Cho thuê nhà vài tháng, tính thuế cả năm: Bất hợp lý!

Dịch COVID-19 đã và đang tác động tiêu cực lên đời sống xã hội, khiến nhiều mặt bằng phải đóng cửa vì không có khách thuê, nhiều nhà và căn hộ cho thuê vẫn đang bỏ trống... Thế nhưng, hướng dẫn “lạ” của Bộ Tài chính tại Thông tư số 40 mới đây, lại đẩy chủ nhà hay chủ mặt bằng cho thuê phải nộp thuế dù thực tế thu nhập/năm không đạt 100 triệu đồng.

Cụ thể, tại điểm c khoản 1 Điều 9 Thông tư số 40/2021/TT-BTC có hiệu lực thi hành từ 01/8/2021 quy định: Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN là doanh thu tính thuế TNCN của một năm dương lịch (12 tháng); doanh thu tính thuế thực tế để xác định số thuế phải nộp trong năm là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.

Ví dụ 2: Ông B phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thỏa thuận tiền cho thuê là 10 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 10 năm 2022 đến hết tháng 9 năm 2023. Như vậy, doanh thu thực tế năm 2022 là 30 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2022 là 120 triệu đồng; doanh thu thực tế năm 2023 là 90 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2023 là 120 triệu đồng. Do đó, Ông B thuộc trường hợp phải nộp thuế GTGT, phải nộp thuế TNCN tương ứng với doanh thu thực tế phát sinh của năm 2022 và năm 2023 theo hợp đồng nêu trên.

Theo đó, cơ quan Thuế sẽ căn cứ vào tổng doanh thu danh nghĩa tính theo 12 tháng để tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) nếu đạt 100 triệu đồng/năm, nên dù cả năm chỉ cho thuê được 1 tháng với số tiền hơn 8,3 triệu đồng, chủ nhà vẫn phải nộp thuế do tổng doanh thu danh nghĩa đạt 100 triệu đồng.

Hướng dẫn này khiến không ít chủ nhà hay chủ mặt bằng cho thuê lo lắng, bởi với tình hình dịch bệnh vẫn diễn biến phức tạp như hiện nay, kiếm được người thuê nhà, thuê mặt bằng đã khó, hoặc phải giảm giá tiền thuê mặt bằng theo hợp đồng dẫn đến thu nhập thực tế không đạt 100 triệu/năm vẫn phải đóng thuế TNCN sẽ tạo thêm gánh nặng.

Theo các chuyên gia, hướng dẫn như đã nêu của Bộ Tài chính, không chỉ không hợp lý, mà còn “đá” Luật thuế, tạo thêm gánh nặng không đáng có.

Thông tin với báo chí, TS Đinh Trọng Thịnh - Học viện Tài chính cho rằng, Luật thuế TNCN và nghị định hướng dẫn nêu rất rõ là cá nhân kinh doanh có doanh thu dưới 100 triệu đồng không phải nộp thuế. Ngay tại thông tư 40 cũng hướng dẫn cá nhân cho thuê cửa hàng, mặt bằng kinh doanh, căn hộ không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch, mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Doanh thu để xác định số thuế nộp trong năm là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.

“Tuy nhiên, trong phần ví dụ của điểm này, Bộ Tài chính lại dẫn chứng ông B cho thuê nhà từ tháng 10/2022 đến hết tháng 9/2023 với tiền thuê nhà 10 triệu đồng/tháng lại phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN do tổng doanh thu tính theo 12 tháng là 120 triệu đồng… Dẫn chứng này là rất vô lý, "chỏi" lại với hướng dẫn tại chính Thông tư này và trái quy định của Luật thuế TNCN là cá nhân kinh doanh có doanh thu theo năm dương lịch dưới 100 triệu đồng không phải nộp thuế", ông Thịnh khẳng định.

