Trong bối cảnh người mua ngày càng nhạy cảm về giá và tâm lý cẩn trọng chi phối thanh khoản, việc các chủ đầu tư chủ động rà soát, đưa ra chiến lược định giá sát với nhu cầu ở thực được xem là "chìa khóa" mở lối.
Trao đổi riêng với Diễn đàn Doanh nghiệp, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản thừa nhận rằng giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã có mức tăng quá nhanh trong các năm qua, ngưỡng giá đạt đỉnh điểm và có chiều hướng rời xa mức trung bình của nhu cầu ở thực.
.jpg)
Theo lãnh đạo doanh nghiệp, việc xuất hiện nhịp điều chỉnh giá như bối cảnh hiện nay là điều hoàn toàn bình thường của một thị trường lành mạnh. “Giá cả có lên và xuống là điều tất yếu. Thời điểm hiện tại, bài toán giá là điều các chủ đầu tư cần được tính toán lại” – vị lãnh đạo doanh nghiệp chia sẻ.
Theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường, bất động sản nhà ở tiếp tục ghi nhận sự phân hóa rõ nét giữa nguồn cung và sức cầu trong nửa đầu năm 2026. Dù lượng sản phẩm mở bán mới tăng, thanh khoản lại giảm đáng kể, buộc nhiều doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược bán hàng nhằm kích thích nhu cầu.
Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 do Bộ phận Nghiên cứu và phát triển - BHS Group (BHS R&D) vừa công bố ghi nhận thực trạng nguồn cung và giao dịch tại Hà Nội và TP HCM tăng mạnh, 6 tháng đầu năm đã bơm ra hơn 24.100 căn hộ (~50% tổng nguồn cung cả nước). Tuy nhiên, phân khúc Hạng A/Hạng sang đang chiếm lĩnh gần như tuyệt đối nguồn cung mới, kéo mặt bằng giá sơ cấp lên cao và thu hẹp nhóm khách hàng có khả năng tiếp cận.
Theo dữ liệu khu vực Miền Bắc mới nhất, tỷ lệ hấp thụ trên tổng nguồn cung dự kiến cả năm chỉ đạt khoảng 26%, đồng nghĩa gần 3/4 nguồn cung đang nằm chờ trong kho. Các chuyên gia của BHS R&D nhận định bề ngoài thị trường ổn định nhờ tỷ lệ hấp thụ giao dịch mới cao, nhưng thực chất là hấp thụ chọn lọc tại phân khúc cao cấp - trong khi tồn kho tích lũy và áp lực giảm giá tại thị trường thứ cấp đang âm thầm lớn dần.
Trong khi đó, báo cáo quý II/2026 của Avison Young Việt Nam cũng ghi nhận thị trường Hà Nội có hơn 4.000 căn hộ mới được mở bán, nâng tổng nguồn cung sơ cấp đang chào bán lên gần 10.000 căn. Trong đó, hơn 75% số căn hộ mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, còn căn hộ trung cấp và bình dân vẫn khan hiếm.
Đơn vị nghiên cứu cho biết, việc nguồn cung tập trung quá lớn vào phân khúc giá cao trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng khiến tốc độ hấp thụ có dấu hiệu chậm lại.
Tại các đại đô thị phía Tây và phía Đông Hà Nội, nhiều dự án cao cấp được chào bán ở mức khoảng 87-117 triệu đồng/m². Trong khi đó, các dự án hạng sang tại khu vực nội đô có giá dao động từ 144-250 triệu đồng/m².
Tuy nhiên, các đơn vị nghiên cứu cũng ghi nhận hiện mục tiêu của nhiều doanh nghiệp không còn là tối đa hóa lợi nhuận thông qua việc liên tục tăng giá bán như giai đoạn thị trường sôi động trước đây. Thay vào đó, ưu tiên hàng đầu là duy trì dòng tiền, đảm bảo thanh khoản và đẩy nhanh tốc độ bán hàng. Điều này khiến các chương trình ưu đãi tài chính ngày càng được sử dụng phổ biến như một công cụ kích cầu.
Thực tế cho thấy, cùng với việc cân nhắc vị trí, pháp lý hay chất lượng sản phẩm, người mua hiện nay ngày càng quan tâm đến tính hợp lý của mức giá ngay từ thời điểm mở bán.
BHS R&D đưa ra dự báo 6 tháng cuối năm nhiều khả năng thị trường nhà ở cao tầng bước vào giai đoạn điều chỉnh giá thực chất. Việc săn tìm dự án nhà ở thương mại có giá hợp lý vẫn đang thôi thúc những người có nhu cầu ở thực.
Theo ghi nhận của PV, trên thị trường phía Tây Hà Nội nhiều dự án đang thiết lập mực giá quanh vùng 100 triệu đồng/m2. Tuy nhiên hiện dự án The Vista Văn La đang có giá rumor từ 82 – 95 triệu/m². Hay dự án An Bình HomeLand cũng vừa cho ra giỏ hàng cuối với giá bán (trước VAT) từ 67 - 72 triệu đồng/m², mức giá không đổi so với giai đoạn mở bán hồi tháng 2/2026 và thấp hơn đáng kể so với các dự án cùng khu vực.
Theo các chuyên gia, trong bối cảnh nguồn cung dần cải thiện và người mua có nhiều lựa chọn hơn, chiến lược định giá ngay từ đầu đang trở thành yếu tố quyết định sức hấp dẫn của dự án.
Chia sẻ tại buổi công bố báo cáo thị trường diễn ra mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn cho rằng câu chuyện "bắt đáy" hay "đu đỉnh" chung cư Hà Nội lúc này không thể chỉ đo bằng vài % giảm giá. Bởi có một thực tế là một căn hộ giảm 5-10% chưa chắc đã rẻ nếu trước đó giá bị thổi quá đà. Ngược lại, một dự án đứng giá vẫn là lựa chọn an toàn nếu có nhu cầu ở thực và cho thuê tốt.
