Chung cư cũ Hà Nội xuống cấp nghiêm trọng song cải tạo chậm do vướng quy hoạch, tài chính và bài toán dung hòa lợi ích giữa người dân với doanh nghiệp.
Nhiều khu chung cư cũ tại Hà Nội đang trong tình trạng xuống cấp nghiêm trọng, tiềm ẩn rủi ro mất an toàn cho cư dân. Tuy nhiên, tiến trình cải tạo, xây dựng lại vẫn diễn ra chậm chạp, chưa đạt kỳ vọng.
Ông Nguyễn Quyết Tiến – Phó Trưởng phòng Quy hoạch kiến trúc Nam sông Hồng (Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội) cho biết, các khu chung cư cũ không chỉ là dấu tích của một giai đoạn phát triển, mà đang dần trở thành nguồn rủi ro đối với an toàn sống và vận hành đô thị.
Phần lớn các công trình được xây dựng từ giai đoạn 1960–1990, với tiêu chuẩn kỹ thuật thấp, vật liệu xuống cấp và thiếu bảo trì. Sau nhiều thập kỷ sử dụng, không ít tòa nhà đã rơi vào tình trạng nguy hiểm, đe dọa trực tiếp đến tính mạng người dân.
Không chỉ vậy, các khu chung cư cũ còn kéo giảm chất lượng sống đô thị khi không gian công cộng bị lấn chiếm, thiếu cây xanh, thiếu chỗ đỗ xe và hạ tầng xã hội quá tải.
Dù Hà Nội đã có kế hoạch cải tạo từ năm 2005, nhưng sau hơn 20 năm, tỷ lệ hoàn thành mới chỉ đạt khoảng 1,2%. Toàn thành phố hiện có hơn 2.160 chung cư cũ, khoảng 1.700 nhà trong hơn 100 khu dân cư và khoảng 500 nhà đơn lẻ – phần lớn đều đã xuống cấp.
Một nguyên nhân đáng chú ý, theo ông Tiến, là tình trạng người dân tự ý cơi nới, làm biến dạng kết cấu công trình, gây khó khăn cho công tác kiểm định, lập quy hoạch và triển khai dự án.
Bên cạnh đó, dù hệ thống chính sách đã có điều chỉnh, song quá trình triển khai tại địa phương vẫn gặp nhiều vướng mắc. Công tác quy hoạch tái thiết là bài toán phức tạp, đòi hỏi đồng bộ nhiều yếu tố từ không gian, hạ tầng đến xã hội, đặc biệt là bài toán dân số. Trong khi đó, năng lực của một số đơn vị tư vấn còn hạn chế, khiến tiến độ kéo dài.
Ngoài ra, các dự án cải tạo chung cư cũ chưa đủ hấp dẫn về mặt đầu tư. Ông Tiến cho biết, phần lớn các khu chung cư cũ nằm tại khu vực nội đô như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng – nơi bị khống chế nghiêm ngặt về quy mô dân số. Điều này tạo ra mâu thuẫn giữa thực trạng mật độ dân số cao và mục tiêu giảm tải khu vực trung tâm.
Việc không được phép gia tăng dân số khiến nhà đầu tư không thể mở rộng diện tích khai thác, trong khi chi phí cải tạo lớn, dẫn đến hiệu quả tài chính không bảo đảm.
Ngoài ra, kỳ vọng đền bù của người dân thường cao hơn quy định hiện hành, làm gia tăng chi phí và gây áp lực lên bài toán cân đối tài chính. Nhiều khu chung cư cũ cũng thiếu quỹ đất dự phòng để triển khai theo hình thức cuốn chiếu, càng làm tăng độ phức tạp của dự án.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu cho rằng, cơ chế chính sách hiện hành vẫn chưa đủ rõ ràng và chưa tạo lập được khung pháp lý đủ mạnh để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Các điều kiện triển khai hiện nay vừa chưa đủ hấp dẫn nhà đầu tư, vừa chưa đáp ứng được kỳ vọng của người dân, khiến việc đạt được sự đồng thuận trở nên khó khăn.
“Doanh nghiệp không thể tham gia chỉ với mục tiêu công ích. Nếu không bảo đảm hiệu quả, rất khó thu hút sự tham gia một cách bền vững”, ông Hiệp nhấn mạnh.
Để thúc đẩy cải tạo chung cư cũ, các chuyên gia cho rằng cần có cách tiếp cận linh hoạt hơn về chính sách và quy hoạch.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị, cơ quan quản lý cần điều chỉnh việc phê duyệt quy hoạch theo hướng phù hợp hơn, tạo điều kiện để nhà đầu tư triển khai dự án trên cơ sở hài hòa lợi ích các bên.
Đồng thời, cần có lộ trình rõ ràng cho các sở, ngành và chính quyền địa phương khi được phân cấp, với tiến độ cụ thể cho từng nhiệm vụ nhằm tránh tình trạng kéo dài.
Trong bối cảnh quy hoạch nội đô còn bị ràng buộc bởi hạn chế dân số, một số đề xuất như áp dụng cơ chế BT (xây dựng – chuyển giao), chuẩn bị quỹ đất đối ứng hoặc cho phép hoán đổi dự án đang được xem là hướng đi khả thi để bảo đảm hiệu quả đầu tư.
Trong khi đó, ông Nguyễn Tường Văn – Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, nút thắt lớn hiện nay là cơ chế triển khai chưa đủ rõ ràng để dung hòa lợi ích giữa các bên.
Theo vị chuyên gia, cải tạo chung cư cũ liên quan trực tiếp đến quyền lợi của đông đảo cư dân, nên nếu thiếu cơ chế minh bạch và nhất quán, rất khó đạt được sự đồng thuận – yếu tố then chốt để dự án có thể triển khai.
Vì vậy, cần hoàn thiện quy định theo hướng rõ ràng hơn về trình tự, thủ tục và trách nhiệm của các bên, đồng thời tăng vai trò điều phối của chính quyền địa phương.
