Bất động sản hàng hiệu có thể "gây bão" ở thị trường Việt Nam?

Mới đây, trong công bố cáo cáo thị trường bất động sản TP HCM quý I/2020, đơn vị DKRA - doanh nghiệp chuyên tư vấn và phân phối các dự án bất động sản đã cho biết trong Quý II/2020 dòng căn hộ hàng hiệu lập đỉnh giá kỷ lục với một dự án giá bán đợt 1 lên tới 690 triệu đồng/m2. Dự án khi được tung ra sẽ phá vỡ kỷ lục của dự án The Spirit of Saigon với mức giá 570 triệu đồng/m2.

Nhiều triển vọng

Theo tìm hiểu của phóng viên, từ năm 2018 tới nay, giá bán căn hộ siêu sang tại TP HCM mỗi năm đều lập những đỉnh giá mới khiến thị trường phải "choáng váng".

Trong đó, năm 2018, mức giá kỷ lục của phân khúc này ghi nhận 230 triệu đồng/m2, đến năm 2019 dự án siêu sang Centennial của chủ đầu tư Alpha King xuất hiện với giá công bố lên đến 334 triệu đồng/m2 và cuối năm 2020, mức giá trên tiếp tục bị phá kỷ lục khi The Spirit of Saigon quay trở lại thị trường.

Trong khi đó, tại thị trường Hà Nội, mức giá của các căn hộ này có phần "khiêm tốn" hơn, với các sản phẩm có giá bán 140 - 160 triệu đồng/m2 tại Palais De Louis của Tập đoàn Tân Hoàng Minh và trước đó là các dự án như Hoàng Thành Tower từng chào bán với mức giá từ 80-90 triệu đồng/m2; dự án Sun Grand City tại 69B Thuỵ Khuê, có view Hồ Tây và vườn Bách thảo với giá khoảng trên 90 triệu đồng/m2; dự án Hanoi Aqua Central số 44 đường Yên Phụ có giá dao động khoảng 80-90 triệu đồng/m2.

Song, giá bán trên đã mang đến nhiều nghi ngờ với cơ sở định giá sản phẩm của các dự án. Bởi lẽ với các dự án đang gây chấn động thị trường địa ốc TP HCM, chỉ vài mét vuông đã tương đương với một căn hộ tầm trung.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, việc cấu thành giá bán của căn hộ liên quan đến vị trí, tiện ích và cả thương hiệu của chủ đầu tư, thương hiệu quản lý. Những dự án siêu sang để có thể định giá với mức vài trăm triệu đồng/m2 thì phải có vị trị thực sự đắc địa, vị trí có một không hai, tiện ích và các hậu mãi. Cùng với đó là các thương hiệu quản lý khách sạn siêu sang, xứng tầm.

Savills Việt Nam cho rằng mặt bằng chung bất động sản tại Việt Nam, giá căn hộ hàng hiệu có thể “trên trời” nhưng căn hộ hàng hiệu là một mô hình mới của thế giới, đem những tiêu chuẩn quốc tế nên để đánh giá về giá bán, cần so sánh với những dự án căn hộ hàng hiệu tại các nước đã phát triển mô hình này.

"Nhìn sang các thành phố trong khu vực, giá bán của căn hộ hàng hiệu tại Việt Nam đang thấp hơn hoặc có thể tương đương với các dự án nhà hiệu tại Singapore và Bangkok, tùy theo quy mô dự án và vị trí" - bà Hằng cho biết.

Đặc biệt, báo cáo Thịnh Vượng 2021 của Knight Frank dự đoán trong giai đoạn năm 2020-2025, tốc độ tăng trưởng tầng lớp siêu giàu tại Việt Nam được dự đoán đạt 31%, lọt vào top tăng mạnh nhất thế giới. Dự kiến đến năm 2025, Việt Nam có khoảng 511 người siêu giàu và hơn 25.800 người giàu. 

Khi tỉ lệ tăng trưởng về số lượng người giàu ở Việt Nam thuộc hàng cao nhất trên thế giới, vị chuyên gia của Savills cho rằng rất nhiều người Việt có đủ khả năng sở hữu căn hộ hàng hiệu.

Và cũng không ít bài học đắt giá

Tuy nhiên, trên thực tế, tỷ lệ hấp thụ của những dự án này là điều mà thị trường cần nhìn nhận. Phân khúc siêu sang chiếm một nguồn cầu rất ít, sẽ hướng đến đối tượng khách hàng đặc biệt, nếu như xuất hiện nhiều dự án cùng lúc thì tỷ lệ hấp thụ sẽ bị ảnh hưởng.

Nhìn lại năm 2019, khi 18 căn biệt thự hàng hiếm của dự án Q2 Thao Dien (quận 2, TP.HCM) được bán với giá hơn 2 triệu USD/căn bán hết ngay trong vòng 40 phút. Các dự án căn hộ hộ hạng sang như Empire City, Metropole Thủ Thiêm cũng có lượng người mua đáng kể.

Tuy nhiên, trường hợp tại dự án The MarQ trên đương Nguyễn Đình Chiểu (phường Đa Kao, quận 1, TP.HCM) dù đã mở bán hơn 3 năm nhưng chỉ bán được hơn 50%. Hay dự án The River Thủ Thiêm tương đồng với những dự án đắt đỏ tại TP.HCM nhưng tốc độ bán còn chậm.

Hay tại Hà Nội, một trong những dự án từng làm mưa làm gió một thời, được đầu tư “khủng” nhưng dự án “siêu sang” Habico Tower (Phạm Văn Đồng, Bắc Từ Liêm, Hà Nội) do Công ty Cổ phần Hải Bình (Habico) hơn 10 năm sau khi gây chấn động thị trường, dự án đến nay vẫn bị bỏ hoang. Một dự án từng có giá bán lên tới 160 triệu đồng/m2 tại thị trường Hà Nội đã nhiều lần chứng kiến cảnh có nhiều nhà đầu tư rao bán cắt lỗ ồ ạt kèm theo mức giá giảm khá sâu.

Theo các chuyên gia, chuẩn "xa xỉ" là một thách thức, yêu cầu các nhà phát triển bất động sản đem lại giá trị cao nhất cho người mua. Đặc biệt, tại thị trường Việt Nam, căn hộ hạng sang là cuộc chơi khá tốn kém không những với chủ đầu tư mà cả người mua nhà. Để quyết định nhảy vào phân khúc này đòi hỏi tiềm lực mạnh cũng như “thiên thời, địa lợi”, để những lời hoa mỹ khi quảng cáo trở thành hiện thực.