Bất động sản trở lại đường đua

Hàng loạt doanh nghiệp địa ốc đã bắt đầu “tăng tốc” với nhiều dự án mới ở cả phân khúc chung cư cao cấp và nhà ở xã hội, tạo nên không khí sôi động trước thềm chu kỳ phát triển mới.

Đua nhau khởi động dự án mới

Theo CBRE, trong quý III/2025, Hà Nội ghi nhận hơn 10.300 căn hộ mở bán mới, đánh dấu quý thứ hai trong vòng 5 năm trở lại đây có nguồn cung mới vượt mốc 10.000 căn.

Nhiều dự án quy mô lớn tiếp tục được khởi động, dẫn đầu là phía Đông với loạt phân khu mới Masteri Lakeside thuộc khu đô thị Vinhomes Ocean Park 1, cung cấp hơn 2.400 căn ra thị trường. Phía Tây cũng ghi nhận nhiều dự án mới, tiêu biểu là The Matrix Premium (MIK Group) và Kepler Land (TSQ Việt Nam), mở rộng từ phân khúc trung cấp đến cao cấp. Trong khi đó, các khu vực nội đô vẫn chứng kiến sự hiện diện của những dự án cao cấp, có mức giá bán trên 100 triệu đồng/m2 như The Nelson Private Residence (HD Mon – Indochina Capital) hay Noble Crystal (Sunshine Group).

Không chỉ các dự án thương mại, phân khúc nhà ở xã hội cũng đang có bước tiến mạnh mẽ. Riêng trên địa bàn Hà Nội đã ghi nhận 5 dự án mới chỉ trong vài tháng cuối năm nay với mức giá dao động 18 - 29 triệu đồng/m2, gồm Rice City Long Châu, N01 Hạ Đình, Khu nhà ở xã hội Uy Nỗ, Khu nhà ở xã hội Kim Chung và Khu nhà ở xã hội Kim Hoa. Sự xuất hiện của các dự án này được kỳ vọng sẽ trở thành "điểm sáng" của phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, đồng thời tạo nền tảng cho kế hoạch phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2025 - 2030.

Việc nguồn cung tăng mạnh trong thời gian qua cho thấy hiệu quả từ các chính sách tháo gỡ khó khăn của Chính phủ. Nhiều dự án từng bị “ách tắc” do vướng thủ tục đã hoàn thành pháp lý và đủ điều kiện mở bán ra thị trường. Cùng với đó, sự phục hồi của nền kinh tế, lãi suất duy trì ở mức hợp lý và chính sách phát triển kinh tế được đẩy mạnh đã giúp củng cố niềm tin của doanh nghiệp cũng như người mua nhà. Tín hiệu tích cực này khiến nhiều chủ đầu tư mạnh dạn khởi động dự án mới, từng bước chuẩn bị cho chu kỳ phục hồi bền vững hơn.

Bà Trịnh Thị Kim Liên - Giám đốc kinh doanh Đất Xanh Services chia sẻ, thị trường đang bước vào "mùa gặt" khi hội tụ nhiều yếu tố thuận lợi như lãi suất ổn định, dòng vốn đầu tư công được đẩy mạnh, nguồn cung dồi dào và loạt chính sách kích cầu. Tâm lý người mua đã cải thiện rõ rệt mở ra triển vọng phục hồi. Sự bứt phá về hạ tầng giao thông cũng mang lại lợi thế cho các đô thị vệ tinh, nhất là khi nguồn cung tại trung tâm thành phố ngày càng khan hiếm và giá bị đẩy lên cao.

Theo dự báo của Savills, trong nửa cuối năm 2025, khoảng 11.500 căn hộ sẽ được chào bán, chủ yếu tập trung ở phân khúc trung - cao cấp. Dự kiến từ năm 2026, khi hàng loạt dự án hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới được dự báo sẽ tăng mạnh. Cụ thể, giai đoạn 2026 - 2027, thị trường Hà Nội có thể đón nhận khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án.

Nguồn cung cải thiện nhưng giá vẫn cao

Mặc dù thị trường BĐS Hà Nội ghi nhận tín hiệu phục hồi với nguồn cung được cải thiện, song mặt bằng giá vẫn neo ở ngưỡng cao. Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Dịch vụ nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, việc giảm giá nhiều khả năng sẽ diễn ra ở những khu vực quỹ đất dồi dào, hạ tầng chưa đồng bộ, trong khi các dự án tại vị trí chiến lược như vành đai 2, vành đai 3 hoặc do các chủ đầu tư uy tín phát triển vẫn có khả năng giữ vững giá, thậm chí tăng nhẹ nhờ vào nguồn cầu thực và tính khan hiếm.

“Thay vì một làn sóng giảm giá đồng loạt, thị trường sẽ phân hóa mạnh mẽ theo vị trí, chất lượng và tiến độ pháp lý”, bà Hằng nhấn mạnh.

Cũng theo đại diện Savills, mặc dù các luật quan trọng về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS đã được ban hành và bắt đầu có hiệu lực, nhưng việc áp dụng đồng bộ còn cần thời gian. Mất cân đối nguồn cung giữa nhà ở cao cấp và nhà giá thấp, cũng như chi phí đầu vào gồm đất đai, vật liệu, nhân công và lãi vay ngân hàng tăng cao là các nguyên nhân khiến giá nhà vẫn khó giảm trong ngắn hạn.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết nhà ở xã hội sẽ tạo ra nguồn cung quan trọng để phục vụ nhu cầu rất lớn của người lao động và cư dân đô thị có thu nhập thấp, từ đó giảm bớt sức ép dư cầu trên thị trường chung cư thương mại, giúp giá chung cư thương mại có thể được kiểm soát tốt hơn. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung nhà ở xã hội hiện nay vẫn mới tập trung chủ yếu ở vùng ven, nên tác động đến giá nhà ở trung tâm còn hạn chế.

Ở góc nhìn khác, bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam vẫn giữ quan điểm giá nhà khó giảm trong năm 2025. Dù nguồn cung mới tăng lên, song chưa có yếu tố nào đủ mạnh để kéo giá bán đi xuống. Cùng với đó, việc Nhà nước đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông trên phạm vi cả nước được xem là động lực lớn thúc đẩy nhu cầu và giá BĐS tăng trong trung và dài hạn. Từ nay đến năm 2030, hàng loạt dự án trọng điểm như các tuyến đường vành đai, cao tốc liên vùng và các đô thị vệ tinh được kết nối sẽ tiếp tục tạo “đòn bẩy” cho mặt bằng giá, khiến xu hướng tăng giá khó đảo ngược.