CHÍNH PHỦ LẮNG NGHE (VII): Gỡ nút thắt trong chính sách phát triển nhà ở

Ngày 27/10/2020, Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp có bài viết “Quy định lập kế hoạch phát triển nhà ở mang tính hình thức” phản ánh: Quy định lập kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hàng năm của địa phương có tính hình thức, không sát với thực tế thị trường.

Về vấn đề này, ngày 12/11/2020, Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Xây dựng phối hợp với các cơ quan, địa phương liên quan nghiên cứu, xử lý.

Như Diễn đàn Doanh nghiệp phản ánh, quy định lập kế hoạch phát triển nhà ở 05 năm và hàng năm của địa phương có tính hình thức, không sát với thực tế nền kinh tế thị trường. Cần thiết phải “điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở” nhằm góp phần đảm bảo sự thống nhất giữa Nghị định số 99/2015/NĐ-CP (sửa đối) với Luật Nhà ở 2014, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020.

Trao đổi với DĐDN, ông Nguyễn Đức Cây - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển nhà cho rằng cần xem lại tính thực tế và có giải pháp điều chỉnh cho phù hợp quy định các địa phương phải lập kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hàng năm.

Tại TP.HCM có trường hợp một số dự án nhà ở dù đã qua nhiều thủ tục kéo dài nhiều năm và đã được phê duyệt, chủ đầu tư đã triển khai xây dựng hạ tầng, cảnh quan, nhưng bỗng nhiên không được cơ quan chức năng công nhận chủ trương đầu tư. Nguyên nhân do các dự án này không có trong danh mục “chương trình phát triển nhà ở” của địa phương.

Đồng quan điểm, chia sẻ riêng với Diễn đàn Doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng giám đốc Đại Phúc Land cũng cho biết Cách đây nhiều năm đã có không ít dự án nhà ở TP HCM được chủ đầu tư đề xuất phát triển, thời điểm này chủ đầu tư đã có quỹ đất sạch 100%, dự án được phê duyệt quy hoạch 1/500, đồng thời triển khai các hạng mục hạ tầng, cảnh quan.

Tuy nhiên, sau thời gian dài gần như xong thủ tục dự án lại bị buộc dừng vì không có trong danh mục các dự án thuộc Kế hoạch phát triển nhà ở TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2016 – 2020. Chủ đầu tư được yêu cầu làm lại từ bước hộp hồ sơ tại Sở KH&ĐT để xin chủ trương đầu tư. Xem như đi một vòng rồi phải làm lại từ đầu, dự án từ đó mà phải dừng, bỏ lỡ thời điểm ra mắt thị trường.

“Thực tế, bất động sản luôn có độ trễ về quy trình pháp lý, thời gian hoàn tất thủ tục của một dự án kéo dài 3 - 5 năm, có những dự án như khu đô thị, thời gian triển khai kéo dài hàng chục năm. Do đó, khi doanh nghiệp quyết định đầu tư một dự án phải căn cứ trên cơ sở về các chiến lược phát triển chung của TP, nhưng khi đi vào triển khai thực tế thì phải dựa vào nhu cầu của thị trường nhằm đảm bảo tính hiệu của của việc triển khai kinh doanh” – bà Hương chia sẻ.

CEO Đại Phúc Land cho biết, về mặt quan điểm chung thì TP có cơ sở để thành phố đưa ra các định hướng như vậy nhưng khi triển khai cần có sự linh động, độ trễ của việc triển khai thủ tục pháp lý các dự án sẽ dẫn đến sau khi hoàn thành thủ tục, dự án không còn khớp với kế hoạch phát triển chung của thành phố. Đấy là một trong những yếu tố thể hiện rằng Kế hoạch phát triển nhà ở còn mang tính hình thức.

Bên cạnh đó, việc quy định rõ số lượng dự án trong kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm dường như đang mang nặng tính nặng nề về thủ tục, không có sự chủ động trong đầu tư và phát triển dự án. TP đưa ra chiến lược phát triển nhà ở nhưng việc đầu tư ấy không đảm bảo hiệu quả thì việc triển khai không thực thi được. Nên cuối cùng, bài toán chung quy lại vẫn là tính hiệu quả của thủ tục và đưa sản phẩm ra thị trường, nếu thị trường hấp thu được thì bài toán phát triển đề án của doanh nghiệp.

Theo đó, nên xem xét để giảm tải, rút ngắn thủ tục đầu tư dự án. Việc này đồng thời giúp doanh nghiệp nắm bắt được thời cơ kinh doanh, đồng thời rút ngắn được khoảng cách giữa Kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương với chuyển động của thị trường. Thành phố chỉ nên kiểm soát chặt như vậy ở các điểm nóng đã quá tải, cân đối lại. Còn những khu vực mới cần thu hút người dân, giãn dân thì phải căn cứ vào nhu cầu thực tế của thị trường.

Trong khi đó, theo TS. Lê Thành Vinh - Giám đốc Công ty Luật TNHH T&P trong giai đoạn trước mắt khi Luật Nhà ở vẫn quy định cứng về việc áp dụng công cụ quản lý kế hoạch phát triển nhà ở tại các tỉnh, theo tôi nhân dịp đang sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng cân nhắc đề xuất với Chính phủ quy định theo hướng giảm bớt những nội dung quá cụ thể phải có trong kế hoạch phát triển nhà ở như số lượng dự án, số lượng nhà ở…

Kế hoạch này chỉ nên dừng ở định hướng và mục tiêu phát triển các loại nhà ở trong thời kỳ làm kế hoạch, chi tiết kế hoạch phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, các giải pháp thực hiện về phê duyệt quy hoạch, hạ tầng, đất đai…

Nhà đầu tư sẽ căn cứ vào thông tin định hướng trong kế hoạch đó, các quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất được duyệt và các quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng đối với dự án nhà ở bao gồm cả nhà ở xã hội, tái định cư cho dự án để quyết định việc đầu tư hay không đầu tư.