Thị trường bất động sản thương mại Hà Nội đón cơ hội mới

Theo Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2025 của Savills Hà Nội, thị trường bán lẻ ghi nhận tín hiệu hồi phục rõ rệt sau giai đoạn trầm lắng. Tổng cầu tăng đáng kể so với cùng kỳ năm 2024, nhờ sự cải thiện trong sức mua và tâm lý tiêu dùng. Giá thuê bán lẻ trung bình tăng 3% theo quý (QoQ), trong khi tỷ lệ trống giảm 3% QoQ, phản ánh sự phục hồi cả về nhu cầu và hiệu suất cho thuê.

Đáng chú ý, giá thuê tầng 1 tại khu trung tâm tăng 1,8% theo quý, cho thấy sức hút mạnh mẽ của các vị trí đắc địa. Dù vậy, khu vực ngoại thành vẫn duy trì mức giá cạnh tranh, trở thành lựa chọn hấp dẫn cho thương hiệu cần mặt bằng lớn, hướng đến mở rộng thị phần ở vùng lân cận. Có thể thấy, khách thuê ngày càng chú trọng yếu tố trải nghiệm, thiết kế không gian và khả năng tiếp cận khách hàng, sẵn sàng chi trả cao hơn để tối ưu hóa trải nghiệm mua sắm.

Triển vọng thị trường bán lẻ thời gian tới được đánh giá tích cực, khi đến cuối năm 2025, Hà Nội dự kiến đón thêm khoảng 84.000 m² sàn mới. Giai đoạn 2026-2028 sẽ bổ sung khoảng 330.000 m² GFA, phần lớn từ các dự án quy mô lớn như Starlake. Tuy nhiên, Savills cảnh báo giai đoạn 2027-2028 có thể chứng kiến sự cạnh tranh gay gắt, đặc biệt với các thương hiệu thiếu chiến lược rõ ràng hoặc vị trí phù hợp.

Song song, thị trường văn phòng Hà Nội tiếp tục đối mặt với áp lực cạnh tranh mạnh từ nguồn cung mới và xu hướng cắt giảm chi phí của khách thuê. Bà Hoàng Diệu Trang, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Cho thuê thương mại Savills Hà Nội, cho biết tổng diện tích văn phòng cho thuê tại Hà Nội đạt khoảng 2,3 triệu m² GFA trong quý III/2025. Nhu cầu thuê tăng ở khu vực ngoại thành nhờ nguồn cung chất lượng cao và chi phí hợp lý, trong khi khách thuê quốc tế vẫn ưu tiên trung tâm truyền thống.

Mặc dù áp lực nguồn cung lớn, giá thuê văn phòng vẫn ổn định. Tỷ lệ lấp đầy duy trì trên 85%, đặc biệt ở phân khúc hạng A và B. Nhiều doanh nghiệp có xu hướng tái ký hợp đồng, tìm kiếm giải pháp tối ưu hóa không gian, chi phí. Một điểm đáng chú ý là nhu cầu văn phòng linh hoạt tăng nhanh, phản ánh xu hướng làm việc hybrid của các công ty. Ngoài yếu tố vị trí, khách thuê hiện quan tâm nhiều hơn đến hạ tầng dữ liệu (FDN), an ninh và bảo hiểm, đều là những tiêu chí mới thể hiện sự chuyên nghiệp hóa của thị trường văn phòng Hà Nội.

Bức tranh bất động sản thương mại Hà Nội quý III/2025 cho thấy sự phân hóa rõ giữa hai phân khúc bán lẻ và văn phòng. Mảng bán lẻ đang bước vào chu kỳ hồi phục mạnh nhờ sức tiêu dùng nội địa được cải thiện và sự trở lại của các thương hiệu lớn, trong khi thị trường văn phòng vận hành ổn định nhưng chịu áp lực cạnh tranh từ nguồn cung mới.

Thị trường bán lẻ dần thoát khỏi giai đoạn “chờ đợi” kéo dài sau dịch. Việc giá thuê tăng và tỷ lệ trống giảm cho thấy nhu cầu thực chất đã trở lại. Các thương hiệu đầu tư mạnh hơn vào trải nghiệm và thiết kế không gian, nhằm thu hút nhóm khách hàng trẻ. Khu vực ngoại thành nổi lên như lựa chọn chiến lược cho các chuỗi bán lẻ, siêu thị và trung tâm thương mại mới, nhờ quỹ đất rộng và chi phí hợp lý, phù hợp với quá trình đô thị hóa và sự phát triển của các khu dân cư vệ tinh.

Tuy nhiên, nguồn cung mới hơn 400.000 m² sàn đến năm 2028 tiềm ẩn rủi ro dư thừa nếu tiêu dùng không tăng tương ứng. Giai đoạn 2027-2028 có thể chứng kiến “cuộc đua sinh tồn” khi chi phí thuê và vận hành tăng, buộc doanh nghiệp tối ưu hóa chiến lược và chủ đầu tư linh hoạt hơn trong chính sách cho thuê.

Ở phân khúc văn phòng, sự ổn định hiện tại là kết quả của tái cấu trúc sau đại dịch. Nhu cầu văn phòng hạng A và B duy trì tốt, trong khi mô hình thuê linh hoạt (flex office) phát triển mạnh, giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí và dễ thích ứng với biến động kinh tế.

Về dài hạn, bất động sản thương mại Hà Nội vẫn hấp dẫn, song đòi hỏi nhà đầu tư và doanh nghiệp định vị đúng xu hướng. Chất lượng không gian, trải nghiệm người dùng và hạ tầng công nghệ sẽ là yếu tố then chốt quyết định năng lực cạnh tranh trong giai đoạn tới.