Thông tin TP Hà Nội dự kiến quy định nhà ở thương mại trong các khu đô thị đa mục tiêu chỉ được chuyển nhượng sau 3 năm đang thu hút sự chú ý lớn trên thị trường bất động sản.
Thông tin về công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng và tái định cư tại một số dự án trọng điểm, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Trương Việt Dũng cho biết, Hà Nội dự kiến quy định nhà ở thương mại trong các khu đô thị đa mục tiêu chỉ được phép chuyển nhượng sau 3 năm kể từ thời điểm mua bán. Theo lãnh đạo thành phố, đây là giải pháp nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn khiến giá nhà bị đẩy lên quá cao.
Bên cạnh cơ chế kiểm soát chuyển nhượng, thành phố cũng đề xuất giám sát lợi nhuận của phần nhà ở thương mại trong dự án. Theo đó, lợi nhuận của chủ đầu tư được khống chế tối đa 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng. Đồng thời, phương án giá bán, doanh thu và chi phí dự kiến phải được thẩm tra hoặc kiểm toán trước khi đưa sản phẩm ra thị trường.
Thực tế nhiều năm qua cho thấy không ít khu đô thị mới rơi vào tình trạng tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt ở phân khúc biệt thự, liền kề và shophouse. Dù hạ tầng được đầu tư khá đồng bộ, nhiều khu vực vẫn thiếu hoạt động thương mại, dịch vụ và sinh hoạt cộng đồng do số lượng cư dân thực tế chưa tương xứng với quy mô phát triển.
Theo các chuyên gia, khi bất động sản bị xem như một loại tài sản đầu tư thay vì phục vụ nhu cầu cư trú, hiệu quả sử dụng đất và chất lượng vận hành đô thị sẽ bị ảnh hưởng đáng kể.
Dưới góc độ quy hoạch, TSKH KTS Ngô Viết Nam Sơn cho rằng, nhiều đô thị lớn trên thế giới hiện đã chuyển từ tư duy phát triển nhà ở đơn thuần sang xây dựng môi trường sống đồng bộ, nơi hạ tầng, giao thông, dịch vụ công cộng và cộng đồng cư dân phát triển song hành.
Theo ông Sơn, một đô thị chỉ có thể vận hành hiệu quả khi hình thành được cộng đồng cư dân ổn định gắn với hệ thống trường học, thương mại, giao thông và dịch vụ công cộng. Nếu tỷ lệ đầu cơ quá lớn, nhiều khu đô thị dù được đầu tư hạ tầng bài bản vẫn thiếu sức sống đô thị thực sự.
Đề xuất của Hà Nội được đưa ra trong bối cảnh thành phố đang có thêm nhiều cơ chế đặc thù theo Luật Thủ đô 2024 và Nghị quyết 258/2025/QH15 nhằm chủ động hơn trong quản lý và phát triển đô thị.
Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng để mô hình này phát huy hiệu quả trên thực tế cần thêm các công cụ quản lý đồng bộ về dữ liệu dân cư, thuế và giám sát thị trường nhằm hạn chế tình trạng giao dịch “lách luật”.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch G6 Group cho rằng, để triển khai hiệu quả cần có nghị quyết riêng của Quốc hội hoặc bổ sung cơ chế này vào Luật Nhà ở, từ đó tạo cơ sở để Chính phủ ban hành nghị định hướng dẫn các địa phương áp dụng. Một phương án khác là đưa cơ chế này vào Luật Thủ đô nhằm tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn.
Trong trường hợp chưa sửa luật, ông Quê đề xuất mô hình “thuê trước, mua sau”. Theo đó, thay vì ký hợp đồng mua bán ngay từ đầu, chủ đầu tư và người dân có thể ký hợp đồng thuê nhà trong vòng 5 năm. Sau thời gian này, nếu đáp ứng đủ điều kiện, người thuê mới được chuyển sang hình thức mua bán chính thức.
Người mua cũng phải cam kết không phát sinh thêm sở hữu nhà đất tại Hà Nội trong thời gian thuê và duy trì sinh sống, làm việc tại Thủ đô. Theo ông Quê, cơ chế này có thể giúp giảm đầu cơ mà không cần áp đặt trực tiếp quy định hạn chế chuyển nhượng.
Ở chiều ngược lại, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, xét theo nguyên tắc pháp lý hiện hành, nhà ở thương mại là tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người dân nên không nên đặt ra hạn chế về thời gian chuyển nhượng.
Theo ông Châu, hệ thống pháp luật hiện nay không có quy định cấm chủ sở hữu nhà ở thương mại mua bán hoặc chuyển nhượng tài sản của mình. “Luật không cấm thì chúng ta không được cấm”, ông Châu nêu quan điểm.
