Phân khúc đất nền và nhà phố, biệt thự được dự báo sẽ phục hồi tích cực, trong khi phân khúc căn hộ được kỳ vọng duy trì ổn định hoặc tăng nhẹ so với năm 2025.
.jpg)
DKRA dự báo nguồn cung mới phân khúc đất nền năm 2026 phục hồi tích cực nhờ vào sự bùng nổ các dự án khu đô thị có quy mô lớn, dao động trong khoảng 3.500 – 4.000 nền. Các tỉnh, thành (cũ) quen thuộc như: Long An, Bình Dương,... tiếp tục đóng vai trò chủ lực của nguồn cung thị trường, nhờ lợi thế quỹ đất lớn, dư địa tăng giá và hạ tầng kết nối vùng thuận lợi.
Theo đó, nguồn cung có xu hướng dịch chuyển về các khu đô thị vệ tinh, đặc biệt là các khu vực có quỹ đất lớn, thuộc vùng trũng về mặt bằng giá, được hưởng lợi trực tiếp từ hệ thống hạ tầng giao thông liên vùng và kết nối trực tiếp về trung tâm TP HCM.
Dự kiến sức cầu trong năm 2026 tiếp tục đà phục hồi, song giao dịch thị trường vẫn mang tính chọn lọc, tập trung chủ yếu ở một số địa phương và nhóm sản phẩm hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, mức độ tạo thị cao cũng như giao thương kết nối vùng thuận lợi.
Về giá, DKRA cho biết, mặt bằng giá sơ cấp dự kiến tăng nhẹ trong năm tiếp theo và vẫn neo ở mức cao do tác động của các loại chi phí đầu vào, chênh lệch “cung - cầu”; đáng chú ý, nhóm các dự án hoàn thiện pháp lý, “khu đô thị vệ tinh TP HCM” hưởng lợi trực tiếp từ hệ thống hạ tầng kết nối sẽ duy trì đà tăng giá nổi bật so với mặt bằng chung.
Mặt bằng giá thứ cấp tiếp tục đà tăng trưởng tích cực khi thị trường ngày càng khan hiếm nguồn cung mới, niềm tin nhà đầu tư càng được cải thiện.
Nguồn cung căn hộ mới năm 2026 được kỳ vọng duy trì ổn định hoặc tăng nhẹ so với năm 2025, tập trung vào giai đoạn giữa năm, ước tính ở mức khoảng 30.000 – 35.000 căn hộ được mở bán trên toàn thị trường, trong đó TP HCM tiếp tục giữ vị trí chủ đạo.
Nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại khu Đông TP HCM, Bình Dương (cũ) trong khi tại Tây Ninh (Long An cũ) tăng tốc với nhiều dự án truyền thông mở bán ra thị trường. Phân khúc căn hộ cao cấp hạng A, hạng sang dẫn dắt nguồn cung mới tại TP HCM trong khi đó căn hộ hạng B, hạng C chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới tại Bình Dương (cũ) và Tây Ninh.
DKRA dự báo sức cầu thị trường có thể tiếp tục duy trì đà hồi phục, tuy nhiên sẽ khó có đột biến trong ngắn hạn trong nửa đầu năm 2026. Thanh khoản được kỳ vọng cải thiện nhờ vào vĩ mô kinh tế ổn định, nhiều dự án dần được gỡ vướng, hoàn thiện pháp lý, động thái thí điểm bỏ room tín dụng từ các ngân hàng,...
Mặt bằng giá bán sơ cấp và thứ cấp tiếp tục duy trì mức tăng trưởng ổn định, dư địa tăng giá lan tỏa ra các dự án căn hộ khu vực vùng ven với mức giá từ 30 - 50 triệu đồng/m2.
Theo DKRA, thị trường sơ cấp nhà phố, biệt thự duy trì xu hướng phục hồi tích cực về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung vẫn tập trung ở các dự án có quy mô lớn và các dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo. Theo đó, nguồn cung mới, dự báo có khoảng 13.500 – 15.500 sản phẩm được mở bán trong năm 2026 và phân bố ở các địa phương (cũ) quen thuộc như TP HCM, Bình Dương, Long An, Đồng Nai.
Sức cầu chung của thị trường vẫn ở mức cao và duy trì xu hướng tăng tích cực. Tuy nhiên, lượng giao dịch vẫn mang tính chọn lọc, tập trung phần chủ yếu ở các dự án lớn, được triển khai bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính trên thị trường.
Về giá, DKRA cho biết, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao do tác động của chi phí đầu vào và sự phát triển của hạ tầng. Các chính sách bán hàng quen thuộc được duy trì áp dụng nhằm tăng thanh khoản. Mặt bằng giá sơ cấp dự kiến tăng nhẹ so với năm 2025 do tác động của các loại chi phí đầu vào. Các chính sách chiết khấu ưu đãi bán hàng được áp dụng rộng rãi nhằm kích cầu thị trường.
Trong khi ở thị trường thứ cấp được dự báo duy trì mức tăng trưởng tích cực cả về mức giá và thanh khoản. Trong đó, nhóm các dự án hoàn thiện hạ tầng pháp lý, kết nối vùng thuận lợi... ghi nhận mức tăng giá nổi bật so với mặt bằng chung.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy TP HCM (mới) là tâm điểm thị trường khi chiếm tới 50% tổng lượng quan tâm đến bất động sản toàn quốc. Thị trường TP HCM (cũ) trong tháng 1/2026 ghi nhận sự gia tăng về nhu cầu thuê. Mức độ quan tâm đối với bất động sản cho thuê tăng 60%, trong khi lượng tin đăng cũng tăng 45% so với cùng kỳ năm 2025.
Xu hướng này phản ánh tính chu kỳ của thị trường khi người dùng tích cực tìm kiếm không gian sống mới ngay từ những tuần đầu năm. Tuy nhiên, thay vì tăng trưởng đồng đều, dòng tiền và nhu cầu tìm kiếm đang tập trung chủ yếu vào các phân khúc nhà ở phổ thông phục vụ nhu cầu thực của đại đa số người dân.
Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn, trước đây, Hà Nội và TP HCM thường chia nhau mức độ quan tâm ở trạng thái khá cân bằng. Khu vực miền Bắc sở hữu hệ sinh thái vệ tinh mạnh như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng, Quảng Ninh, giúp phân bố sự chú ý ra nhiều địa phương. Tuy nhiên, dữ liệu tháng đầu năm 2026 cho thấy TP HCM chiếm tới 50% mức độ quan tâm, trong khi Hà Nội đạt 27% và phần còn lại của cả Việt Nam chiếm 23%.
Ông Tuấn cho rằng, đây không còn đơn thuần là câu chuyện về vị thế trung tâm kinh tế, mà là sự tái cấu trúc bản đồ chú ý của thị trường bất động sản. Hà Nội vẫn lớn, nhưng các tỉnh vệ tinh đang được tìm kiếm rời rạc, mỗi nơi chỉ 1-2%. Trong khi phía Nam, các địa phương xung quanh TP HCM và dải đô thị du lịch miền Trung tạo thành một vành đai chú ý liền mạch.
