Gửi bình luận
Xu hướng giãn dân đang thúc đẩy sự hình thành các đô thị vệ tinh quanh TP HCM, mở ra mô hình phát triển đa trung tâm cho vùng kinh tế phía Nam.
Theo thông tin của Avison Young Việt Nam, xu hướng giãn dân và phát triển đô thị đa trung tâm đang hình thành rõ nét quanh TP HCM, đặc biệt tại Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu. Sau sáp nhập hành chính, tiềm năng tăng trưởng của các khu vực này càng được củng cố nhờ quỹ đất dồi dào, hạ tầng liên vùng và chênh lệch giá so với khu trung tâm.
Trong khi TP HCM khan hiếm căn hộ mới, thị trường nhà ở phía Nam lại sôi động ở các đô thị vệ tinh với nhiều sản phẩm đa dạng, giá dễ tiếp cận. Long An dẫn đầu về nguồn cung đất nền và nhà thấp tầng, Bình Dương chiếm ưu thế về căn hộ, trong khi khoảng cách giá giữa TP HCM và vùng ven vẫn rất lớn, đất nền cao gấp đôi, căn hộ gấp 1,6-2,4 lần, nhà phố và biệt thự chênh tới 7 lần.
Theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam: “Diễn biến thị trường từ đầu năm 2025 đến nay cho thấy các dự án tại Long An và Bình Dương có tỷ lệ hấp thụ và thanh khoản khả quan; Đồng Nai dù có các dự án quy mô lớn nhưng tín hiệu chưa rõ ràng. Trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu ghi nhận lực cầu tăng gần đây sau khi sáp nhập với TP HCM, qua đó thúc đẩy tăng giá”. Sự dịch chuyển của dòng tiền và nhu cầu thực cho thấy người mua ngày càng hướng đến các khu vực có giá hợp lý, hạ tầng tốt và kết nối thuận tiện với trung tâm.
Hạ tầng giao thông là lực đẩy lớn cho xu hướng giãn dân. Hàng loạt dự án vành đai, cao tốc, tuyến metro đang được triển khai giúp rút ngắn thời gian di chuyển giữa vùng lõi TP HCM và các tỉnh vệ tinh, tạo điều kiện để người dân sinh sống xa trung tâm nhưng vẫn thuận lợi kết nối công việc. Khi chi phí sinh hoạt và giá nhà ở nội đô ngày càng cao, việc dịch chuyển ra vùng ven trở thành lựa chọn tự nhiên của người dân đô thị.
Song song đó, các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An tiếp tục thu hút vốn đầu tư nước ngoài, kéo theo cơ hội việc làm và làn sóng lao động nhập cư, tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở giá vừa túi tiền, căn hộ cho thuê và nhà ở xã hội. Năm 2024, lượng vốn FDI đăng ký tại ba địa phương này đều cao hơn bình quân cả nước, trong đó Bình Dương tăng 20%, Long An tăng 17% và Đồng Nai tăng 8%.
Sau sáp nhập, TP HCM mới có diện tích hơn 6.700 km² và dân số vượt 14 triệu người, khiến nhu cầu nhà ở vốn đã cao nay càng tăng mạnh. Mỗi địa phương vệ tinh đang định hình lợi thế phát triển riêng, bổ trợ cho trung tâm. Bình Dương với quỹ đất lớn và hạ tầng đồng bộ có thể phát triển nhiều loại hình nhà ở từ căn hộ thương mại đến nhà phố, biệt thự. Đồng Nai và Long An thuận lợi cho việc hình thành các khu đô thị quy mô lớn, tập trung nhà ở thấp tầng; trong khi Bà Rịa - Vũng Tàu tận dụng lợi thế biển và du lịch để mở rộng phân khúc nghỉ dưỡng như condotel hay biệt thự biển.
“Long An và Bình Dương là hai thị trường có tiềm năng tăng trưởng bền vững. Đồng Nai được kỳ vọng bứt phá khi sân bay Long Thành vận hành và các tuyến cao tốc hoàn thiện. Bà Rịa - Vũng Tàu giàu triển vọng trong phân khúc nghỉ dưỡng - khách sạn, động lực tăng trưởng gắn liền với hạ tầng kết nối và vị trí chiến lược là một trong những cửa ngõ hàng hải chính của TP HCM mới”, ông David Jackson cho biết thêm.
Tuy nhiên, theo ông David Jackson, cơ hội luôn đi kèm thách thức. Tiến độ các dự án hạ tầng, quá trình điều chỉnh quy hoạch sau sáp nhập và các thay đổi chính sách pháp lý như Luật Đất đai sửa đổi đều có thể tác động mạnh tới quyết định của nhà đầu tư. Nếu công tác quản lý được triển khai hiệu quả, xu hướng giãn dân và phát triển đô thị đa trung tâm không chỉ góp phần giảm tải áp lực nhà ở cho TP HCM mà còn mở ra giai đoạn tăng trưởng cân bằng và bền vững cho thị trường bất động sản phía Nam.
Xu hướng giãn dân ra các đô thị vệ tinh quanh TP HCM có thể xem là tất yếu trong quá trình phát triển đô thị hiện đại, tương tự như cách Hà Nội mở rộng ra các cực tăng trưởng như Đông Anh, Gia Lâm hay Hoài Đức. Sự phát triển không còn tập trung vào một lõi trung tâm duy nhất, mà chuyển sang mô hình đa cực - nơi các khu vực vệ tinh vừa chia sẻ áp lực dân số, hạ tầng và môi trường, vừa trở thành động lực mới cho tăng trưởng kinh tế vùng.
Tuy vậy, sự phát triển này vẫn cần được dẫn dắt bằng quy hoạch đồng bộ và tầm nhìn dài hạn. Nếu chỉ chạy theo cơn sốt đất hoặc đầu cơ ngắn hạn, quá trình mở rộng đô thị sẽ dễ dẫn đến manh mún, mất cân đối cung cầu và quá tải hạ tầng trong tương lai. "Cần có chính sách kiểm soát phát triển dân cư, đầu tư công song hành với đầu tư tư nhân, đồng thời phát triển hệ thống dịch vụ, giáo dục, y tế và việc làm tại chỗ. Nhìn tổng thể, xu hướng đô thị đa trung tâm mở ra cơ hội tái cấu trúc không gian phát triển vùng Đông Nam Bộ, hướng tới một “siêu đô thị vùng” năng động, phát triển hài hòa và bền vững" - ông David Jackson đánh giá.
