Căn hộ thứ cấp “lên ngôi” giữa làn sóng khan hiếm nguồn cung

Căn hộ thứ cấp chiếm ưu thế

Các báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2025 cho thấy, giao dịch thứ cấp tăng mạnh chưa từng có. Theo One Mount Group, lượng giao dịch thứ cấp hiện gấp 2,4 lần so với giao dịch sơ cấp – một tỷ lệ hiếm gặp trong nhiều năm qua.

Thống kê từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng ghi nhận toàn thị trường quý này đạt khoảng 34.000 giao dịch thành công. Trong đó, riêng phân khúc chung cư đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 81% tổng nguồn cung mới. Điều này phản ánh sức cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao, bất chấp mặt bằng giá leo thang.

Tại TP HCM, thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng giá đáng kể ở hàng loạt dự án. Đơn cử, tại Vinhomes Grand Park (Quận 9 cũ), căn hộ 2 phòng ngủ tăng từ dưới 40 triệu đồng/m2 đầu năm lên khoảng 50 triệu đồng/m2, nhờ hạ tầng như đường Vành đai 3 được hoàn thiện và khu đô thị đã hình thành dân cư đông đúc. Hay một số dự án khác có giá khởi điểm thấp hơn, nhưng vừa hoàn thiện pháp lý cũng tăng giá đáng kể là dự án Sài Gòn Gateway (đường Võ Nguyên Giáp) từ mức 30 - 35 triệu đồng/m2 năm 2024 tăng lên 50 - 55 triệu đồng/m2 hiện tại.

Bên cạnh đó, trên trục đường Mai Chí Thọ, một dự án căn hộ với diện tích khoảng 80m2 tăng giá từ 4,4 tỷ đồng lên đến gần 7 tỷ đồng sau khi hoàn tất thủ tục cấp sổ hồng.

Không chỉ vậy, yếu tố pháp lý đang tạo ra cú hích lớn. Dự án trên đường Mai Chí Thọ chứng kiến giá căn 80m2 tăng từ 4,4 tỷ đồng lên gần 7 tỷ đồng sau khi có thông tin hoàn tất thủ tục cấp sổ hồng. Tại nhiều dự án khác, giá cũng tăng từ 40 – 60% khi pháp lý hoàn thiện, thậm chí có nơi gấp đôi so với thời điểm mở bán ban đầu.

Làn sóng này không chỉ giới hạn trong nội đô, các khu vực mới sáp nhập như Thuận An, Dĩ An cũng chứng kiến giá leo thang mạnh. Các dự án từng mở bán giai đoạn 2016 – 2018 với giá 18 – 23 triệu đồng/m2 như Him Lam Phú Đông nay đã đạt mức 48 – 50 triệu đồng/m2.

Gỡ nút thắt pháp lý để tăng nguồn cung nhà ở

Lý giải cho câu chuyện vì sao thị trường TP HCM không ngừng tăng giá, các chuyên gia cho rằng, mấu chốt đầu tiên phải kể đến là từ thực tế cung - cầu. Sau nhiều năm bị ngưng trệ, nhiều dự án tại thành phố được “cởi trói” thủ tục. Tuy nhiên, các dự án mới, trong đó hầu hết thuộc phân khúc cao cấp được công bố ra thị trường gây hết ngạc nhiên này đến ngạc nhiên khác.

Gần như tất các các dự án căn hộ mới tại TP HCM mở bán từ đầu năm đến nay đều có mức giá trên 100 triệu đồng/m2 và giá các đợt mở bán tiếp theo đều có biên độ tăng mạnh. Lý do giá tăng cao, theo lý giải của các chủ đầu tư là chi phí bị “đội” cao.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE nhận định giá căn hộ thứ cấp tăng mạnh một phần do nguồn cung sơ cấp mới tại TP HCM sụt giảm liên tiếp trong vài năm qua. Tình trạng khan hiếm khiến người mua chuyển hướng sang thị trường thứ cấp, đẩy mặt bằng giá tăng theo. Các căn hộ đã bàn giao, pháp lý rõ ràng và nằm ở vị trí tốt ngày càng được săn đón, dù giá chào bán cao hơn trước.

Do đó, các chuyên gia cho rằng thay vì chỉ kiểm soát thị trường bằng công cụ tín dụng, chính sách cần tập trung tháo gỡ nút thắt pháp lý – từ cải cách thủ tục phê duyệt, đẩy nhanh tiến độ dự án, đến cơ chế đặc thù cho các dự án bị đình trệ. Khi nguồn cung được bổ sung và đa dạng hơn, đặc biệt ở phân khúc vừa túi tiền, mặt bằng giá sẽ có cơ hội ổn định trở lại.