Nguồn cung căn hộ Hà Nội nửa đầu năm 2026 lên mức cao nhất 6 năm, nhưng sức mua có dấu hiệu chững lại khi lãi suất duy trì ở mức cao, trong khi đó căn hộ dưới 60 triệu đồng/m2 tiếp tục vắng bóng.
Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm, Hà Nội có khoảng 16.600 căn hộ mở bán mới, tương đương gần một nửa tổng nguồn cung của cả năm 2025 và là mức cao nhất của giai đoạn nửa đầu năm kể từ năm 2020. Lượng sản phẩm được tung ra khá đồng đều giữa quý I và quý II, chỉ thấp hơn giai đoạn cao điểm cuối năm ngoái.
Điểm đáng chú ý nhất là cơ cấu nguồn cung tiếp tục dịch chuyển mạnh lên phân khúc cao cấp. Quý II/2026 là quý thứ hai liên tiếp thị trường không ghi nhận bất kỳ dự án mới nào có giá dưới 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu).
Thay vào đó, nguồn hàng chủ yếu tập trung ở nhóm giá từ 80 đến 110 triệu đồng/m2 và trên 120 triệu đồng/m2, lần lượt chiếm khoảng 30% và 35% tổng lượng căn hộ mở bán mới.
Riêng phân khúc trên 120 triệu đồng/m2 bổ sung hơn 3.000 căn từ bốn dự án tại Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh, cho thấy căn hộ cao cấp và hạng sang đang ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu thị trường.
Mặt bằng giá sơ cấp cũng tiếp tục thiết lập kỷ lục mới. Trong quý II, giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, tăng 12% so với quý trước và cao hơn 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo CBRE, nguyên nhân chủ yếu đến từ việc phần lớn nguồn cung mới là các dự án quy mô lớn, từ 700 đến 2.000 căn, nằm tại khu vực trung tâm phía Tây, kéo mặt bằng giá chung đi lên.
So sánh với thị trường phía Nam, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE cho biết sự khác biệt về cơ cấu nguồn cung khiến diễn biến giá giữa Hà Nội và TP HCM có khoảng cách đáng kể.
Theo đó, trong khoảng 8.600 căn hộ mở bán tại Hà Nội và vùng giáp ranh trong quý II, có tới 72% nằm ngay tại Hà Nội và các khu vực lân cận như Hưng Yên, nơi có đặc điểm sản phẩm và nhóm khách hàng tương đồng.
Trong khi đó, TP HCM mở bán khoảng 6.500 căn nhưng chỉ khoảng 13% nguồn cung nằm tại khu vực TP HCM cũ, phần lớn tập trung ở Bình Dương. Chính việc nguồn cung dịch chuyển sang địa bàn có mặt bằng giá thấp hơn đã giúp thị trường phía Nam vẫn còn xuất hiện các dự án có giá dưới 60 triệu đồng/m2, điều mà Hà Nội hiện không còn.
Ở phân khúc thấp tầng, thị trường ghi nhận gần 2.100 sản phẩm mở bán mới trong nửa đầu năm, giảm 17% so với cùng kỳ năm trước. Riêng quý II có hơn 1.110 căn, trong đó gần 80% nguồn cung đến từ các đại đô thị tại Văn Giang, Hưng Yên, phản ánh xu hướng mở rộng nguồn cung ra các đô thị quy mô lớn vùng ven.
Dù nguồn cung tăng mạnh, thanh khoản trên thị trường căn hộ bắt đầu xuất hiện dấu hiệu giảm nhiệt sau giai đoạn tăng trưởng sôi động kéo dài.
Theo CBRE, trong quý II có hơn 5.800 căn hộ được giao dịch, tương đương khoảng 68% lượng sản phẩm mở bán mới. Đây là mức thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi nhiều quý tỷ lệ hấp thụ vượt 90%, thậm chí số căn bán được còn cao hơn lượng mở bán.
Đại diện CBRE cho biết tốc độ bán hàng thực tế đã có dấu hiệu chậm lại từ quý IV/2025. Sau thời gian dài thị trường tăng trưởng mạnh và tâm lý mua bán khá hưng phấn, việc thanh khoản giảm khi giá bán lên mức cao được xem là diễn biến mang tính chu kỳ và phù hợp với quy luật của thị trường.
Một trong những nguyên nhân chính là mặt bằng lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao, khiến người mua không còn quyết định xuống tiền nhanh như giai đoạn lãi suất thấp. Thay vào đó, khách hàng dành nhiều thời gian hơn để cân đối dòng tiền, tính toán khả năng trả nợ cũng như lựa chọn thời điểm phù hợp.
Diễn biến giá cũng bắt đầu có sự phân hóa rõ nét giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trong khi giá sơ cấp tiếp tục tăng lên mức kỷ lục, giá căn hộ thứ cấp trung bình giảm gần 3% so với quý trước, còn khoảng 60 triệu đồng/m2. Đây cũng là lần đầu tiên thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội ghi nhận điều chỉnh giảm kể từ cuối năm 2022.
Đồng thời, tốc độ tăng giá theo năm của căn hộ thứ cấp cũng giảm xuống khoảng 13%, thấp hơn nhiều so với mức 24-26% ghi nhận trong giai đoạn 2024-2025.
Ở phân khúc thấp tầng, sức mua cũng suy yếu đáng kể. Quý II chỉ ghi nhận hơn 660 giao dịch, giảm 30% so với quý trước và giảm tới 74% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 209 triệu đồng/m2, giảm khoảng 9% so với cả quý trước và cùng kỳ.
Theo dự báo của CBRE, nửa cuối năm 2026 Hà Nội sẽ tiếp tục đón thêm lượng nguồn cung lớn, đưa tổng số căn hộ mở bán mới cả năm lên gần 39.000 căn, vượt kỷ lục hơn 37.000 căn được thiết lập vào năm 2019.
Bà Nguyễn Hoài An nhận định nguồn cung gia tăng sẽ tạo áp lực cạnh tranh lớn hơn giữa các chủ đầu tư về giá bán, cơ cấu sản phẩm cũng như các chính sách hỗ trợ tài chính trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng.
Theo đại diện CBRE, diễn biến giá bán và thanh khoản thời gian tới sẽ phụ thuộc đáng kể vào xu hướng lãi suất cũng như mức độ phục hồi niềm tin của người mua nhà.
