Báo cáo của Cushman & Wakefield cho thấy bất động sản công nghiệp miền Bắc đang mở rộng mạnh, nguồn cung tăng kỷ lục nhưng giá thuê vẫn nhích lên.
Động lực tăng trưởng đến từ sự gia nhập ồ ạt của nguồn cung đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn, trong khi nhu cầu từ các ngành công nghệ cao và sản xuất vẫn duy trì ổn định.
Dù nguồn cung mới tăng nhanh dưới tác động của việc điều chỉnh địa giới hành chính và đẩy nhanh cấp phép dự án, khả năng hấp thụ của thị trường không suy giảm đáng kể. Ngược lại, giá thuê tiếp tục duy trì xu hướng tăng nhẹ, phản ánh nền tảng cầu bền vững của khu vực.
Theo Cushman & Wakefield, thị trường công nghiệp miền Bắc đang bước sang một giai đoạn phát triển mới, nơi yếu tố hạ tầng, khả năng mở rộng dài hạn và tính minh bạch pháp lý ngày càng đóng vai trò quyết định trong lựa chọn địa điểm đầu tư.
Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Cho thuê, Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết đơn vị này đang ghi nhận xu hướng ra quyết định chọn lọc hơn từ phía các doanh nghiệp thuê. Nhà đầu tư không chỉ quan tâm đến chi phí hiện tại mà còn đánh giá khả năng mở rộng trong 5–10 năm tới, cùng mức độ sẵn sàng của hạ tầng và chính sách địa phương.
Tính đến hết quý IV/2025, tổng nguồn cung tích lũy đất khu công nghiệp tại thị trường miền Bắc đạt khoảng 23.990 ha, tăng tới 42,8% so với cùng kỳ năm trước. Riêng trong quý cuối năm, thị trường ghi nhận thêm khoảng 640 ha đất công nghiệp mới, đến từ các dự án quy mô lớn tại Bắc Ninh và Ninh Bình.
Theo Cushman & Wakefield, việc mở rộng nhanh quỹ đất không chỉ củng cố vai trò của các thủ phủ công nghiệp truyền thống như Bắc Ninh và Hải Phòng, mà còn cho thấy sự trỗi dậy rõ nét của các địa phương vệ tinh như Ninh Bình và Phú Thọ trong bản đồ công nghiệp miền Bắc.
Diện tích hấp thụ thuần trong quý I/2025 đạt khoảng 63 ha, đưa tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng về mức 65,74%. Mức giảm nhẹ so với các quý trước chủ yếu đến từ áp lực nguồn cung mới, thay vì sự suy yếu của nhu cầu. Trên thực tế, các ngành công nghệ cao, sản xuất linh kiện điện tử và bo mạch vẫn là động lực chính của thị trường.
Hà Nội tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy tuyệt đối do khan hiếm quỹ đất, trong khi Bắc Ninh giữ sức hút ổn định với tỷ lệ lấp đầy trên 74%. Ngược lại, các địa phương mới gia nhập vùng nghiên cứu như Quảng Ninh và Phú Thọ đang sở hữu dư địa lớn để thu hút các nhà đầu tư tìm kiếm quỹ đất rộng với chi phí tối ưu.
Giá thuê đất khu công nghiệp trung bình toàn vùng trong Q4 2025 đạt khoảng 135 USD/m2 cho toàn bộ thời hạn thuê, tăng 1,5% so với quý trước và tăng 3,8% so với cùng kỳ năm 2024.
Song song với đất khu công nghiệp, phân khúc nhà xưởng xây sẵn tiếp tục ghi nhận hiệu suất tích cực. Tính đến cuối quý IV/2025, tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại miền Bắc đạt hơn 5,28 triệu m2, tăng hơn 22% so với cùng kỳ năm trước. Hải Phòng và Bắc Ninh tiếp tục dẫn dắt thị trường nhờ lợi thế hạ tầng và kết nối logistics.
Diện tích hấp thụ thuần nhà xưởng xây sẵn trong quý đạt gần 190.000 m2, tăng gần 48% so với quý IV/2024, đưa tỷ lệ lấp đầy toàn vùng lên mức 86%. Cushman & Wakefield đánh giá đây là minh chứng rõ nét cho vị thế điểm đến ưu tiên của miền Bắc trong chuỗi sản xuất toàn cầu, đặc biệt đối với các doanh nghiệp điện tử và công nghệ cao.
Giá thuê nhà xưởng xây sẵn duy trì ổn định ở mức khoảng 5 USD/m2/tháng, tăng nhẹ so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, phân khúc nhà kho xây sẵn ghi nhận sự cải thiện rõ rệt về hiệu suất, với tỷ lệ lấp đầy toàn vùng tăng lên hơn 83% trong Q4 2025.
Đáng chú ý, nhu cầu thuê nhà kho tăng mạnh tại các cửa ngõ logistics như Hà Nội và Hải Phòng, nơi tỷ lệ lấp đầy tiệm cận mức tuyệt đối. Cushman & Wakefield cho rằng sự gia tăng này phản ánh xu hướng tích trữ hàng hóa và tối ưu chuỗi cung ứng trong bối cảnh hoạt động xuất nhập khẩu và thương mại điện tử phục hồi.
Nhìn về giai đoạn 2026–2029, Cushman & Wakefield dự báo miền Bắc sẽ tiếp tục đón nhận lượng lớn nguồn cung mới, trải rộng từ đất khu công nghiệp đến nhà xưởng và nhà kho xây sẵn. Động lực tăng trưởng dài hạn đến từ các dự án hạ tầng chiến lược như sân bay quốc tế Gia Bình, mở rộng cao tốc Bắc – Nam, cùng quá trình đồng bộ hóa thủ tục hành chính sau sáp nhập tỉnh.
Theo Cushman & Wakefield, trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt giữa các địa phương, sự đồng bộ về hạ tầng, chính sách và tiêu chuẩn phát triển xanh sẽ là yếu tố then chốt giúp miền Bắc củng cố vị thế trung tâm sản xuất và logistics của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
