùng kỳ năm trước), đưa tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn khu vực lên 79,6%.
Đối với phân khúc nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn, nguồn cung mới đạt hơn 160.000 m2; diện tích hấp thụ đạt 250.000 m2 – vượt đáng kể so với lượng nguồn cung mới gia nhập thị trường; tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn tăng lên 86,4% (+0,7 điểm % so với quý trước); trong khi nhà kho xây sẵn bứt phá đạt 80,2% (+4,8 điểm % so với quý trước). Giá thuê duy trì đà tăng ổn định. Nhà kho xây sẵn đạt 4,9 USD/m2/tháng (+5,4% so với cùng kỳ) và nhà xưởng xây sẵn đạt 5,1 USD/m2/tháng (+2,7% so với cùng kỳ).
Dự báo cả năm 2026, nguồn cung mới tiếp tục giữ ở mức cao (dù có thể thấp hơn năm 2025). Nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, hạ tầng giao thông cải thiện vượt bậc cùng các chính sách ưu đãi từ Khu thương mại tự do (FTZ) sẽ là động lực chính giúp thị trường phía Bắc lấy lại đà tăng trưởng bứt phá.
Nối tiếp đà tăng trưởng năm 2025, hoạt động cho thuê nhà xưởng xây sẵn/nhà kho xây sẵn tại phía Nam diễn ra rất ổn định. Theo đó, ngành điện tử tiếp tục là đầu tàu khi đóng góp 46% diện tích nhà xưởng xây sẵn được hấp thụ. Phân khúc nhà kho xây sẵn hưởng lợi lớn từ nhu cầu lưu kho, logistics của các nền tảng thương mại điện tử.
Tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn đạt mức ấn tượng 93%, trong khi nhà kho xây sẵn đạt 77%. Giá thuê trung bình đạt 5,2 USD/m2/tháng (nhà xưởng xây sẵn) và 5,0 USD/m2/tháng (nhà kho xây sẵn).
Về đất KCN, các giao dịch và nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại Đồng Nai và Long An cũ. Nhờ lợi thế tiệm cận hệ thống cảng biển quốc tế, giá chào thuê đất KCN trung bình tại phía Nam đã tăng lên 183 USD/m2 (+4% so với cùng kỳ).
Năm 2026 chứng kiến những thay đổi căn bản về mặt thể chế, chuyển đổi tư duy thu hút đầu tư từ "chiều rộng" sang "chiều sâu". MBS Research biết, Nghị quyết 10-NQ/TW xác định khu vực FDI/FII là động lực truyền dẫn năng lực cho toàn nền kinh tế thông qua đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số và chuyển đổi xanh.
Điểm cốt lõi của Nghị quyết mới là sự chuyển đổi từ tư duy thu hút theo chiều rộng sang phát triển theo chiều sâu. Sự thay đổi này thể hiện qua 4 khía cạnh là nâng tầm vai trò khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài trong nền kinh tế, định vị không gian phát triển, thiết kế công cụ ưu đãi mới và thay đổi vị thế khu vực kinh tế sang chủ động kiến tạo và lan toả. Nghị quyết mới có ý nghĩa quan trọng trong bối cảnh dòng vốn đầu tư thế hệ mới đang tìm kiếm điểm đến đáp ứng tiêu chuẩn ESG khắt khe hơn, đòi hỏi Việt Nam phải thay đổi để nâng cao năng lực cạnh tranh với các quốc gia khác.
Bên cạnh đó, Nghị định 20/2026/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Nghị quyết 198/2025/QH15 đặt doanh nghiệp công nghệ nội địa vào vị trí trung tâm. Chính sách tập trung hỗ trợ "thực chi" cho doanh nghiệp trong nước ở 3 khía cạnh: Quỹ đất (thuê đất KCN, tài sản công), Tài chính (thuế, tiền thuê đất) và Quản trị/Vận hành. Điều này giúp các doanh nghiệp Việt Nam (đặc biệt là SMEs và startup) tăng khả năng tham gia sâu vào chuỗi giá trị của các tập đoàn FDI.
Theo MBS Research, tại khu vực phía Bắc, Bắc Ninh điều chỉnh quy hoạch tỉnh sau sáp nhập, bổ sung siêu dự án Cảng hàng không quốc tế Gia Bình (1.960 ha) làm động lực mới. Tỉnh định hướng phát triển thêm 4 KCN mới (Lương Tài 3, Gia Bình III, CCN Đào Viên, Gia Bình II mở rộng) và mở rộng diện tích 3 KCN hiện hữu (Lương Tài 1&2, Thuận Thành III - PK B).
Trong khi đó, TP. Hải Phòng đẩy mạnh kết nối hạ tầng giao thông với Hải Dương cũ và KKT Đình Vũ - Cát Hải, chuẩn bị tuyến đường sắt Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng đến cảng Lạch Huyện. Giai đoạn 2026–2027 sẽ đưa vào khai thác các KCN mới: Tràng Duệ 3, Kim Thành 2 (GĐ1), Bình Giang, Vinh Quang... Đồng thời triển khai 24 cụm công nghiệp (1.116 ha).
Tại khu vực phía Nam, TP HCM - Đô thị Khoa học Công nghệ phía Bắc công bố đề án Đô thị KHCN với "vùng đầu não" rộng 220 ha tại Bình Dương cũ (gồm Khu công nghệ số 100 ha, WTC, Trung tâm khám phá khoa học...). Vùng lõi này kết nối với Vành đai công nghệ cao gồm các KCN lớn (VSIP III, Bình Dương Riverside, Lai Hưng, Cây Trường) nhằm rút ngắn chu trình từ R&D đến sản xuất thương mại, hướng tới Net-Zero 2050.
Đồng Nai - Thành phố mới và Cực tăng trưởng mới đang mời gọi đầu tư 14 dự án KCN, KCN số và Khu công nghệ cao. Đồng Nai tập trung chuyển hướng sang KCN sinh thái, công viên khoa học, dịch vụ logistics gắn với sân bay Long Thành.
Tây Ninh - Trung tâm Logistics cửa ngõ chuẩn bị đưa vào khai thác khoảng 3.250 ha đất công nghiệp sạch giai đoạn 2026 - 2028 (riêng năm 2026 đưa vào khai thác 1.770 ha từ 7 KCN). Quy hoạch đô thị Trảng Bàng (38.237 ha) và cảng cạn Hưng Thuận sẽ biến Tây Ninh thành mắt xích logistics quan trọng trên hành lang kinh tế TP.HCM – Mộc Bài – Phnom Penh.
MBS Research cho rằng, đổi mới chính sách trong thu hút vốn đầu tư trong nước và nước ngoài vào lĩnh vực công nghệ cao đánh dấu bước chuyển mình của ngành KCN, thay đổi từ xây dựng KCN truyền thống sang KCN sinh thái, công nghệ cao và hạ tầng số.
“Các KCN thế hệ mới được kỳ vọng tích hợp năng lượng tái tạo, hệ thống xử lý nước tuần hoàn, hạ tầng số và không gian xanh nhằm đáp ứng yêu cầu từ các doanh nghiệp công nghệ cao, bán dẫn, điện tử và xe điện. Đây là giai đoạn phát triển mới của ngành buộc các doanh nghiệp phải đi theo”, MBS Research nhận định.
