Bất động sản TP HCM: Kết thúc thời kỳ "lướt sóng" bằng đòn bẩy tài chính

Nguồn cung bùng nổ tại khu vực vệ tinh

Theo đánh giá của ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bất động sản Nhà ở CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản TP HCM đang đón nhận nhiều xung lực mới. Bên cạnh các chính sách hỗ trợ kịp thời từ Chính phủ giúp khơi thông các nút thắt về pháp lý và thủ tục triển khai dự án, bước ngoặt lớn nhất chính là việc mở rộng quy mô Thành phố.

Sau giai đoạn sáp nhập, quỹ đất phát triển dự án đã được bổ sung mạnh mẽ, đặc biệt là phân khúc căn hộ tầm trung và các đại đô thị quy mô lớn. Số liệu từ CBRE trong nửa đầu năm 2026 chỉ ra cơ cấu dịch chuyển nguồn cung rõ rệt. Cụ thể, trong quý II/2026, khu vực Bình Dương cũ chiếm đến 3/4 số lượng dự án triển khai. Tính chung 6 tháng đầu năm, gần 80% nguồn cung sản phẩm căn hộ trên toàn thị trường thuộc về khu vực này.

Ông Kiệt cho rằng, việc sáp nhập giúp gỡ bỏ hoàn toàn rào cản tâm lý "mua đất tỉnh" của khách hàng, bởi hiện tại Bình Dương đã chính thức thuộc TP HCM. Đồng thời, các dự án hạ tầng kết nối như mở rộng Quốc lộ 13 đang tạo đòn bẩy lớn cho khu vực.

Bên cạnh đó, hệ thống hạ tầng giao thông kết nối liên vùng được đẩy mạnh, đặc biệt là tiến độ của tuyến Vành đai 3 và Vành đai 4 mở rộng kết nối TP HCM với Tây Ninh, Đồng Nai.... Nhờ đó, thay vì bó hẹp ở lõi trung tâm như trước, các chủ đầu tư hiện đã có thể phát triển các siêu dự án có quy mô từ vài trăm đến vài ngàn héc-ta tại các vùng vệ tinh.

“Tại khu vực lõi trung tâm, nguồn cung dù vẫn còn hạn chế và giá cao nhưng cũng bắt đầu ghi nhận những chuyển biến tích cực. Nhiều dự án từng vướng mắc pháp lý đã có phản hồi về việc tái khởi động và dự kiến sẽ tiếp tục chào bán trong nửa cuối năm 2026”, ông Kiệt đánh giá.

Mặc dù có những lo ngại về việc thị trường chững lại, chuyên gia của CBRE mang đến một góc nhìn lạc quan khi cho rằng, sự phục hồi của nguồn cung đã kích hoạt dòng tiền nội tại duy trì ở mức ổn định. Trong 6 tháng đầu năm 2026, tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường đạt con số ấn tượng lên tới khoảng 90%. Riêng đối với các sản phẩm trong các đợt mở bán đầu tiên, tỷ lệ hấp thụ cũng đạt khoảng 76%.

Tuy nhiên, thị trường đang có sự phân hóa hiệu quả hấp thụ rất rõ ràng: Phân khúc tầm trung và vùng xa trung tâm đạt tỷ lệ hấp thụ cao và tốc độ giao dịch tốt nhờ mức giá hợp lý, đặc biệt thu hút mạnh mẽ nhóm khách mua ở thực và nhà đầu tư tại khu vực Bình Dương cũ. Trong khi khu vực lõi trung tâm do giá bán bị đẩy lên quá cao nên tốc độ hấp thụ có phần chậm lại so với giai đoạn trước.

Đối với phân khúc nhà liền thổ, nguồn cung tập trung chính tại cụm dự án khu vực Nam Sài Gòn, Cần Giờ (trong quý I) và hai đại dự án quy mô lớn khác (trong quý II), thu hút sự quan tâm lớn của giới đầu tư giàu tiềm lực.

Giá sơ cấp duy trì đà tăng

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, dưới áp lực từ việc lãi suất vay vẫn duy trì ở mức cao và những biến động kinh tế toàn cầu, hành vi của các nhà đầu tư từ cuối năm ngoái đến nay đã thay đổi toàn diện. Thời kỳ "lướt sóng" bằng đòn bẩy tài chính đã kết thúc.

Ông cho rằng, sự thay đổi cốt lõi trong tư duy đầu tư hiện nay bao gồm: Thứ nhất, hạn chế đòn bẩy: Nhà đầu tư cực kỳ thận trọng và hạn chế tối đa việc sử dụng vốn vay. Ngay cả khi các chủ đầu tư tung ra chính sách hỗ trợ tài chính hay ân hạn nợ gốc, khách hàng vẫn cân nhắc rất kỹ trước khi đặt bút ký hợp đồng vay.

Thứ hai, kéo dài kỳ vọng dòng tiền: Thay vì chiến lược mua đi bán lại nhanh trong vòng 6 tháng đến 1 năm như trước, tầm nhìn đầu tư hiện nay đã được chủ động kéo dài từ 1 năm đến 3 năm.

Thứ ba, ưu tiên giá trị thực: Khách mua không còn xuống tiền dễ dàng chỉ dựa trên thông tin quy hoạch hạ tầng cơ bản. Họ khắt khe hơn khi tập trung đánh giá sâu vào khả năng vận hành, khai thác cho thuê thực tế và sản phẩm phải đáp ứng tốt nhu cầu ở thực ngay tại thời điểm nhận bàn giao.

Dự báo thị trường nửa cuối năm 2026, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng, sự sôi động của nguồn cung và nhu cầu tăng cao tại khu vực vệ tinh cũng vô tình đẩy nhịp tăng giá tại đây diễn ra nhanh hơn rất nhiều. Tại Bình Dương cũ, đặc biệt là các khu vực giáp ranh TP HCM cũ, tốc độ tăng giá nhanh đã khiến khoảng giá phân khúc tầm trung (từ 40 - 60 triệu đồng/m2) đang dần thu hẹp và tiến sát về ngưỡng cận cao cấp. Xu hướng này đang trực tiếp gây áp lực và ảnh hưởng lớn đến cơ hội sở hữu nhà của những người có thu nhập trung bình và có nhu cầu ở thực.

Dự báo về xu hướng giá bán từ nay đến cuối năm 2026, chuyên gia của CBRE Việt Nam nhận định: Đối với thị trường sơ cấp, xu hướng giá vẫn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng ổn định do chi phí đầu vào và xu hướng dịch chuyển qua các phân khúc cao cấp hơn của các chủ đầu tư.

Tại thị trường thứ cấp, trong quý II/2026đã có sự đảo chiều giảm nhiệt mạnh về tốc độ tăng giá do rào cản từ việc phải thanh toán một lần bằng dòng vốn tự có, trong khi việc tiếp cận dòng vốn vay lãi suất cao ở thị trường này là rất khó khăn.

Dự báo từ nay đến cuối năm, khi mặt bằng lãi suất chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, giá bất động sản thứ cấp khó có sự đột biến mà sẽ chỉ duy trì ở đà tăng nhẹ.