Một số chuyên gia khác cũng cho rằng, theo quy định tại các Luật thuế và các văn bản hướng dẫn dưới luật khác, thuế được tính theo doanh thu thực tế trong năm dương lịch chứ không phải tính tháng rồi quy ra năm như Bộ Tài chính dẫn làm ví dụ trong Thông tư. Chẳng hạn, trong năm 2022, ông B chỉ cho thuê nhà được 3 tháng, với doanh thu 30 triệu đồng, sẽ không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Và trong năm 2023, do chỉ cho thuê 9 tháng, tổng doanh thu là 90 triệu đồng, ông B cũng không phải nộp thuế.

Còn theo Luật sư Nguyễn Trọng Hiệp – Giám đốc Công ty Luật HPVN, theo quy định tại Luật thuế GTGT, nếu cá nhân có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống không phải chịu thuế. Các Nghị định và Thông tư đều có hướng dẫn theo hướng này, trong đó, có Thông tư số 92/2015/TT-BTC áp dụng từ năm 2015 đến nay.

“Trong bối cảnh dịch COVID-19 kéo dài, hoạt động sản xuất kinh doanh, trong đó có hoạt động cho thuê mặt bằng kinh doanh, cho thuê nhà... đang gặp rất nhiều khó khăn như hiện nay, việc Bộ Tài chính áp dụng theo hướng dẫn này sẽ càng tăng thêm gánh nặng cho người dân”, Luật sư Hiệp chia sẻ.

Chiều 22/6, Tổng cục Thuế thông tin, hoạt động cho thuê nhà là hoạt động kinh doanh theo hợp đồng ký kết, thời hạn cho thuê thường là từ 6 tháng đến 1 năm, nhiều năm. Pháp luật thuế quy định, hoạt động này sẽ khai thuế theo từng lần phát sinh và có những đặc thù riêng nên cần phải có hướng dẫn cụ thể về khai thuế, tính thuế, nộp thuế để thực hiện nghĩa vụ thuế kịp thời, chống thất thu ngân sách Nhà nước.

“Thông tư 40 chỉ quy định về mặt thủ tục hành chính thuế, các nội dung về chính sách thuế đối với hoạt động kinh doanh của cá nhân (GTGT, TNCN) vẫn đảm bảo theo đúng quy định của các luật thuế có liên quan. Theo đó, cá nhân kinh doanh, bao gồm cả cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu từ 100 triệu đồng/ năm trở xuống thuộc diện không phải nộp thuế”, Tổng cục Thuế khẳng định

Đơn vị này cũng cho biết, để giảm bớt khó khăn cho người nộp thuế do tác động của đại dịch COVID-19, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 52/2021/NĐ-CP. Theo đó, cá nhân cho thuê tài sản phát sinh thuế TNCN phải nộp trong năm 2021 sẽ chưa phải nộp thuế cho đến ngày 31/12/2021.

Theo Tổng cục Thuế, trường hợp trong năm cá nhân đã khai, nộp thuế và đến cuối năm tự xác định doanh thu trong năm từ 100 triệu đồng trở xuống thì cá nhân được đề nghị xử lý hoàn trả hoặc bù trừ vào số phải nộp phát sinh của kỳ sau theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Cơ quan thuế triển khai quản lý thuế điện tử đối với cá nhân để đáp ứng việc khai thuế, nộp thuế và hoàn thuế điện tử.

“Tổng cục Thuế sẽ có văn bản hướng dẫn cơ quan thuế địa phương triển khai Thông tư số 40 theo đúng quy định của pháp luật. Ngành thuế sẽ tăng cường hỗ trợ, giải đáp các vướng mắc của người nộp thuế kịp thời trong quá trình triển khai thực hiện chính sách thuế bằng nhiều hình thức trong đó sẽ đẩy mạnh hỗ trợ trực tuyến qua 479 kênh thông tin hỗ trợ người nộp thuế”, Tổng cục Thuế khẳng định.