Chính phủ trình Quốc hội Nghị quyết thí điểm "đất khác" làm nhà ở thương mại

Chính phủ đề xuất doanh nghiệp có thể thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất với các loại đất như nông nghiệp, phi nông nghiệp (không phải đất ở), đất ở và đất khác trong cùng một thửa.

Tuy nhiên, các dự án được thí điểm phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, đô thị. Các dự án này cũng phải phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt, đồng thời được UBND cấp tỉnh chấp thuận về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Chính phủ đề xuất thực hiện thí điểm không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ, khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021-2030. Khu đất thí điểm thực hiện dự án phải nằm ngoài danh mục dự án thu hồi đất được Hội đồng nhân dân thông qua. Việc thí điểm dự kiến thực hiện trong 5 năm, bắt đầu từ ngày 1/1/2025.

Theo dự thảo, quy định của Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2005 cho phép nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất như các dự án phát triển kinh tế - xã hội khác mà không quy định điều kiện riêng về loại đất.

Luật Nhà ở năm 2023 lại không quy định điều kiện về loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, mà dẫn chiếu sang quy định tại Luật Đất đai. Song theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp. Dự án đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn.

Với các quy định trên, việc triển khai dự án đầu tư, kinh doanh nhà ở thương mại gặp nhiều khó khăn vì thiếu cơ sở pháp lý, điều kiện cho trường hợp nhận quyền sử dụng đất không phải là đất ở, hoặc đang có quyền sử dụng đất không phải là đất ở để thực hiện dự án. Vì vậy đối với các trường hợp này không được chấp thuận chủ trương đầu tư để thực hiện dự án.

Góp ý dự thảo Nghị quyết trên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng quy định việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất được thực hiện tại khu vực đô thị, khu vực được quy hoạch phát triển đô thị và “không vượt quá 30% tổng diện tích đất dành cho nhu cầu phát triển nhà ở của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030 đã được phê duyệt” là rất hợp lý, có tính linh hoạt cao và vẫn khống chế quy mô sử dụng đất để thực hiện “Nghị quyết thí điểm” bằng khoảng 1/3 tổng diện tích đất dành cho nhu cầu phát triển nhà ở của địa phương trong giai đoạn từ nay đến năm 2030.

Tuy nhiên, HoREA cũng đề nghị bổ sung cụm từ “cơ quan có thẩm quyền” vào cụm từ “đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt” để bảo đảm tính chặt chẽ, logic của cấu trúc ngữ pháp và nội dung quy định pháp luật.

Hiệp hội này đề nghị bổ sung quy định UBND cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua các tiêu chí dự án thí điểm đảm bảo tỷ lệ tối thiểu 60% diện tích đất trong tổng số diện tích đất thực hiện thí điểm phải dành để phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền phù hợp với tình hình cụ thể của địa phương.

Đề xuất trên nhằm thực hiện một trong các mục đích của “Dự thảo Nghị quyết” là thúc đẩy phát triển các dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền để góp phần khắc phục tình trạng mất cân đối sản phẩm nhà ở trên thị trường đang “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhà ở bình dân.