Cắt giảm điều kiện kinh doanh bất động sản

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang đề xuất cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh; cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính và đơn giản hóa 7/12 thủ tục.

Cần quy định rõ ràng, thống nhất

Theo nhiều doanh nghiệp, cải cách chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi quy định rõ ràng, thống nhất, vừa tạo thuận lợi cho nhà đầu tư, vừa bảo đảm năng lực thực hiện dự án.

LS Vũ Vân Anh - Ban Pháp chế Sun Group cho biết, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung quy định chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý Nhà nước trước khi đưa công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Đây là thủ tục mới so với quy định hiện hành, có thể làm tăng quy trình hành chính trong hoạt động đầu tư, kinh doanh.

Vì vậy, Sun Group đề xuất không áp dụng thủ tục thông báo đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhằm giảm bớt thủ tục cho doanh nghiệp. Theo tập đoàn này, quá trình thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành chưa phát sinh vướng mắc hoặc ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng liên quan đến quy định này. Riêng đối với nhà ở hình thành trong tương lai, doanh nghiệp cho rằng nên tiếp tục duy trì thủ tục thông báo để bảo đảm quyền và lợi ích của người mua.

Kiến nghị này cho thấy yêu cầu cải cách không chỉ dừng ở việc loại bỏ những điều kiện kinh doanh không còn phù hợp, mà còn cần đánh giá kỹ tác động của các quy định bổ sung. Mỗi thủ tục mới cần được xem xét trên cơ sở mục tiêu quản lý, tính cần thiết và chi phí tuân thủ, tránh tạo thêm gánh nặng cho doanh nghiệp.

Trong khi đó, theo Công ty CP Xây dựng Phục Hưng Holdings, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hiện chủ yếu quy định trình tự, thủ tục liên quan đến đất đai, trong khi quy trình xử lý đối với tài sản gắn liền với đất và tài sản không gắn liền với đất chưa được quy định đầy đủ.

Theo doanh nghiệp này, nếu không làm rõ quy trình và thời hạn giải quyết đối với từng loại tài sản, quá trình triển khai có thể tiếp tục phát sinh vướng mắc. Vì vậy, cơ quan soạn thảo cần rà soát, hoàn thiện các quy định để bảo đảm tính thống nhất giữa các luật, đồng thời xây dựng quy trình minh bạch, đồng bộ, tạo thuận lợi cho việc đưa bất động sản vào giao dịch.

Khơi thông chuyển nhượng dự án

Một điểm nghẽn khác được doanh nghiệp quan tâm là cơ chế chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đề xuất phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng đối với các dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ.

Đề xuất này hướng đến tăng tính chủ động của địa phương trong giải quyết thủ tục, đồng thời tạo điều kiện xử lý những dự án gặp khó khăn trong quá trình triển khai. Trên thực tế, dự án có thể bị đình trệ do chủ đầu tư thiếu vốn, năng lực tài chính suy giảm, thay đổi chiến lược kinh doanh hoặc vướng mắc trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Theo ông Tống Sỹ Sơn - Chủ tịch Tập đoàn Igroup, nếu thiếu cơ chế chuyển nhượng phù hợp, quỹ đất và nguồn lực đã đầu tư vào các dự án đình trệ có nguy cơ bị lãng phí. Trong khi đó, dự án không thể tiếp tục triển khai sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung thị trường, quyền lợi khách hàng và các bên liên quan.

Theo ông Sơn, hoàn thiện quy định về chuyển nhượng dự án có thể tạo điều kiện để doanh nghiệp tái cơ cấu hoạt động đầu tư. Những chủ đầu tư gặp khó khăn có thể chuyển giao dự án cho nhà đầu tư có đủ năng lực tài chính, kinh nghiệm và khả năng tổ chức triển khai. Ở chiều ngược lại, bên nhận chuyển nhượng có cơ hội tiếp cận quỹ đất và dự án đã trải qua một phần quá trình chuẩn bị đầu tư, tiết kiệm thời gian, chi phí so với việc phát triển dự án mới từ đầu.
Cơ chế chuyển nhượng minh bạch cũng góp phần hạn chế tình trạng đất đai và tài sản đã đầu tư bị bỏ phí. Thay vì để dự án kéo dài, bỏ hoang hoặc chậm đưa vào khai thác, những dự án đủ điều kiện có thể được tiếp tục triển khai dưới sự điều hành của nhà đầu tư phù hợp hơn.

Tuy nhiên, theo ông Sơn, việc tạo thuận lợi cho chuyển nhượng phải đi đôi với cơ chế sàng lọc nhà đầu tư. Bên nhận chuyển nhượng cần đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật, có năng lực tài chính và khả năng triển khai thực chất.

Đặc biệt, quyền lợi của người mua nhà cần được bảo vệ xuyên suốt quá trình thay đổi chủ đầu tư. Các quy định phải làm rõ trách nhiệm kế thừa hợp đồng, nghĩa vụ tài chính, tiến độ thực hiện và những cam kết đã xác lập với khách hàng. Việc chuyển nhượng không thể trở thành căn cứ để chủ đầu tư cũ hoặc bên nhận chuyển nhượng né tránh trách nhiệm, làm gián đoạn việc thực hiện nghĩa vụ đã cam kết.

Việc phân cấp thẩm quyền cho địa phương được kỳ vọng giúp rút ngắn quá trình xử lý hồ sơ và tăng tính chủ động trong giải quyết những vấn đề phát sinh tại từng dự án. Dù vậy, để tránh tình trạng áp dụng khác nhau giữa các địa phương, điều kiện chuyển nhượng, trình tự xử lý và trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền cần được quy định cụ thể, thống nhất.