Bộ Tài chính vừa đề xuất quy định giá tính thuế chuyển nhượng bất động sản sẽ căn cứ theo giá ghi trên hợp đồng; trường hợp kê khai thấp, cơ quan thuế sẽ áp dụng mức giá theo quy định để tính thuế.
Động thái này được đánh giá là bước đi nhằm siết tình trạng khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế – vấn đề tồn tại nhiều năm trên thị trường bất động sản và gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước.
Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ dự án Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập cá nhân.
Theo Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản được tính bằng 2% giá chuyển nhượng. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyể nhượng có hiệu lực hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản. Luật giao Chính phủ quy định chi tiết điều này.
Theo đó, dự thảo Nghị định quy định cụ thể, giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá ghi thấp hơn giá tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất thì giá chuyển nhượng đất sẽ tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) tại thời điểm chuyển nhượng.
Theo giới chuyên gia, việc kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế đã diễn ra phổ biến trong nhiều năm qua. Không ít giao dịch thực tế có giá trị cao hơn đáng kể so với mức ghi trên hợp đồng nhằm giảm nghĩa vụ thuế và phí liên quan. Điều này không chỉ gây thất thu ngân sách mà còn khiến dữ liệu giá giao dịch trên thị trường bị méo mó, gây khó khăn cho công tác quản lý, định giá và điều tiết thị trường bất động sản.
TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, việc siết cơ chế xác định giá tính thuế là cần thiết để từng bước minh bạch hóa thị trường.
Theo ông Đính, khi giá giao dịch được kê khai sát thực tế, thị trường sẽ hình thành cơ sở dữ liệu đáng tin cậy hơn, giúp cơ quan quản lý có căn cứ điều hành chính sách hiệu quả, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá.
“Trong nhiều năm, thị trường tồn tại tình trạng ‘hai giá’ – một giá giao dịch thực và một giá kê khai thuế. Điều này không chỉ gây thất thu ngân sách mà còn khiến dữ liệu thị trường thiếu minh bạch. Muốn thị trường phát triển bền vững thì trước hết phải minh bạch hóa thông tin giao dịch”, ông Đính nhận định.
Dù đồng tình với mục tiêu siết kê khai giá thấp, song nhiều chuyên gia cũng cho rằng việc áp dụng cần có lộ trình phù hợp và đồng bộ với cải cách hệ thống dữ liệu đất đai.
Theo các chuyên gia, hiện nay bảng giá đất tại nhiều địa phương vẫn có độ chênh khá lớn so với giá giao dịch thực tế trên thị trường. Nếu việc xác định thuế hoàn toàn căn cứ vào bảng giá đất nhưng chưa cập nhật sát thị trường có thể phát sinh tranh cãi hoặc tạo thêm áp lực chi phí cho người dân và doanh nghiệp.
Một số doanh nghiệp bất động sản cho rằng điều quan trọng là cần xây dựng cơ sở dữ liệu giá giao dịch minh bạch, liên thông giữa cơ quan thuế, đất đai, công chứng và ngân hàng để kiểm soát hiệu quả thay vì chỉ phụ thuộc vào kê khai hành chính.
Đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội nhận định, việc minh bạch hóa giao dịch là xu hướng tất yếu, tuy nhiên cần tránh tâm lý “siết” quá nhanh trong bối cảnh thị trường đang phục hồi còn chậm.
“Nếu dữ liệu thị trường được đồng bộ và giá đất được cập nhật sát thực tế hơn, việc xác định nghĩa vụ thuế sẽ thuận lợi và tạo được sự đồng thuận cao hơn từ người dân cũng như doanh nghiệp”, vị này cho biết.
Theo ông Đính, về dài hạn, việc kiểm soát tình trạng kê khai giá thấp sẽ góp phần tạo lập môi trường giao dịch minh bạch và chuyên nghiệp hơn cho thị trường bất động sản. Khi dữ liệu giao dịch phản ánh đúng giá trị thực, Nhà nước sẽ có cơ sở hoạch định chính sách sát thực tiễn hơn; đồng thời giúp hạn chế đầu cơ, chống thất thu ngân sách và nâng cao tính công bằng trong thực hiện nghĩa vụ thuế.
Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc, yêu cầu minh bạch hóa dữ liệu, chuẩn hóa giao dịch và kiểm soát dòng tiền ngày càng trở thành yếu tố quan trọng để hướng tới một thị trường phát triển bền vững hơn.
