Dự báo trong quý 3/2026, thị trường bất động sản nhà ở TP HCM và vùng phụ cận sẽ ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc.
Báo cáo Thị trường bất động sản TP HCM và vùng phụ cận quý 2/2026 của DKRA cho thấy, trong khi nguồn cung căn hộ chào bán mới giữ quy mô lớn và được kỳ vọng cải thiện thanh khoản nhờ tháo gỡ pháp lý, các phân khúc như đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục đối mặt với áp lực dòng tiền và tâm lý thận trọng từ nhà đầu tư.
Dự báo trong quý 3/2026, nguồn cung mới ở phân khúc căn hộ có sự điều chỉnh giảm nhẹ so với đà tăng mạnh của quý 2, ước tính dao động trong khoảng 10.000 – 13.000 căn. Nguồn cung chào bán mới này tiếp tục tập trung phần lớn tại khu vực Bình Dương (cũ).
Sự phân hóa thị phần diễn ra tương đối rõ nét: Khu vực trung tâm TP HCM, phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục nắm giữ vị thế chủ đạo. Trong khi thị trường vùng ven, phân khúc căn hộ hạng B và hạng C giữ vai trò dẫn dắt nguồn cung mới, đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.
Về sức cầu, thị trường kỳ vọng ghi nhận những chuyển biến tích cực. Việc hàng loạt dự án dần tháo gỡ được nút thắt pháp lý đã góp phần củng cố lại niềm tin nơi người mua nhà. Mặt bằng giá sơ cấp có thể chịu áp lực tăng nhẹ do chi phí đầu vào đẩy lên, nhưng đà tăng này được hậu thuẫn bởi các chính sách bán hàng linh hoạt từ chủ đầu tư như chiết khấu thanh toán, hỗ trợ lãi suất và quà tặng nhằm kích cầu.
Ở thị trường thứ cấp, thanh khoản và giá bán dự báo tiếp tục điều chỉnh nhẹ, phần lớn diễn ra ở nhóm nhà đầu tư chịu áp lực đòn bẩy tài chính lớn muốn nhanh chóng cơ cấu danh mục để giảm gánh nặng lãi vay.
Khác với sự khan hiếm của phân khúc đất nền, nguồn cung nhà phố và biệt thự trong quý 3/2026 dự báo duy trì đà tăng so với quý trước, ước tính đạt khoảng 2.000 – 3.000 sản phẩm được mở bán mới.
Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại các đại đô thị quy mô lớn thuộc các khu vực quen thuộc như TP HCM, Long An (cũ), Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ)... nhờ tiến độ hoàn thiện pháp lý dự án được đẩy nhanh.
Tuy nhiên, thanh khoản chung trên thị trường vẫn trong đà giảm. Dòng tiền giao dịch có xu hướng chọn lọc gay gắt, chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín.
Giá bán sơ cấp duy trì ở mức cao trước áp lực chi phí phát triển dự án tăng. Các doanh nghiệp tiếp tục áp dụng các chính sách như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc để kích cầu thanh khoản.
Báo cáo của DKRA chỉ ra rằng, trong quý 3/2026, nguồn cung đất nền mới tiếp tục tình trạng khan hiếm với chỉ khoảng 300 – 400 sản phẩm được chào bán. Nguồn cung sơ cấp chung tăng nhẹ so với quý trước và phần lớn đến từ giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án hiện hữu.
Các địa phương như Cần Giuộc (cũ), Bến Lức (cũ), Phú Giáo (cũ)... tiếp tục giữ vai trò hạt nhân về nguồn cung mới nhờ lợi thế quỹ đất lớn, tiềm năng tăng giá tốt và mạng lưới giao thông kết nối ngày càng hoàn thiện.
Sức cầu chung của phân khúc đất nền vẫn duy trì xu hướng giảm. Tâm lý nhà đầu tư tỏ ra thận trọng trước các thách thức chung của thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp neo ở mức cao do chi phí đầu vào tăng. Trên thị trường thứ cấp, thanh khoản và giá bán vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện rõ nét trong ngắn hạn dưới tác động của các chính sách siết chặt tín dụng bất động sản.
Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong quý 3/2026 được dự báo chưa thể thoát khỏi đà suy giảm khi sức cầu chung duy trì ở mức rất thấp và chưa xuất hiện tín hiệu phục hồi rõ ràng.
Với loại hình condotel, nguồn cung mới dự kiến tăng nhẹ so với quý 2/2026, đạt khoảng 300 – 500 căn, phân bổ tập trung tại Khánh Hòa, Đắk Lắk và TP HCM. Loại hình, biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung mới tương đương quý trước, khoảng 200 – 250 căn, tập trung chủ yếu tại Phú Thọ. Trong khi đó, loại hình Nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng, nguồn cung mới ước tính khoảng 100 – 150 căn, tập trung phần lớn tại Phú Thọ.
Mặt bằng giá sơ cấp của các sản phẩm nghỉ dưỡng giữ mức ổn định, khó có biến động lớn. Để duy trì nhịp giao dịch, các chương trình chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc và cam kết cho thuê tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng rộng rãi.
