Thị trường bất động sản: Khi dòng tiền ngày càng chọn lọc

Dữ liệu của VARS IRE cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ. Nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%.

Sức cầu vẫn hiện hữu

Trong đó căn hộ chung cư thuộc phân khúc cao cấp trở lên chiếm trên 70% nguồn cung căn hộ chung cư thương mại mở bán mới. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch, trong đó nguồn cung mới đóng góp khoảng 43.000 giao dịch.

Sức cầu vẫn hiện hữu nhưng có xu hướng lựa chọn và tập trung vào các dự án có nhu cầu ở thực và tiềm năng khai thác, tạo dòng tiền. Đặc biệt, một lượng lớn cầu tập trung vào phân khúc sản phẩm giá “bình dân”, có thể đưa vào sử dụng ngay.

Các chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại giá phù hợp đã được đẩy mạnh, song cần thêm thời gian để hình thành nguồn cung thực chất và tạo chuyển biến rõ nét trong cơ cấu thị trường.

Luồng cân nhắc vì vậy không chỉ nằm ở phân khúc và mức giá mà còn ở thời điểm hình thành giá trị sử dụng. Nghĩa vụ thanh toán thường phát sinh trước khi tài sản có thể ở, cho thuê hoặc chuyển nhượng, tạo ra yêu cầu cân đối dòng tiền tốt hơn đối với cả người mua và doanh nghiệp .

Dữ liệu Chỉ số giá VARS IRE cho thấy, so với quý 1/2019, giá căn hộ bình quân tại Hà Nội đã tăng khoảng 97%. Tại TP Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, giá bình quân gần như đi ngang nhưng tiếp tục neo ở mức cao.

Khả năng thanh toán của người mua đồng thời chịu tác động từ mặt bằng giá và chi phí tài chính. Trong khi đó, mặt bằng lãi suất hiện nay đang neo ở mức cao. Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến ở mức 8.5-11%/năm trong thời gian ưu đãi. Sau đó, lãi suất thả nổi có thể lên tới 13-15%/năm và được điều chỉnh theo quy định của từng tổ chức tín dụng.

Ngoài ra, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập đòi hỏi nhiều hộ gia đình chuẩn bị tài chính kỹ lưỡng hơn trước khi quyết định mua nhà. Nhà đầu tư cũng ưu tiên những sản phẩm có khả năng khai thác sinh dòng tiền ngay để có chi phí bù đắp phần lãi vay.

Dòng tiền đang chuyển từ tâm lý “đón sóng” sang đánh giá giá trị sử dụng, khả năng khai thác và mức độ duy trì giá trị tài sản. Những sản phẩm chưa hình thành tiện ích, không tạo được dòng tiền hoặc phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực thanh khoản lớn hơn.

Tuy nhiên, dư địa giảm giá của doanh nghiệp không nhiều do giá thành bao gồm chi phí đất, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính đều đang gia tăng. Một số dự án còn có thể phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài.

Việc giảm trực tiếp giá niêm yết cũng có thể tác động đến thị trường thứ cấp, giá trị tài sản bảo đảm và tâm lý của khách hàng đã mua trước đó. Vì vậy, doanh nghiệp thường lựa chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán để giảm chi phí thực tế cho người mua.

Tiếp tục tháo gỡ điểm nghẽn

VARS IRE cho rằng, vấn đề đặt ra không phải ban hành chính sách để “giải cứu” thị trường hoặc duy trì mặt bằng giá, mà là tháo gỡ những điểm nghẽn đang làm gia tăng chi phí, kéo dài thời gian thực hiện dự án và hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Một thị trường bất động sản vận hành thông suốt sẽ giúp các dự án có đầy đủ pháp lý được triển khai liên tục, nguồn lực đất đai được sử dụng hiệu quả, doanh nghiệp chủ động kế hoạch đầu tư và người dân có thêm lựa chọn nhà ở phù hợp.

Do đó, VARS IRE cho rằng cần tiếp tục rút ngắn thời gian xử lý thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng, xác định rõ trách nhiệm và thời hạn giải quyết của từng cơ quan. Cơ chế xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cần minh bạch, ổn định và có khả năng dự báo.

Đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại có mức giá phù hợp, cần xây dựng cơ chế đất đai, thuế và tín dụng hỗ trợ với mục tiêu phát triển.

Về nguồn vốn, để đáp ứng nhu cầu nhà ở cấp thiết của người dân, cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý và cơ chế huy động vốn cho thị trường bất động sản. Dòng vốn được lưu chuyển thông suốt sẽ giúp các dự án khả thi triển khai liền mạch, giảm chi phí do đình trệ, bổ sung nguồn cung phù hợp và từng bước đưa giá nhà về mức dễ tiếp cận hơn đối với các hộ gia đình có nhu cầu thực.

Việc kiểm soát vốn cần chuyển từ cách tiếp cận chung theo lĩnh vực sang đánh giá dựa trên chất lượng dự án, mục đích sử dụng vốn, năng lực của chủ đầu tư và khả năng hoàn thành dự án. Những dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ khả thi, đáp ứng nhu cầu thực, mức giá phù hợp cần được tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn trung và dài hạn.

Ngược lại, dòng vốn phục vụ đầu cơ, tích trữ đất cần được kiểm soát. Đồng thời, cần phát triển các nguồn vốn dài hạn và đa dạng hóa kênh huy động, qua đó giảm sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của người mua.