Cần giải pháp “cứu” doanh nghiệp xây dựng, bất động sản Quảng Nam

>>Quảng Nam gỡ vướng hàng loạt dự án ven biển

Ngày 01/2, Hiệp hội doanh nghiệp tỉnh Quảng Nam cho hay vừa có báo cáo gửi Thường trực Tỉnh ủy Quảng Nam, Ban Thường vụ Tỉnh ủy Quảng Nam và Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Nam về những khó khăn của cộng đồng doanh nghiệp trên địa bàn.

Doanh nghiệp xây dựng, bất động sản chưa hết khó

Theo tổng hợp của Hiệp hội doanh nghiệp (HHDN) tỉnh Quảng Nam, nhóm doanh nghiệp xây dựng trong giai đoạn 2020 – 2023 bị ảnh hưởng tiêu cực bởi tình hình dịch bệnh COVID-19 giãn cách xã hội kéo dài, sản xuất kinh doanh ngừng hoạt động, một số chính sách hỗ trợ vay vốn ngân hàng, giảm thuế, giảm thời gian nộp thuế chưa được thực hiện. Cùng với đó, một số công trình, dự án xây lắp thì giá sắt thép tăng đột biến 20-30%, giá nhiên liệu tăng dẫn đến cước phí vận chuyển tăng so với giá dự toán, một số công trình dự án hợp đồng theo giá cố định không được Nhà nước điều chỉnh giá và bị lỗ nặng.

Một khó khăn nữa là giá nhân công theo định mức xây dựng quá thấp so với thực tế, các mỏ vật liệu đất, đá, cát để phục vụ thi công bị khan hiếm, nguồn cung không đáp ứng cầu. Do đó, doanh nghiệp phải mua giá cao để đáp ứng tiến độ dự án.

Với nhóm doanh nghiệp bất động sản (BĐS), hiện nay các doanh nghiệp đang gặp phải vô vàn khó khăn, xuất phát từ ý chí của các hộ dân, một phần cũng là từ các chính sách của nhà nước. Cụ thể, các hộ dân ảnh hưởng đất nông nghiệp nhưng yêu cầu bố trí đất tái định cư, dù đã tổ chức họp vận động, đối thoại nhiều lần nhưng vẫn chưa đồng ý nhận tiền, bàn giao mặt bằng.

Trao đổi với phóng viên Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Trần Quốc Bảo - Ủy viên BCH VCCI, Chủ tịch HHDN tỉnh Quảng Nam cho hay, khó khăn còn xuất phát từ các trường hợp tranh chấp đất đai rất khó giải quyết, các hộ dân không đồng ý hòa giải nên thủ tục thu hồi đất cũng gặp nhiều khó khăn. Song song là quy trình, thủ tục cưỡng chế thu hồi đất kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ dự án.

Cụ thể hơn, nhiều trường hợp đã có quyết định cưỡng chế thu hồi đất cách đây một năm, nhưng đến nay cơ quan chức năng vẫn chưa triển khai thực hiện cưỡng chế. Các cá nhân, hộ gia đình không đồng ý ký hồ sơ đề nghị công nhận đất ở, không đồng ý phối hợp kiểm kê, không đồng ý phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (TĐC) được công khai, không đồng ý bốc thăm lô TĐC, dẫn đến không thể trình thẩm định phương án theo quy định. Các hộ dân mất hồ sơ 299 công nhận diện tích đất ở theo hạn mức và số nhân khẩu thì hộ dân không đồng ý nên không thể làm hồ sơ thủ tục công nhận diện tích đất ở trước khi thu hồi đất.

“Đơn giá bồi thường cho các hộ dân theo quy định hiện nay quá thấp, dẫn đến việc không nhận được sự đồng thuận của các hộ dân bị vướng GPMB tại các dự án, các hộ dân không đồng ý theo phương án được duyệt, không nhận tiền bồi thường và đòi hỏi với mức giá cao gấp 5-7 lần so với giá quy định. Hộ dân đã nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, nhưng không đồng ý bàn giao mặt bằng thi công xây dựng dự án. Một số hộ dân có đất bị ảnh hưởng của 02 dự án (01 dự án do Công ty đang thực hiện và 01 dự án đầu tư công chưa thực hiện) yêu cầu 02 dự án triển khai cùng lúc để người dân ổn định đời sống và bố trí lại đất TĐC. Công tác quản lý hiện trạng (tái lấn chiếm đất đã được GPMB, xây dựng trái phép....) chưa được đảm bảo”, ông Bảo cho hay.

Ngoài ra, tỉnh Quảng Nam đã chỉ đạo giao đất, cho thuê đất một lần đối với toàn bộ dự án hoặc giao đất, cho thuê đất nhiều lần theo phân kỳ đầu tư của dự án được cấp thẩm quyền phê duyệt tuy nhiên tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở đều không phân kỳ đầu tư.  Do đó, hiện nay các dự án phải chờ hoàn thành giải phóng mặt bằng 100% diện tích mới được giao đất, cho thuê đất.

Dẫn chứng rõ hơn, có nhiều dự án phải bố trí TĐC tại chỗ, người dân phải được bố trí TĐC trước mới đồng ý bàn giao đất. Do đó, quy định này không phù hợp thực tế.

Về pháp lý, doanh nghiệp phản ánh việc giải quyết thủ tục hành chính chậm trễ theo phiếu hẹn, thủ tục đăng ký biến động đất đai được thực hiện thông qua dịch vụ công, nhưng thời gian xử lý, giải quyết hồ sơ vẫn chưa đúng giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả... Trong thời kỳ kinh tế khó khăn như hiện nay, việc vừa phải bỏ ra chi phí để thực hiện công tác GPMB, vừa phải nộp tiền sử dụng đất cùng lúc nhưng chưa được trừ chi phí GPMB thực sự là một gánh nặng lớn với các chủ đầu tư.

