Sau giai đoạn tăng nóng, thị trường chung cư Hà Nội đang chuyển trạng thái khi dòng tiền đầu cơ suy yếu, nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn trở thành động lực chính.
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, tỷ lệ khách hàng mua căn hộ với mục đích “lướt sóng” hiện chỉ còn khoảng 4%, giảm sâu so với mức 30-40% trong giai đoạn thị trường sôi động trước đây. Trong khi đó, khoảng 67% giao dịch phục vụ nhu cầu ở thực và gần 30% hướng tới mục đích cho thuê.
Diễn biến này cho thấy thị trường căn hộ Hà Nội đang dần rời xa chu kỳ tăng trưởng “nóng”, nơi các giao dịch mua đi bán lại ngắn hạn từng đóng vai trò đáng kể trong việc đẩy thanh khoản và mặt bằng giá tăng cao.
Trong bối cảnh giá căn hộ liên tục neo ở mức cao, dư địa tăng giá ngắn hạn ngày càng thu hẹp, khiến hoạt động đầu cơ không còn hấp dẫn như trước. Thay vào đó, người mua hiện quan tâm nhiều hơn tới nhu cầu ở thực, khả năng khai thác cho thuê và giá trị tích sản dài hạn.
Các chuyên gia cho rằng thị trường chung cư Hà Nội đang bước sang giai đoạn phát triển ổn định và chọn lọc hơn sau thời gian tăng trưởng mạnh.
Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group nhận định, thị trường chuyển nhượng đã giảm tốc rõ rệt sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Dòng tiền đầu tư hiện trở nên thận trọng hơn trước áp lực lãi suất, lạm phát cũng như những biến động kinh tế toàn cầu.
“Thị trường không còn vận hành theo tâm lý ‘mua nhanh - bán nhanh’ mà đang chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn. Dòng tiền ngắn hạn suy yếu, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn”, ông Tiến cho biết.
Cũng theo vị chuyên gia này, thị trường căn hộ thứ cấp hiện phân hóa mạnh theo chất lượng dự án. Người mua ngày càng chú trọng tính pháp lý, tiến độ xây dựng, chất lượng vận hành và khả năng sử dụng thực tế thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá nhanh.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng khá mạnh trong hai năm qua, khiến biên lợi nhuận cho hoạt động đầu tư ngắn hạn không còn nhiều.
Khi chi phí vốn tăng và tín dụng được kiểm soát chặt hơn, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ có xu hướng thu hẹp hoạt động. Đây cũng là nguyên nhân khiến thanh khoản thị trường giảm nhiệt so với giai đoạn trước.
Dù thanh khoản có dấu hiệu chững lại, nhiều chuyên gia đánh giá việc dòng tiền đầu cơ suy giảm không phải tín hiệu tiêu cực mà là bước điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển bền vững hơn.
Trong bối cảnh nguồn cung mới dự kiến tiếp tục gia tăng trong thời gian tới, sức mua sẽ tập trung nhiều hơn vào các dự án có pháp lý minh bạch, vị trí thuận lợi, hạ tầng đồng bộ và mức giá phù hợp với nhu cầu thực tế. Xu hướng này được cho là sẽ giúp thị trường hạn chế các đợt “sốt nóng” cục bộ, đồng thời đưa giá trị bất động sản quay trở lại gần hơn với khả năng chi trả của người dân.
Khi nhu cầu ở thực trở thành lực cầu chính, thị trường căn hộ Hà Nội sẽ bước vào giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm và năng lực phát triển dự án thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá như trước đây.
