Bất động sản dân cư hưởng lợi từ đầu tư công

Báo cáo ngành bất động sản dân cư của National Securities (NSI) cho biết, với kế hoạch giải ngân 883.000 tỷ đồng, tăng 13% so với cùng kỳ, năm 2025 được coi là thời điểm bản lề để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Bên cạnh đó, hoạt động đầu tư vào hệ thống giao thông giúp tăng tính kết nối vùng cũng góp phần tăng giá trị cho các dự án bất động sản.

Tuy nhiên, trong 9 tháng năm 2025, tiến độ giải ngân vốn đầu tư công mới đạt khoảng 50% kế hoạch, tương đương khoảng 440.000 tỷ đồng, phản ánh tình trạng “vốn chờ dự án” vẫn diễn ra phổ biến. Nhiều bộ, ngành và địa phương dù đã được phân bổ nguồn lực lớn nhưng giải ngân ở mức rất thấp do vướng mắc trong thủ tục đầu tư, công tác chuẩn bị dự án, giải phóng mặt bằng và hồ sơ pháp lý chưa hoàn thiện. Tình trạng này khiến nguồn vốn đầu tư công chưa thực sự lan tỏa vào nền kinh tế, làm chậm tiến độ của nhiều dự án hạ tầng trọng điểm - vốn được kỳ vọng là “đầu kéo” cho thị trường bất động sản.

NSI kỳ vọng, việc đẩy mạnh giải ngân đầu tư công sẽ diễn ra trong quý cuối năm, thúc đẩy thị trường xây dựng và bất động sản thông qua các dự án hạ tầng kết nối và phát triển đô thị. Trong ngắn hạn, chính sách này có thể hỗ trợ thị trường bất động sản thoát khỏi trạng thái trầm lắng, còn về dài hạn, sẽ tạo nền tảng cho mặt bằng giá đất và giá trị tài sản ổn định hơn, gắn liền với hạ tầng và nhu cầu thực tế, thay vì các chu kỳ đầu cơ.

Theo NSI, ngày 19/08, Việt Nam đã đồng loạt khởi công và khánh thành 250 dự án hạ tầng lớn, trong đó có 89 dự án, công trình khánh thành; 161 dự án, công trình khởi công, với tổng mức đầu tư lên đến hơn 1,2 triệu tỷ đồng. Trong đó, số lượng dự án hạ tầng giao thông chiếm tỷ trọng cao nhất với loạt dự án hạ tầng và phát triển hệ đô thị sinh thái được Nhà nước chú trọng đầu tư như Đô thị TOD (Transit-Oriented Development).

NSI cho rằng xu hướng phát triển theo mô hình TOD sẽ giúp các doanh nghiệp hưởng lợi, đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất tại nội đô Hà Nội và TP HCM ngày càng khan hiếm. Việc cải thiện kết nối khu vực trung tâm các thành phố lớn và các khu vực xa hơn sẽ tăng nhu cầu và tỷ lệ hấp thụ tại các khu vực vùng ven, qua đó thúc đẩy các chủ đầu tư tận dụng quỹ đất trống tại các khu vực này để phát triển các dự án mới.

Đối với Hà Nội, NSI cho rằng, xu hướng phát triển đô thị của Hà Nội đang rõ ràng dịch chuyển ra các khu vực vành đai - nơi quỹ đất còn dồi dào, chi phí phát triển thấp hơn và được “kích hoạt” mạnh mẽ nhờ đầu tư hạ tầng giao thông và đô thị đồng bộ. Trong bối cảnh trung tâm thành phố đã đạt đến ngưỡng bão hòa, chiến lược quy hoạch mới của Hà Nội tập trung vào ba trục chính: phía Tây - Nam, phía Đông và phía Bắc sông Hồng, hình thành mạng lưới đô thị vệ tinh có tính kết nối cao.

Về xu hướng thị trường, theo NSI, nhu cầu nhà ở và đầu tư bất động sản sẽ dịch chuyển mạnh ra khu vực ven đô, đặc biệt tại các điểm tiếp giáp tuyến metro hoặc trục vành đai. Đây sẽ là các “điểm nóng phát triển” trong thập kỷ tới, tương tự mô hình mở rộng đô thị đã thành công tại nhiều thành phố châu Á như Seoul hay Bangkok, nơi hạ tầng giao thông định hình lại toàn bộ bản đồ đô thị.

Tương tự với TP HCM, xu hướng phát triển đô trong những năm tới cũng sẽ dịch chuyển rõ nét ra các khu vực vành đai và dọc theo các tuyến metro, nhưng với cấu trúc lan tỏa mạnh hơn nhờ đặc thù địa hình và sự phân hóa chức năng đô thị. Hiện thành phố đang từng bước mở rộng không gian phát triển theo hướng đa cực, với các “vệ tinh” trọng điểm ở phía Đông, phía Tây và phía Nam.

Trong đó, khu Đông (TP Thủ Đức cũ) được xem là tâm điểm của giai đoạn mới, khi hạ tầng giao thông và kết nối vùng được đầu tư đồng bộ: tuyến metro số 1, cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây, và đặc biệt là Vành đai 3 đang triển khai sẽ tạo động lực lớn cho sự phát triển đô thị - công nghệ - tài chính tại đây. Khu vực này định hình rõ mô hình TOD quanh các nhà ga metro, hướng tới mật độ dân cư, thương mại, dịch vụ cao và kết nối trực tiếp với trung tâm.

Khu Tây (Bình Tân, Bình Chánh, Hóc Môn cũ) phát triển theo hướng đô thị dân cư kết hợp công nghiệp - logistics, hưởng lợi từ Vành đai 4 và Quốc lộ 1A mở rộng. Trong khi khu Nam (Nhà Bè, Cần Giờ cũ) được quy hoạch theo hướng đô thị sinh thái và cảng biển, kết nối với trục Nguyễn Hữu Thọ - đường cao tốc Bến Lức - Long Thành.

Đặc biệt, NSI kỳ vọng việc sáp nhập tỉnh sẽ giúp hồi sinh thị trường bất động sản TP HCM. Sau khi TP HCM được sáp nhập mở rộng không gian đô thị về phía Đông - Nam và Tây Bắc, khu vực này đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, không chỉ nhờ hạ tầng mà còn nhờ sự hội tụ của ba trung tâm kinh tế trọng điểm: Bình Dương - TP HCM - Bà Rịa Vũng Tàu. Bộ ba này tạo nên tam giác phát triển kinh tế mới của vùng Đông Nam Bộ, gắn kết chặt chẽ qua trục công nghiệp - dịch vụ - cảng biển.

“Mô hình đô thị đa cực khi thành phố mở rộng không gian đô thị, hình thành nhiều trung tâm gắn với các tuyên metro, đường vành đai, cao tốc liên vùng… điều này sẽ định hình lại toàn bộ hướng phát triển của thị trường bất động sản khu vực” NSI đánh giá.

Đồng thời cho rằng, việc hoàn thiện hạ tầng liên kết vùng như cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Vành đai 3, cao tốc TP HCM - Mộc Bài, và các tuyến metro mở rộng sẽ giúp dòng vốn, lao động và logistics di chuyển thuận lợi hơn.