Áp lực thanh khoản và cạnh tranh đang thúc đẩy quá trình sàng lọc doanh nghiệp bất động sản, định hình một chu kỳ phát triển dựa trên giá trị thực.
Theo số liệu của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), trong 6 tháng đầu năm 2026, cả nước có 1.463 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, tăng 120,3% so với cùng kỳ năm trước. Bên cạnh đó, có 2.971 doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động.
Ở chiều ngược lại, thị trường ghi nhận 3.192 doanh nghiệp thành lập mới, tăng 23,3%, cùng 2.445 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động.
Những con số này phản ánh một thực tế đáng chú ý, niềm tin vào tiềm năng dài hạn của thị trường vẫn hiện hữu, song áp lực sàng lọc đang diễn ra mạnh hơn. Không phải mọi doanh nghiệp đều có thể tận dụng cơ hội phục hồi khi thị trường bước sang giai đoạn cạnh tranh bằng năng lực tài chính, khả năng triển khai dự án và mức độ minh bạch thay vì chỉ dựa vào quỹ đất hay kỳ vọng tăng giá.
Sau giai đoạn khó khăn kéo dài từ năm 2022 đến 2024, nhiều doanh nghiệp vẫn đang trong quá trình xử lý tồn kho, cơ cấu lại nguồn vốn và hoàn thiện pháp lý dự án. Dù Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã đi vào thực thi, hiệu quả của các chính sách này cần thêm thời gian để thẩm thấu vào thị trường. Điều đó khiến quá trình phục hồi không diễn ra đồng đều giữa các doanh nghiệp và phân khúc.
Điều đáng chú ý là làn sóng doanh nghiệp giải thể gia tăng lại diễn ra trong bối cảnh bất động sản tiếp tục nằm trong nhóm lĩnh vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài lớn nhất.
Theo Bộ Tài chính, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong 6 tháng đầu năm đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, lĩnh vực kinh doanh bất động sản thu hút khoảng 5,1 tỷ USD, đứng thứ hai về quy mô vốn đăng ký, chỉ sau công nghiệp chế biến, chế tạo.
Diễn biến này phản ánh sự khác biệt trong góc nhìn giữa nhà đầu tư nước ngoài và nhiều doanh nghiệp trong nước. Trong khi các doanh nghiệp nội địa vẫn phải đối mặt với áp lực về dòng tiền, chi phí vốn, nghĩa vụ tài chính và tốc độ bán hàng chưa như kỳ vọng, các nhà đầu tư nước ngoài lại tập trung vào triển vọng dài hạn của nền kinh tế Việt Nam.
Động lực đến từ tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu nhà ở còn lớn, sự phát triển của hạ tầng giao thông và xu hướng dịch chuyển dòng vốn sản xuất vào Việt Nam. Đặc biệt, việc đẩy nhanh các dự án hạ tầng chiến lược như cao tốc Bắc - Nam, sân bay Long Thành, Vành đai 4 vùng Thủ đô hay Vành đai 3 TP.HCM đang mở rộng không gian phát triển cho bất động sản công nghiệp, logistics và các đô thị vệ tinh. Đây cũng là những phân khúc được nhiều quỹ đầu tư và nhà phát triển quốc tế quan tâm trong thời gian gần đây.
Tuy nhiên, dòng vốn ngoại gia tăng không đồng nghĩa thị trường đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng nóng mới.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đến bất động sản trên toàn quốc trong tháng 5 giảm khoảng 5% so với tháng trước. Nhiều khảo sát thị trường cũng ghi nhận tâm lý người mua đang trở nên thận trọng hơn, ưu tiên quan sát diễn biến giá cả, lãi suất và nguồn cung trước khi đưa ra quyết định.
Thay vì tâm lý mua để đón sóng như giai đoạn trước, người mua hiện nay có xu hướng đánh giá kỹ hơn về pháp lý, tiến độ triển khai, khả năng khai thác sử dụng và tiềm năng tạo dòng tiền của sản phẩm.
Bên cạnh đó, đà tăng giá tại nhiều khu vực đã có dấu hiệu chậm lại sau giai đoạn tăng mạnh trong năm 2024 và 2025. Thanh khoản thị trường vẫn duy trì nhưng không còn ở trạng thái bùng nổ như thời điểm nguồn cung khan hiếm. Điều này cho thấy sức cầu thực vẫn hiện hữu nhưng đang trở nên chọn lọc hơn.
Sự thay đổi của thị trường đang tạo ra một cuộc cạnh tranh mới giữa các doanh nghiệp bất động sản. Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, dòng vốn hiện có xu hướng tập trung vào những dự án có tính khả thi cao, pháp lý minh bạch và đáp ứng nhu cầu thực của thị trường. Điều này cho thấy tiêu chí lựa chọn của nhà đầu tư và người mua ngày càng khắt khe hơn.
Nhận định này phản ánh xu hướng đang diễn ra rõ nét trên thị trường. Nếu trong giai đoạn trước, lợi thế chủ yếu thuộc về các chủ đầu tư sở hữu nguồn cung trong bối cảnh khan hiếm sản phẩm thì hiện nay yếu tố quyết định lại là chất lượng dự án, năng lực triển khai và khả năng đáp ứng nhu cầu thực.
TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển mới. Trong đó những dự án có pháp lý minh bạch, sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực và mức giá hợp lý sẽ có nhiều lợi thế hơn.
Thực tế cũng cho thấy những doanh nghiệp duy trì được thanh khoản tốt trong thời gian qua chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực, bất động sản công nghiệp hoặc các dự án có tiến độ triển khai rõ ràng. Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính hoặc sở hữu dự án kéo dài vướng mắc pháp lý tiếp tục gặp nhiều khó khăn.
Quá trình sàng lọc hiện nay không đơn thuần là sự đào thải của thị trường mà còn là bước tái cấu trúc cần thiết để hình thành một mặt bằng cạnh tranh lành mạnh hơn. Trong bối cảnh nguồn lực ngày càng được phân bổ theo hiệu quả và mức độ minh bạch, dòng tiền sẽ có xu hướng tập trung vào các chủ đầu tư có năng lực thực sự.
Điều đó cũng cho thấy chu kỳ phát triển tiếp theo của bất động sản Việt Nam sẽ không còn là cuộc đua mở rộng quy mô bằng mọi giá. Thay vào đó, lợi thế cạnh tranh sẽ thuộc về những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, quản trị rủi ro tốt, pháp lý minh bạch và sản phẩm tạo ra giá trị thực cho người mua. Đây được xem là nền tảng cho một giai đoạn phát triển bền vững hơn của thị trường trong những năm tới.
.jpeg "Minh bạch thông tin để thị trường bất động sản phát triển bền vững")
