Năm 2026, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam được dự báo sẽ tiếp tục sôi động ở khu vực phía Bắc và phía Nam nhờ dòng vốn FDI và nguồn cung được cải thiện.
Năm 2025, nền kinh tế toàn cầu đối mặt với những biến động khó lường, đặc biệt là "cú sốc" về thuế quan thương mại. Tuy nhiên, chính trong bối cảnh đó, Việt Nam vẫn khẳng định vị thế vững chắc là điểm sáng thu hút dòng vốn FDI trong khu vực.
Không chỉ dừng lại ở các lợi thế cạnh tranh truyền thống về chi phí và hạ tầng, ngành bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chứng kiến một cuộc "cách mạng" thực sự về chất.
Đánh giá về triển vọng ngành bất động sản công nghiệp trong năm 2026, KBSV cho biết, cuộc chiến thương mại Tradewar 2.0 cho thấy sự tách biệt giữa Mỹ và Trung Quốc ngày một rõ nét, tạo sức ép khiến các Tập đoàn Toàn cầu phải tái cấu trúc chuỗi cung ứng theo hướng ưu tiên các vấn đề an ninh chính trị hơn là việc tối ưu chi phí.
Quá trình dịch chuyển này đã siết chặt các hoạt động lách xuất xứ của doanh nghiệp FDI (vốn được đẩy mạnh trong Tradewar 1.0), qua đó khiến dòng vốn FDI vào Việt Nam có xu hướng chững lại trong ngắn hạn. Tuy nhiên, về dài hạn, đây là cơ hội để Việt Nam thu hút thêm dòng vốn FDI chất lượng cao, gia tăng tỷ lệ nội địa hóa và củng cố vị thế trong chuỗi giá trị toàn cầu.
Trong bối cảnh đó, KBSV kỳ vọng dòng vốn FDI đăng ký - tiền đề cho việc thuê đất khu công nghiệp sẽ hồi phục rõ nét hơn kể từ nửa cuối năm 2026. Ngoài ra, mức nền thấp của nửa cuối năm 2025 cũng củng cố cho sự tăng trưởng của nửa sau 2026. KBSV dự báo diện tích đất bàn giao khu công nghiệp 2025/2026/2027 đạt lần lượt 530ha (-29% so với cùng kỳ); 600ha (+13% so với cùng kỳ); 750ha (+25% so với cùng kỳ); giá cho thuê tăng 3 - 6%/năm.
Đơn vị này cũng kỳ vọng dòng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam vẫn duy trì xu hướng tích cực trong dài hạn, do Tradewar 2.0 không làm thay đổi lợi thế cạnh tranh cốt lõi của Việt Nam, bao gồm các yếu tố như: Mức thuế mà Mỹ áp với Việt Nam và các đối thủ cạnh tranh không chênh lệch nhiều; Việt Nam vẫn duy trì lợi thế chi phí nhân công, nguồn lao động dồi dào và môi trường chính trị ổn định; Sự phân mảnh giữa Mỹ và Trung Quốc ngày một rõ nét, tạo sức ép cho các doanh nghiệp toàn cầu cần tiếp tục tái cấu trúc chuỗi cung ứng, đây là cơ hội để Việt Nam thu hút FDI chất lượng cao, nâng tỷ lệ nội địa hóa và nâng cấp vị thế trong chuỗi giá trị toàn cầu.
Đối với tác động của mức thuế 40% áp lên hàng hóa Transshipment (trong bối cảnh Mỹ vẫn chưa ban hành quy định chi tiết), KBSV cho rằng dòng vốn của các doanh nghiệp FDI có tỷ lệ nội địa hóa thấp sẽ chịu tác động dài hạn, tuy nhiên cũng sẽ có các doanh nghiệp FDI nỗ lực gia tăng tỷ lệ nội địa hóa ở Việt Nam để không bị đánh mức thuế cao, qua đó giúp dòng vốn FDI đầu tư vào Việt nam tiếp tục tăng trưởng trong dài hạn.
“Sau hàng loạt chính sách mang tính nền tảng của năm 2024, năm 2025 Việt Nam cho thấy việc tích cực đẩy mạnh các chính sách thu hút FDI với việc tăng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, rút ngắn và đơn giản hóa thủ tục đầu tư, khuyến khích doanh nghiệp FDI niêm yết trên thị trường chứng khoán. Đồng thời Chính phủ cũng đang nghiên cứu thêm các cơ chế mới như Golden Visa và giảm chi phí sử dụng đất, dự kiến triển khai trong 2026”, KBSV đánh giá.
