Bất động sản trung tâm dữ liệu: Cơ hội cho doanh nghiệp

TRANG BÙI - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield• 08/11/2023 03:00

Với chi phí xây dựng và giá đất cạnh tranh, cùng với vị trí địa lý đắc địa, Việt Nam là thị trường mới nổi luôn nằm trong tầm ngắm của các nhà đầu tư.

>>Bất động sản nghỉ dưỡng cần thích ứng những thay đổi mới

Năm thị trường có mức giá đất trung bình cao nhất khu vực là Singapore (11,573 USD/m2), Hàn Quốc (9,695 USD/m2), Hồng Kông (3,418 USD/m2), Nhật Bản (3,320 USD/m2) và Trung Quốc (2,966 USD/m2.

Mức giá đắt đỏ của những thị trường này có thể mang lại những cơ hội đầu tư tốt hơn cho các thị trường tại Đông Nam Á nhờ có giá đất cạnh tranh. Trong đó, Việt Nam có giá trung bình thấp nhất khu vực với 168 USD/m2 cho các dự án trung tâm dữ liệu.

Bà Trang Bùi - Tổng Giám Đốc Cushman & Wakefield

Cơ hội lớn cho Việt Nam

So với các thị trường trưởng thành, thị trường trung tâm dữ liệu tại Việt Nam vẫn còn đang trong giai đoạn sơ khai với tốc độ phát triển ‘khiêm tốn’ hơn.

Cụ thể, TP.HCM và Hà Nội đang sở hữu 45MW công suất đang hoạt động, 16MW đang xây dựng và triển vọng sẽ có thêm 40MW trong tương lai, với tỷ lệ trống là 42%.

Bản chất của thị trường trung tâm dữ liệu thường là thay đổi nhanh chóng, điều này khiến việc dự báo trở nên khó khăn. Nhưng chúng tôi ước tính tin rằng ngành trí tuệ nhân tạo có khả năng sẽ cần thêm 38GW công suất hoạt động trung tâm dữ liệu toàn cầu; so với công suất hoạt động toàn cầu hiện tại được ước tính khoảng 35GW.

Điều bất ngờ là trí tuệ nhân tạo lại là ngành mà chưa từng được ghi nhận trong các dự báo kể từ đầu năm 2023, nhưng sự phát triển nhanh chóng của ngành này đang có tiềm năng thay đổi cuộc chơi vào năm 2024 và trong tương lai.

Quy mô thị trường colocation đạt 25,5 tỷ USD vào năm 2022 và dự kiến sẽ đạt 51,8 tỷ USD vào năm 2028 - Tốc độ tăng trưởng gộp hàng năm là 12,5%. Doanh thu từ mảng điện toán đám mây siêu lớn dự kiến sẽ tăng trưởng với tốc độ CAGR 19% từ nay đến năm 2028.

Các nhà đầu tư theo kịp sự phát triển trong không gian trí tuệ nhân tạo và học máy sẽ có vị thế tốt để tận dụng những cơ hội tăng trưởng này.

>>Thị trường bất động sản “vượt đáy"

Doanh nghiệp tìm hướng mở đường

Trong số hầu hết các loại bất động sản, phần lớn các nỗ lực bền vững đều tập trung vào việc cải tạo. Khoảng 80% các tòa nhà hiện hữu sẽ tiếp tục được sử dụng vào năm 2050, vì vậy cần phải có những nỗ lực lớn để chuyển đổi những tài sản truyền thống này thành những tài sản xanh hóa.

Là một loại tài sản tương đối mới, các trung tâm dữ liệu có cơ hội thực hiện bền vững tài sản ngay từ đầu và tránh việc mất thời gian để cải tạo trong tương lai.

Thay vì thụ động chờ đợi thị trường phát triển, các nhà khai thác hàng đầu trong lĩnh vực này có thể mở đường đi cho riêng mình.

Khả năng thực hiện bền vững có sự khác nhau giữa các thị trường. Tùy thuộc vào mức áp dụng năng lượng tái tạo, nguồn nước và nhiệt độ tại địa phương có thể ảnh hưởng lớn đến hiệu suất của tính bền vững. Những quy định có thể chưa rõ ràng ở một số thị trường nhưng sẽ được tiếp tục phát triển - đặc biệt khi các trung tâm dữ liệu có nhu cầu lớn về lưới năng lượng.

Những thay đổi cơ bản diễn ra trong mô hình khí hậu có nghĩa là nhiều khu vực đang trở nên nóng hơn và khô hơn. Chúng ta cần phải suy nghĩ sâu sắc hơn về cách mà các trung tâm dữ liệu sẽ hoạt động trong những môi trường khan hiếm nước, cũng như ở các thị trường nơi nguồn điện không ổn định hoặc những nơi đã có công suất hoạt động gần tối đa.

Đáng chú ý là những tiến bộ trong công nghệ làm mát vẫn là ưu tiên hàng đầu của ngành và số lượng cũng như sự đa dạng của các cơ chế mua điện đã hỗ trợ tham vọng khử cacbon của ngành này.

Các nhà phát triển siêu dự án và một số nhà phát triển bền vững tiếp tục dẫn đầu trong việc áp dụng năng lượng tái tạo thông qua các giải pháp sáng tạo, phù hợp với địa phương.

Nhưng đối với các trung tâm dữ liệu doanh nghiệp và colocation, cơ hội thay đổi lại nằm ở việc tiết kiệm năng lượng: họ nắm giữ thị phần ảnh hưởng thị trường để đẩy nhanh việc áp dụng công suất năng lượng tái tạo. Thay vì thụ động chờ đợi thị trường phát triển, các nhà khai thác hàng đầu trong lĩnh vực này có thể mở đường đi cho riêng mình.