Bất động sản thương mại Đà Nẵng: Khi khả năng khai thác trở thành thước đo giá trị

Thị trường bất động sản Đà Nẵng năm 2026 ghi nhận sự phân hóa rõ nét hơn giữa các phân khúc, khu vực và chất lượng tài sản.

Thị trường phân hóa, cơ hội không còn chia đều

Theo Avison Young, trong quý III/2026, thị trường căn hộ Đà Nẵng ghi nhận sự đa dạng hóa nhu cầu, từ nghỉ dưỡng sang an cư và khai thác cho thuê. Trong khi đó, với bất động sản nghỉ dưỡng, xu hướng tối ưu chất lượng tài sản, tái định vị và chuẩn hóa vận hành ngày càng quan trọng đối với năng lực cạnh tranh.

Với bất động sản thương mại, sự phân hóa thể hiện rõ qua khả năng khai thác mặt bằng. Theo báo cáo quý III/2026 của Avison Young, nguồn cung bán lẻ cho thuê tại Đà Nẵng đạt gần 176.000 m², giá thuê trung bình khoảng 28 USD/m²/tháng và tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường ở mức 86%. Trong khi đó, một số trung tâm thương mại và khối đế bán lẻ tại các vị trí thuận lợi đạt tỷ lệ lấp đầy trên 90%.

Sự khác biệt này cho thấy khả năng thu hút khách thuê không đồng đều giữa các nhóm mặt bằng, ngay cả trong cùng một thị trường.

Theo các chuyên gia, giá trị của bất động sản thương mại không nằm ở việc sở hữu một địa chỉ đắt giá, mà ở khả năng biến địa chỉ đó thành dòng khách và dòng tiền.

Nguồn cung bán lẻ tại Đà Nẵng được dự báo sẽ bổ sung thêm 150.000-200.000 m² đến năm 2030. Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư cần quan tâm nhiều hơn đến khả năng thu hút khách thuê, duy trì hoạt động kinh doanh và tạo dòng tiền, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá tài sản.

Dòng khách và công năng định hình giá trị mặt bằng

Việc đánh giá một bất động sản thương mại thường bắt đầu từ khả năng tiếp cận khách hàng mục tiêu. Một mặt bằng có lợi thế khi kết nối được nhiều nguồn cầu, từ cư dân thường xuyên, khách lưu trú đến dòng khách vãng lai từ các hoạt động du lịch, thương mại và dịch vụ xung quanh. Khả năng tiếp cận nhiều nhóm khách giúp mặt bằng có thêm dư địa lựa chọn mô hình kinh doanh và giảm phụ thuộc vào một nguồn cầu duy nhất.

Báo cáo của Avison Young cũng cho thấy, nhu cầu thuê bán lẻ tại Đà Nẵng tập trung ở các nhóm F&B, sức khỏe - làm đẹp, bán lẻ tiện ích và mô hình kết hợp trải nghiệm. Nhu cầu thuê cũng tập trung mạnh tại các khu vực Hải Châu, Thanh Khê và An Hải. Diễn biến này cho thấy thị trường không chỉ cần mặt bằng có vị trí thuận lợi mà còn đòi hỏi sự phù hợp giữa đặc điểm không gian và mô hình kinh doanh.

Bên cạnh dòng khách, công năng là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng khai thác. Hai mặt bằng có diện tích tương đương nhưng thiết kế, chiều cao, mặt tiền và khả năng tổ chức không gian khác nhau có thể phù hợp với những nhóm ngành hàng và quy mô kinh doanh khác nhau. Với các thương hiệu bán lẻ, showroom hay F&B cao cấp, không gian kinh doanh còn là nơi trưng bày sản phẩm, xây dựng nhận diện và tạo trải nghiệm cho khách hàng.

Xu hướng phát triển các tổ hợp đa chức năng tại khu vực lõi đô thị ven sông Hàn cũng mở ra thêm lựa chọn cho thị trường mặt bằng thương mại. Tại khu vực này, ROX Signature phối hợp với đối tác Bất động sản Thiên Phát giới thiệu sản phẩm shop khối đế thương mại thuộc dự án The Legend Danang. Dự án tọa lạc tại giao lộ Võ Văn Kiệt - Ngô Quyền, ngay chân cầu Rồng, bên sông Hàn và liền kề khu vực phát triển Trung tâm Tài chính quốc tế Đà Nẵng.

Nằm tại điểm giao thoa giữa khu vực trung tâm thành phố, các trục du lịch ven biển và không gian thương mại - dịch vụ hai bên sông Hàn, dự án có lợi thế kết nối đa hướng. Điều này cũng mở rộng khả năng tiếp cận các nhóm khách hàng tiềm năng, từ cư dân khu vực, khách du lịch đến người dân và người sử dụng dịch vụ tại trung tâm đô thị.

Trong cùng tổ hợp, sự hiện diện của tháp khách sạn Hyde by Accor - Ennismore bổ sung một nguồn cầu tiềm năng từ nhóm khách lưu trú có sức chi tiêu cao. Khi kết hợp với khu căn hộ và không gian thương mại, tổ hợp có điều kiện hình thành hệ sinh thái dịch vụ đa dạng, tạo cơ hội cho các mô hình F&B, bán lẻ, phong cách sống, chăm sóc sức khỏe và trải nghiệm.

Bên cạnh đó, shop khối đế tại The Legend Danang được thiết kế thông tầng, với chiều cao tầng 1 khoảng 4,8 m và tầng 2 khoảng 6,05 m. Không gian này mở rộng khả năng tổ chức mô hình kinh doanh từ nhà hàng, showroom đến flagship store và các dịch vụ cao cấp cần không gian nhận diện lớn.

Với thương hiệu cao cấp, mặt bằng không chỉ là nơi bán hàng mà đồng thời là một điểm chạm thương hiệu. Bởi vậy, những vị trí có khả năng vừa tạo doanh thu, vừa tạo nhận diện thường có khả năng tiếp cận nhóm khách thuê rộng hơn và bảo vệ giá trị thuê tốt hơn so với mặt bằng chỉ sở hữu lợi thế diện tích.

Bên cạnh tiềm năng khai thác, chính sách bán hàng hiện tại của The Legend Danang đưa ra các phương án thanh toán nhằm hỗ trợ người mua chủ động hơn trong việc phân bổ vốn. Nhà đầu tư có thể lựa chọn thanh toán 50%, 70% hoặc 95%, tương ứng mức chiết khấu 5,5%, 6,5% và 9,5%; hoặc sử dụng phương án hỗ trợ vay đến 70% trong 18 tháng với lãi suất 0% trong thời gian hỗ trợ.

Với nhà đầu tư có nguồn tiền sẵn có, thanh toán nhanh giúp giảm giá vốn. Với nhà đầu tư ưu tiên giữ thanh khoản, sử dụng đòn bẩy trong giai đoạn được hỗ trợ lãi suất có thể giảm lượng vốn phải khóa vào tài sản.

Trong bối cảnh nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Đà Nẵng tiếp tục mở rộng, giá trị của bất động sản thương mại ngày càng gắn với khả năng đáp ứng nhu cầu kinh doanh thực tế. Vị trí, cấu trúc khách hàng, công năng và phương án vốn có thể tạo nên lợi thế ban đầu, nhưng khả năng thu hút khách thuê và duy trì hoạt động kinh doanh mới là những yếu tố cần được kiểm chứng trong dài hạn.