Quy hoạch đô thị đang trở thành biến số quan trọng của thị trường bất động sản khi giá trị dự án không còn chỉ được quyết định bởi vị trí hay tiện ích hiện hữu mà ngày càng phụ thuộc vào định hướng phát triển dài hạn.
Nếu trước đây, quyết định giao dịch chủ yếu dựa trên giá bán, vị trí và tiện ích hiện hữu, thì nay định hướng phát triển trong tương lai của một khu vực đã trở thành yếu tố được cân nhắc hàng đầu.
Quy hoạch tạo động lực phát triển
Tái quy hoạch là xu hướng tất yếu đối với các đô thị lớn nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh và tạo động lực tăng trưởng kinh tế dài hạn. Có 3 áp lực lớn đang thúc đẩy quá trình tái quy hoạch tại các đô thị. Thứ nhất là sự xuống cấp của các khu vực đô thị cũ sau nhiều thập kỷ phát triển. Thứ hai là áp lực về môi trường, hạ tầng và chất lượng sống khi mật độ dân cư ngày càng cao, kéo theo tình trạng ùn tắc giao thông, ô nhiễm, thiếu không gian xanh và dịch vụ công. Thứ ba là yêu cầu nâng cấp không gian đô thị để tăng sức cạnh tranh trong thu hút đầu tư và phát triển kinh tế.
Kinh nghiệm từ nhiều đô thị lớn trên thế giới cho thấy tái quy hoạch không chỉ tạo ra diện mạo đô thị mới mà còn thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và nâng cao chất lượng sống.
Tại Thượng Hải, giai đoạn 1990-2020, GDP tăng hơn 53 lần, thu nhập bình quân đầu người tăng 11,4 lần, trong khi vốn FDI thực hiện tăng từ 177 triệu USD lên 16,05 tỷ USD. Song song với tăng trưởng kinh tế, mật độ dân số tại khu lõi Phố Tây giảm mạnh từ khoảng 75.000 người/km² xuống còn 22.590 người/km² vào năm 2025. Ngược lại, khu vực Phố Đông trở thành cực tăng trưởng mới với mật độ dân số tăng từ 2.570 người/km² lên 4.791 người/km².
Tương tự, tại vùng đô thị Seoul giai đoạn 1982-2025, GDP tăng 4,5 lần, thu nhập bình quân đầu người tăng 3,2 lần, FDI tăng từ 350 triệu USD lên 6,8 tỷ USD, trong khi mật độ dân cư khu vực lõi giảm từ 17.500 người/km² xuống còn 15.400 người/km².
Điểm chung của các đô thị này là đều thực hiện tái cấu trúc khu vực trung tâm trước, sau đó hình thành các cực tăng trưởng mới và từng bước dịch chuyển dân cư, giáo dục, sản xuất, dịch vụ ra các khu vực vệ tinh.
Trong tương lai, khu vực trung tâm vẫn giữ vai trò quan trọng nhưng sẽ không còn là nơi tập trung mọi chức năng. Thay vào đó, mỗi khu vực sẽ được định vị theo những chức năng riêng như công nghệ, giáo dục, công nghiệp, logistics, tài chính hay dịch vụ. Khi chức năng đô thị thay đổi, giá trị bất động sản cũng sẽ được tái định vị.
Nền tảng phát triển bền vững
Hà Nội đang đối mặt với áp lực lớn về mật độ dân số tại khu vực lõi. Hiện mật độ dân cư bình quân tại các quận nội thành cũ lên tới khoảng 19.000 người/km², cao gấp nhiều lần so với mức bình quân khoảng 2.600 người/km² của toàn thành phố. Cùng với đó, Hà Nội hiện còn khoảng 2.160 chung cư và nhà tập thể cũ, trong đó phần lớn được xây dựng từ những năm 1960-1980 và tập trung trong khu vực nội đô.
Để giảm tải khu vực trung tâm, thành phố đang triển khai đồng thời nhiều giải pháp. Trong đó, Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thành các tuyến Vành đai 1, Vành đai 2,5 và Vành đai 3,5 trong giai đoạn 2026-2027, đồng thời chuẩn bị khởi công 5 tuyến metro dự kiến đưa vào khai thác từ năm 2030.
Song song với đó, quy hoạch mới định hướng phát triển đô thị theo mô hình đa cực, đa trung tâm với 9 cực phát triển, 9 trung tâm lớn và 9 trục động lực. Hòa Lạc, Gia Lâm, Đông Anh, Tây Hồ Tây cùng các hành lang phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD) quanh các tuyến metro được kỳ vọng sẽ trở thành những động lực tăng trưởng mới của thị trường.
Trong lĩnh vực cải tạo đô thị, Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thành toàn bộ quy hoạch cải tạo chung cư cũ vào quý II/2027, đồng thời ưu tiên xử lý các nhà nguy hiểm cấp D trong giai đoạn 2026-2030.
Định hướng này có nhiều điểm tương đồng với quá trình phát triển của Thượng Hải. Trước khi tái cấu trúc, khu vực Phố Tây cũng có mật độ dân cư rất cao. Sau đó, thành phố vừa cải tạo khu vực trung tâm vừa phát triển các cực tăng trưởng mới như Phố Đông với vai trò trung tâm tài chính, thương mại và bất động sản cao cấp, hay Hồng Kiều trở thành đầu mối hàng không, hội nghị và giao thông liên vùng.
Nhờ đó, quá trình tái quy hoạch không chỉ dịch chuyển dân cư mà còn đồng thời tạo việc làm, phát triển hạ tầng và hình thành các chức năng kinh tế mới.
Giá trị bất động sản tại Thượng Hải được tích lũy xuyên suốt quá trình tái quy hoạch. Giai đoạn 2000-2007, khoảng 745.000 hộ dân được di dời, cung và cầu nhà ở cùng tăng khiến giá bất động sản tăng khoảng 2,3 lần. Từ năm 2007 đến 2016, khi quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm và các công trình hạ tầng trọng điểm như Metro Line 9 hay Hồng Kiều Hub hoàn thiện, giá nhà tiếp tục tăng khoảng 3 lần. Từ năm 2016 đến nay, thị trường bước vào giai đoạn tích lũy giá trị dài hạn. Tính chung trong khoảng 20-25 năm, giá nhà tại Thượng Hải đã tăng khoảng 13 lần.
Bài học quan trọng từ Thượng Hải không nằm ở tốc độ tăng giá bất động sản mà ở việc quy hoạch đã tạo nền tảng cho tăng trưởng bền vững.
Khi khu vực lõi được tái định vị, các cực tăng trưởng mới được hình thành và hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện, giá trị bất động sản mới có cơ sở để tăng trưởng dài hạn, đồng thời góp phần giảm áp lực dân số và nâng cao chất lượng sống của đô thị.