Tương tự, SHS Research cũng đánh giá, Việt Nam tiếp tục thu hút FDI mạnh mẽ sau cú sốc thuế quan nhờ giá điện sản xuất và chi phí nhân công cạnh tranh so với các nước trong khu vực. Chi phí lao động, logistic, đồng bộ hạ tầng và tự do thương mại là các yếu tố quan trọng quyết định đến chuyển dịch FDI bên cạnh thuế suất.
Ngoài ra, môi trường chính trị ổn định, cơ chế thông thoáng, tăng cường chính sách ESG (điện tái tạo)… là các yếu tố ngày càng được FDI quan tâm. Do đó, Việt Nam vẫn là lựa chọn khả thi nhờ vị trí địa lý chiến lược, chi phí cạnh tranh và khả năng tiếp cận đa thị trường thông qua các hiệp định thương mại tự do – những nền tảng mà không nhiều quốc gia trong khu vực sở hữu cùng lúc.
SHS Research nhận định, tại phía Bắc, thị trường dự báo sẽ tiếp tục gia tăng nguồn cung với khoảng 6.500 ha đất công nghiệp được bổ sung vào thị trường trong giai đoạn từ 2026 đến 2028. Trong quá trình phát triển mạnh mẽ này, Ninh Bình đang nổi lên như một Vùng kinh tế tiềm năng với hai dự án khu công nghiệp lớn dự kiến sắp triển khai trong thời gian tới là khu công nghiệp Đồng Văn V và khu công nghiệp Đồng Văn VI, cung cấp gần 500ha diện tích cho thuê mới.
Đồng thời, sự phát triển mạnh mẽ của các dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm như mở rộng sân bay Gia Bình thành cảng hàng không quốc tế cấp 4E và mở rộng đoạn cao tốc Bắc – Nam sẽ củng cố khả năng kết nối liên vùng, đóng vai trò là "xương sống" logistics, kết nối các trung tâm sản xuất với hệ thống cảng biển phía Bắc.
Còn tại thị trường đất công nghiệp phía Nam được dự báo sẽ tiếp tục sôi động khi có thêm khoảng 7.300ha gia nhập thị trường trong 3 năm tới. Sự sát nhập tỉnh đã giúp định hình khu kinh tế phía Nam thành một siêu đô thị công nghiệp và dịch vụ với chuỗi giá trị liền mạch từ trung tâm R&D/tài chính (TP HCM) đến các cụm sản xuất chuyên sâu (khu vực Bình Dương cũ, Đồng Nai) và cửa ngõ logistics/dịch vụ cảng biển ( khu vực Bà Rịa- Vũng Tàu cũ, Long An cũ).
“Các dự án hạ tầng trọng điểm như các tuyến cao tốc, vành Đai 3, vành Đai 4, sân bay Long Thành, cảng Cái Mép – Thị Vải sẽ đóng vai trò là động lực kép, thúc đẩy mạnh mẽ khả năng kết nối liên vùng giữa các khu công nghiệp mới, khu công nghiệp hiện hữu và các cảng biển, tối ưu hóa các dịch vụ chuỗi cung ứng”, SHS Research đánh giá.
Về giá thuê đất khu công nghiệp, KBSV dự báo trong năm 2026 - 2027 sẽ tiếp tục tăng. Tại phía Bắc dự báo giá chào thuê tăng từ 5 - 6%, trong khi các khu công nghiệp phía Nam dự báo tăng 3 - 5%, nhờ vào các yếu tố sau:
Thứ nhất, dòng vốn FDI dự báo sẽ hồi phục từ cuối 2026, giúp gia tăng nhu cầu thuê đất ở cả hai khu vực phía Bắc, phía Nam.
Thứ hai, nhu cầu thuê đất khu vực miền Bắc dự báo tích cực hơn do mức giá đất chào thuê hiện tại thấp hơn khu vực phía Nam, chủ yếu nhờ: giá chào thuê khu công nghiệp thấp hơn đáng kể so với miền Nam; vị trí gần Trung Quốc giúp thu hút dòng vốn FDI từ Trung Quốc dịch chuyển sang Việt Nam.
Thứ ba, việc đầu tư cơ sở hạ tầng trọng điểm được đẩy mạnh đầu tư thúc đẩy kết nối các vùng kinh tế, qua đó giúp tăng giá chào thuê khu công nghiệp.
Thứ tư, việc áp dụng bảng giá cho thuê đất hàng năm từ 2024, khiến chi phí đầu tư (chi phí đền bù, nộp tiền sử dụng đất) tăng theo từng năm, tạo sức ép làm tăng giá cho thuê khu công nghiệp.