Theo quy định hiện nay của tỉnh, chi phí GPMB chỉ được trừ vào tiền sử dụng đất khi hoàn thành xong việc quyết toán GPMB và mỗi dự án chỉ được quyết toán không quá 02 lần thì với thực tế GPMB hiện nay, việc hoàn thiện 100% công tác GPMB để quyết toán GPMB cho toàn dự án là một việc đòi hỏi rất nhiều thời gian, có khi kéo dài hơn 10 năm.

Theo ông Bảo, như vậy những chi phí GPMB mà chủ đầu tư đã bỏ ra phải bị “treo” ở ngân sách thời gian dài, trong khi nguồn vốn của doanh nghiệp lại bị thiếu hụt nghiêm trọng. Đồng thời, thời kỳ hiện nay là thời gian mà các doanh nghiệp đang ở tình thế “ngàn cân treo sợi tóc” nhưng tỉnh nhà chưa áp dụng các hình thức gia hạn thời gian nộp thuế, giãn nợ thuế, miễn tiền chậm nộp thuế.

Phương án nào “cứu” doanh nghiệp?

Để hỗ trợ nhóm doanh nghiệp xây dựng, HHDN tỉnh Quảng Nam kiến nghị mức giá nguyên vật liệu theo giá liên Sở cần phải sát với thực tế và khảo sát các mỏ vật liệu còn hoạt động hay hết hoạt động để xác định giá liên Sở hằng tháng, không phải theo quý như hiện nay. Đồng thời, cơ quan chức năng cần xác định lại cước phí vận chuyển vật liệu cho phù hợp thực tế (cước vận chuyển theo Quyết định: 242/QĐ-SXD ngày 31/12/2021 là quá thấp). Một đề xuất khác là định mức và đơn giá nhân công như hiện nay quá thấp, cần phải xác định tính đặc thù vùng núi, trung du, đồng bằng để đảm bảo mức chi phí...

Về nguồn nguyên liệu, công tác đấu thầu các mô vật liệu đá, cát, đất cần tháo gỡ các thủ tục, rút ngắn thời gian đấu thầu để đáp ứng nhu cầu vật liệu thi công các công trình dự án kịp thời và bình ổn giá. UBND tỉnh Quảng Nam xem xét cho chủ trương điều chỉnh giá thép do biến động tăng cao đối với một số hợp đồng theo đơn giá cố định hoặc hợp đồng trọn gói.

Theo ông Trần Quốc Bảo, với nhóm doanh nghiệp BĐS cần được hỗ trợ triển khai thực hiện thủ tục cưỡng chế thu hồi đất một cách quyết liệt đối với các trường hợp không đồng ý nhận tiền bồi thường, bàn giao mặt bằng để chủ đầu tư triển khai thi công, đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Đồng thời, UBND tỉnh Quảng Nam có hướng tháo gỡ các vướng mắc trong công tác GPMB đối với các trường hợp không đồng ý ký hồ sơ công nhận đất ở, không đồng ý bốc thăm lô tái định cư, các trường hợp tranh chấp đất đai kéo dài.

“Cùng với đó là tăng đơn giá bồi thường về nhà cửa, vật kiến trúc, mồ mả, cây cối, hoa màu cho các hộ dân theo quy định để nhận được sự đồng thuận của các hộ dân bị vướng GPMB tại các dự án.  Đồng thời, UBND tỉnh Quảng Nam chỉ đạo UBND các địa phương chỉ đạo nghiêm túc sự phối hợp giữa Phòng Tài nguyên môi trường, Trung tâm Phát triển quỹ đất và UBND phường trong công tác GPMB. Những dự án gia hạn tiến độ do vướng GMPB (lỗi do địa phương) thì không cần lấy ý kiến của các Sở ngành mà địa phương xác nhận và trình Sở KH&ĐT trình lên tỉnh, việc lấy ý kiến Sở ngành mất vài tháng hoặc có khi gần hết tiến độ gia hạn”, ông Bảo đề xuất.

Ngoài ra, HHDN tỉnh Quảng Nam cũng đề nghị Chính phủ và các cấp Bộ, ngành, Ngân hàng có các cơ chế chính sách đối với dự án BĐS cần phải có tính ổn định lâu dài. Đối với những dự án đã thực hiện theo cơ chế, chính sách quy định cũ thì vẫn giữ nguyên, không bắt buộc thay đổi theo quy định mới, có như vậy nhà đầu tư mới yên tâm đầu tư.

Hiệp hội cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước có chủ trương để hệ thống Ngân hàng cấp dưới tạo điều kiện các doanh nghiệp được nâng hạn mức vay vốn, tháo gỡ khó khăn nguồn vốn hoạt động của các doanh nghiệp hiện nay về vay vốn BĐS và lãi suất vay, tái cấu trúc nợ cho doanh nghiệp BĐS. Cần có chính sách giảm thuế, giãn nợ thuế để doanh nghiệp vượt qua thời kỳ khó khăn do dịch bệnh Covid – 19 và khó khăn đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS do thị trường đóng băng không khai thác được quỹ đất.

“Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các Ngân hàng cổ phần có cơ chế cho vay đối với công trình có nguồn vốn đầu tư công thì định mức cho vay theo khối lượng giá trị đã được nghiệm thu (do tài sản thế chấp để vay của doanh nghiệp không đủ theo điều kiện của ngân hàng). Đề nghị Ngân hàng chính sách xã hội và quỹ đầu tư tỉnh có cơ chế cho vay vốn làm nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hội bằng hình thức thế chấp dự án vì doanh nghiệp không đủ tài sản để thế chấp”, Chủ tịch HHDN tỉnh Quảng Nam nói thêm.