Bất động sản phía Nam trước xu hướng "di dân" của người mua nhà thế hệ mới

Tại hội thảo chuyên đề: "Chuyển dịch bất động sản: Từ tiềm năng ngắn hạn đến giá trị thực", các chuyên gia từ CBRE Việt Nam đã mang đến những phân tích chuyên sâu về cục diện thị trường bất động sản phía Nam. Bức tranh tổng thể không chỉ dừng lại ở sự phục hồi nguồn cung mà còn mở ra định hướng phát triển đô thị mới và sự thay đổi rõ nét trong hành vi của người tiêu dùng.

Cấu trúc đô thị đang tiến hóa mạnh mẽ

Đưa ra góc nhìn tổng quan và dự báo thị trường bất động sản khu vực phía Nam, bà Dương Thùy Dung – Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam nhận định, việc đẩy mạnh hoàn thiện hạ tầng kết nối liên vùng cùng kế hoạch sáp nhập các tỉnh lân cận như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP HCM mở rộng từ năm 2025 đang làm thay đổi hoàn toàn cấu trúc nguồn cung nhà ở. Sau sáp nhập, quy mô dân số TP HCM mở rộng tăng từ khoảng 10 triệu người lên gần 14,5 triệu người, đóng góp quy mô kinh tế tương đương 1/4 GDP cả nước, tạo động lực tăng trưởng lớn cho nhu cầu nhà ở thực.

Bà Dương Thùy Dung cho biết, sau thời kỳ khan hiếm giai đoạn 2023 - 2024, thị trường bắt đầu phục hồi ấn tượng từ năm 2025 và sẽ tăng bứt phá trong năm 2026 nhờ tính gộp nguồn cung toàn vùng. Điểm nhấn đáng chú ý là sự chuyển dịch tỷ trọng nguồn cung chào bán mới. Tỷ trọng nguồn cung từ khu vực TP HCM cũ giảm mạnh từ đỉnh điểm 73% năm 2023 xuống 43% và dự kiến chỉ còn khoảng 20% vào năm 2028. Xét về nguồn cung tích lũy, tính đến Quý II/2026, TP HCM cũ chiếm 72% nhưng dự báo sẽ giảm xuống 64% vào năm 2028.

Thay vào đó là sự trỗi dậy mạnh mẽ của thị trường Bình Dương cũ. Trong nửa đầu năm 2026, gần 80% nguồn cung căn hộ chào bán mới đến từ khu vực này. Trong nửa cuối năm 2026, thị trường tiếp tục đón nhận thêm khoảng 8.000 căn hộ từ 22 dự án, tập trung chủ yếu ở phía Đông. Dự báo giai đoạn 2027 - 2028, nguồn cung sẽ bùng nổ, riêng năm 2028 có khoảng 15.000 đơn vị nhà ở mới chào bán, chia đều cho ba trục động lực chính: TP HCM cũ, Bình Dương cũ và Long An cũ.

Theo đại diện CBRE Việt Nam, cấu trúc đô thị đang tiến hóa mạnh mẽ sang mô hình đa cực, đa trung tâm từ năm 2026 nhằm giảm áp lực cho vùng lõi. Chiến lược này dựa trên bốn trụ cột gồm hạ tầng liên vùng, hệ sinh thái công nghiệp - logistics, đô thị tích hợp đa trung tâm và quản trị số. Cấu trúc mới hình thành ba trung tâm phát triển chính: Trung tâm tài chính TP HCM mới, cực phía Bắc tại Bình Dương cũ và cực phía Nam thuộc khu vực Cần Giờ.

Về mặt bằng giá, bà Dương Thùy Dung đánh giá sự mở rộng giúp giá nhà trở nên hợp lý hơn. Giá căn hộ trung bình tại TP HCM mở rộng hiện đạt khoảng 76 triệu đồng/m2, thấp hơn so với mức 92 triệu đồng/m2 ở trung tâm cũ. Tại Bình Dương cũ, giá căn hộ dao động từ 59 đến 63 triệu đồng/m2, dù tăng gần gấp đôi so với 3 năm trước nhưng vẫn ở mức dễ tiếp cận. Khảo sát tháng 6/2026 trên thị trường thứ cấp cũng ghi nhận các căn hộ thuộc khu đô thị tích hợp đạt giá giao dịch trung bình khoảng 80 triệu đồng/m2, cao hơn rõ rệt so với mức 64 triệu đồng/m2 của các dự án đơn lập thiếu tiện ích.

Xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành

Nối tiếp bức tranh thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bất động sản Nhà ở CBRE Việt Nam đã đi sâu phân tích về xu hướng và hành vi tìm kiếm bất động sản của người tiêu dùng. Ông nhấn mạnh rằng tư duy người mua đang chuyển dịch rõ nét từ đầu tư lướt sóng ngắn hạn sang ưu tiên giá trị sử dụng thực tế và chất lượng không gian sống.

Dẫn chứng từ dữ liệu của Batdongsan.com.vn, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt so sánh: tại Hà Nội, 78% nhu cầu tìm kiếm hướng về vùng ven do hạ tầng kết nối đi trước TP HCM từ 5 đến 7 năm. Trong khi đó tại TP HCM, dù nhu cầu tìm kiếm giữa trung tâm và vùng ven hiện tương đương nhau, xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành đang diễn ra rất nhanh. Hiện có gần 70% tổng nhu cầu tìm kiếm trên cả nước tập trung vào nhóm sản phẩm vùng ven, trong đó căn hộ chung cư giữ vị trí số một nhờ sự đa dạng loại hình và chính sách thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt chỉ ra rằng động lực lớn nhất thúc đẩy làn sóng giãn dân là do khu vực trung tâm cũ gặp hạn chế về nguồn cung, cạn kiệt quỹ đất phát triển đại đô thị và giá thành quá đắt đỏ. Trái lại, các đô thị mới vùng ven mang đến môi trường sống chất lượng cao với mật độ xây dựng thấp, nhiều không gian xanh cùng hệ thống tiện ích toàn diện như trường học, bệnh viện, khu thể thao và trung tâm thương mại. Bên cạnh đó, tiến độ khép kín đường Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến cao tốc và đường sắt đô thị trước năm 2030 sẽ rút ngắn tối đa thời gian di chuyển.

Một yếu tố then chốt khác được ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt đề cập là sự phổ biến của phương thức làm việc linh hoạt cùng sự trỗi dậy của lực lượng lao động trẻ Gen Z, nhóm dự kiến chiếm khoảng 80% lực lượng lao động chính tại các đô thị lớn từ năm 2025. Không bị ràng buộc bởi vị trí văn phòng cố định, người trẻ sẵn sàng chuyển ra sinh sống tại các đô thị vùng ven để tối ưu hóa chi phí mua nhà, sở hữu diện tích rộng rãi hơn và cân bằng cuộc sống tốt hơn. Đây cũng là xu hướng phát triển đô thị phổ biến đã được ghi nhận tại nhiều thị trường quốc tế như Singapore, Hồng Kông, Trung Quốc, Mỹ và Úc.