Bộ Xây dựng cho biết đang xây dựng cơ chế hỗ trợ phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp với nhiều ưu đãi về đất đai và kiểm soát lợi nhuận doanh nghiệp, hướng tới mức giá bán trung bình khoảng 40-50 triệu đồng/m².
Đây là nội dung được Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh chia sẻ tại Hội nghị phản biện xã hội đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc (MTTQ) Việt Nam tổ chức.
.jpg)
Cụ thể, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết nhà ở thương mại giá phù hợp khác với nhà ở xã hội khi không bị giới hạn diện tích dưới 70 m², có thể phát triển với quy mô lớn hơn, đa dạng loại hình và hình thức đầu tư.
Theo ông Sinh, để giảm giá thành, Nhà nước sẽ có cơ chế hỗ trợ. Trong đó, quỹ đất phát triển dự án được giao theo bảng giá đất do địa phương ban hành thay vì thực hiện đấu giá, đấu thầu hoặc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất. Cách làm này vẫn đảm bảo nguồn thu ngân sách nhưng giúp giảm chi phí đầu vào cho dự án.
Bên cạnh đó, chi phí đầu tư xây dựng sẽ được tính đúng, tính đủ nhằm khuyến khích doanh nghiệp đầu tư các công trình bảo đảm chất lượng. Cơ quan quản lý cũng không quy định mức giá cứng để tránh tình trạng cắt giảm chi phí quá mức, ảnh hưởng đến chất lượng nhà ở.
Đối với lợi nhuận của chủ đầu tư, dự kiến sẽ được khống chế ở mức lợi nhuận định mức khoảng 15% cộng với các chi phí hợp lý. Theo tính toán, cơ chế này có thể đưa giá bán nhà ở thương mại giá phù hợp về khoảng 40-50 triệu đồng/m².
Có thể thấy, mức giá mục tiêu đang thấp hơn đáng kể so với mặt bằng giá phổ biến 70-100 triệu đồng/m² hiện nay.
Theo báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm, Hà Nội có khoảng 16.600 căn hộ mới được mở bán, mức cao nhất ghi nhận trong nửa đầu năm kể từ năm 2020. Riêng quý II, hàng loạt dự án tiếp tục ra mắt, cho thấy nguồn cung đang phục hồi mạnh sau nhiều năm khan hiếm.
.jpg)
Đáng chú ý, cơ cấu sản phẩm tiếp tục nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp. Quý II/2026 là quý thứ hai liên tiếp thị trường không ghi nhận dự án căn hộ mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu). Thay vào đó, phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc giá từ 80-110 triệu đồng/m2 và trên 120 triệu đồng/m2, lần lượt chiếm khoảng 30% và 35% tổng số căn hộ mở bán.
Mặt bằng giá bán sơ cấp cũng tiếp tục lập đỉnh mới. Trong quý II, giá bán trung bình đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, tăng 12% so với quý trước và tăng 21% so với cùng kỳ năm ngoái.
Trong khi đó ở TP HCM, dữ liệu của JLL ghi nhận trong nửa đầu năm 2026 có khoảng 3.000 căn hộ mới. Giá bán sơ cấp trung bình căn hộ quý II/2026 đạt khoảng 98,1 triệu đồng/m², tăng gần 10,5% so với cùng kỳ năm trước.
Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Consulting, nếu tính theo khả năng chi trả phổ biến của người lao động, với giả định vay ngân hàng trong 30 năm, lãi suất khoảng 7% mỗi năm và tỷ lệ vay tối đa 70% giá trị căn hộ, phần lớn người mua ở thực hiện nay chỉ có thể tiếp cận các căn hộ ở mức giá thấp hơn đáng kể.
Theo ông Thắng, xét trong bài toán tài chính an toàn, người độc thân có thu nhập khoảng 21-25 triệu đồng mỗi tháng thường chỉ có thể dành khoảng 8-10 triệu đồng để trả nợ ngân hàng. Với mức chi trả này, khoản vay tối đa vào khoảng 930 triệu đến 1,2 tỷ đồng. Nếu có sẵn khoảng 30% vốn ban đầu, tổng giá trị căn hộ có thể mua vào khoảng 1,3-1,7 tỷ đồng. Với diện tích căn hộ phổ biến 35-40 m2, mức giá tương ứng trên mỗi m2 cao nhất khoảng 32-47 triệu đồng.
Đối với các hộ gia đình có tổng thu nhập 33-50 triệu đồng mỗi tháng, khả năng chi trả cho khoản vay thường dao động khoảng 11-18 triệu đồng mỗi tháng. Khi đó, số tiền vay tối đa khoảng 1,4-2 tỷ đồng, tương ứng giá trị căn hộ có thể mua khoảng 2-3 tỷ nếu người mua có đủ vốn tự có ban đầu. Với căn hộ diện tích khoảng 50 m2, mức giá phù hợp cao nhất vào khoảng 38-58 triệu đồng mỗi m2.
Những tính toán này cho thấy phần lớn người thu nhập trung bình hiện nay chỉ có thể tiếp cận các căn hộ có giá dưới 60 triệu đồng mỗi m2.
Còn theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, nhà ở thương mại giá phù hợp không nên khống chế lợi nhuận tối đa 15% mà chỉ cần khống chế giá bán từ 30-70 triệu đồng/m2, tức mỗi căn hộ 2 phòng ngủ có mức giá khoảng từ 2-5 tỷ đồng.
