Kê khai giá thấp trong giao dịch bất động sản đang trở thành điểm nóng, tiềm ẩn rủi ro pháp lý và tài chính ngày càng lớn cho cả người mua lẫn người bán.
Trong bối cảnh cơ quan quản lý đồng loạt siết dữ liệu, kiểm tra và chế tài, “hợp đồng hai giá” có thể bị truy ngược nhiều năm, ảnh hưởng trực tiếp đến cả người mua lẫn người bán.
Thứ nhất là về dữ liệu. Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn yêu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia dựa trên giá giao dịch thực tế, thay vì chỉ phụ thuộc vào bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Khi cơ sở dữ liệu này được vận hành đầy đủ, cơ quan thuế có công cụ định giá độc lập để đối chiếu với giá kê khai, bất kỳ sự chênh lệch bất thường nào đều trở thành dấu hiệu đáng ngờ.
Thứ hai là về cơ chế xác minh. Thông tư 80/2021/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 21/2026/TT-BTC) và các quy trình kiểm tra thuế hiện hành cho phép cơ quan thuế yêu cầu người nộp thuế giải trình, chứng minh giá giao dịch thực tế, kể cả lịch sử chuyển tiền qua ngân hàng, tin nhắn thỏa thuận giá, hay hợp đồng đặt cọc.
Thứ ba là về chế tài. Các vụ khởi tố gần đây, trong đó đã có các vụ việc xử lý hình sự cho thấy cơ quan tố tụng đã sẵn sàng áp dụng Điều 200 Bộ luật Hình sự về tội trốn thuế ngay cả với cá nhân thực hiện giao dịch riêng lẻ, không chỉ với doanh nghiệp kinh doanh địa ốc chuyên nghiệp.
Việc kê khai giá thấp không chỉ gây thất thu ngân sách mà còn làm méo mó dữ liệu thị trường, tạo bất bình đẳng giữa người tuân thủ và người trốn tránh nghĩa vụ, đồng thời tích lũy rủi ro pháp lý tiềm ẩn cho cả bên mua và bên bán.
Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn quy định rõ: bên bán có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế. Do đó, nếu kê khai giá thấp dẫn đến nộp thiếu thuế, bên bán trước tiên phải chịu nghĩa vụ truy thu số thuế còn thiếu, cộng tiền phạt chậm nộp và tiền phạt vi phạm hành chính.
Tuy nhiên, bên mua cũng không thoát khỏi trách nhiệm nếu chứng minh được sự thông đồng. Khi bên mua biết rõ việc kê khai giá thấp là để trốn thuế và vẫn chủ động tham gia (ký hợp đồng giá thấp, chuyển phần tiền chênh lệch ngoài hợp đồng), hành vi này có thể bị xem xét theo hướng đồng phạm trong tội trốn thuế hoặc ít nhất là vi phạm hành chính về kê khai sai trong hồ sơ thuế.
Ngay cả các giao dịch từ nhiều năm trước vẫn có thể bị truy thu. Theo Luật Quản lý thuế 2019, dù hết thời hiệu xử phạt 5 năm, người nộp thuế vẫn phải nộp đủ số thuế thiếu trong vòng 10 năm tính từ khi bị phát hiện; nếu không đăng ký thuế thì không giới hạn thời gian.
Với hành vi có dấu hiệu hình sự, thời hiệu truy cứu có thể lên đến 10 năm, thậm chí tính lại nếu tái phạm. Do đó, các giao dịch kê khai thấp từ giai đoạn 2015–2016 vẫn có thể bị xử lý.
Người mua mới dù không trực tiếp vi phạm trước đó vẫn đối mặt rủi ro: có thể bị liên đới nghĩa vụ thuế, và nếu tiếp tục kê khai giá thấp thì chính họ vi phạm pháp luật.
Ngoài ra, nguy cơ tranh chấp dân sự phát sinh nếu hợp đồng quy định bên mua chịu thuế phí; tài sản cũng có thể bị phong tỏa khi bị điều tra. Khi tranh chấp, tòa án căn cứ giá công chứng, khiến người mua dễ rơi vào “bẫy pháp lý kép” vừa mất tiền vừa rủi ro thuế.
Khuyến nghị khi mua bán bất động sản
Trong bối cảnh pháp lý hiện nay, có 5 khuyến nghị cụ thể cho người dân khi tham gia giao dịch bất động sản.
Thứ nhất, không ký bất kỳ hợp đồng nào có giá trị thấp hơn giá thực tế giao dịch. Nếu bên bán đề nghị kê khai thấp, người mua cần hiểu rằng rủi ro pháp lý không chỉ thuộc về bên bán mà có thể lan sang chính mình ở nhiều hình thức khác nhau.
Thứ hai, thanh toán qua ngân hàng toàn bộ hoặc ít nhất là phần lớn số tiền giao dịch. Lịch sử chuyển khoản ngân hàng là bằng chứng thanh toán quan trọng nhất trong mọi tranh chấp dân sự liên quan đến bất động sản. Đây cũng là công cụ giúp người mua chứng minh giá thực tế nếu sau này phát sinh vấn đề với bên bán.
Thứ ba, kiểm tra lịch sử giao dịch và nghĩa vụ thuế của bất động sản trước khi mua. Người mua nên yêu cầu bên bán cung cấp xác nhận về tình trạng nợ thuế, lệ phí và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến thửa đất - điều mà hoàn toàn có thể tra cứu tại cơ quan thuế địa phương và Văn phòng đăng ký đất đai. Một bất động sản có lịch sử kê khai giá bất thường là tín hiệu cần thẩm định kỹ lưỡng.
Thứ tư, lưu ý kỹ lưỡng về điều khoản "bên mua chịu toàn bộ thuế phí" nếu có trong hợp đồng. Điều khoản này về bản chất có thể bảo vệ người mua về mặt dân sự nếu được thực hiện đúng giá, nhưng hoàn toàn không bảo vệ bên bán trước cơ quan thuế và cơ quan điều tra. Người mua cũng cần hiểu rằng việc họ nộp thuế thu nhập cá nhân thay bên bán sẽ bị tính vào thu nhập chịu thuế của bên bán theo quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC, có nghĩa là cơ sở tính thuế thực tế sẽ cao hơn giá hợp đồng.
Thứ năm, tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia tư vấn thuế độc lập trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch bất động sản có giá trị lớn nào. Trong bối cảnh pháp luật đang thắt chặt và các vụ khởi tố ngày càng nhiều như hiện nay, sự thận trọng này không còn là tùy chọn mà là yêu cầu tối thiểu của một giao dịch bất động sản an toàn.
