“Rộng cửa” cải tạo chung cư cũ

Quốc hội vừa thông qua Nghị quyết thí điểm một số cơ chế chính sách đặc thù để thực hiện các dự án lớn quan trọng trên địa bàn Thủ đô Hà Nội, có hiệu lực từ ngày 12/12/2025 và được áp dụng trong 5 năm.

Từ “điều kiện không tưởng” đến ngưỡng khả thi

Nhìn lại quá trình cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội hơn hai thập kỷ qua, đây là một trong những lĩnh vực “khó nhất” của quản lý đô thị. Dù được đặt ra từ rất sớm nhưng đến nay, thành phố mới chỉ thực hiện được rất ít dự án. Trong đó, nguyên nhân không chỉ nằm ở nguồn lực hay thủ tục, mà cốt lõi là cơ chế đồng thuận và cách nhìn nhận về cải tạo chung cư cũ trong tổng thể quy hoạch đô thị.

Trước đây, Nghị định 101/2015/NĐ-CP yêu cầu đạt 100% sự đồng thuận, khiến không ít dự án rơi vào bế tắc. Chỉ cần một vài hộ không đồng ý, dù vì lý do chính đáng hay không, thì cả dự án phải dừng lại. Đây là điều kiện gần như không tưởng trong bối cảnh mỗi khu chung cư có hàng trăm, thậm chí hàng nghìn chủ sở hữu, với lợi ích và kỳ vọng rất khác nhau.

Trong khi đó, Luật Thủ đô số 39/2024/QH15 có quy định liên quan đến việc cải tạo và xây dựng lại các tòa nhà trong đô thị, bao gồm cả nhà chung cư, nhưng không đi sâu vào các chi tiết kỹ thuật hay tỷ lệ đồng thuận riêng cho chung cư cũ.

Việc Quốc hội cho phép Hà Nội thí điểm cơ chế cưỡng chế cải tạo chung cư cũ khi có trên 75% chủ sở hữu đồng thuận là một bước ngoặt rất quan trọng. Bởi vì, ngưỡng 75% là mức “đủ lớn” để phản ánh ý chí chung của cộng đồng cư dân, đồng thời vẫn bảo đảm nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của đa số. Tuy nhiên, tỷ lệ đồng thuận chỉ là điều kiện cần, không phải “chiếc đũa thần” có thể tự động giải quyết mọi vướng mắc.

Điểm nghẽn lớn nhất dẫn đến thiếu đồng thuận vẫn là câu chuyện lợi ích, đặc biệt là hệ số đền bù và phương án tái định cư.
Khi người dân chưa thấy rõ quyền lợi của mình sau cải tạo, họ rất khó đồng thuận. Vì vậy, nếu chỉ dựa vào cơ chế cưỡng chế mà không xây dựng được phương án đền bù, tái định cư thuyết phục thì nguy cơ phát sinh khiếu kiện, mâu thuẫn xã hội là rất lớn.

Chính sách mới chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi đi kèm các cam kết rõ ràng như tái định cư tại chỗ, đồng thời cải thiện chất lượng sống thông qua việc bổ sung hạ tầng, dịch vụ và không gian công cộng.

Cần vai trò mạnh mẽ của chính quyền cơ sở

Ngoài ra, ở góc độ quy hoạch, sai lầm lớn nhất trong nhiều năm qua là tiếp cận cải tạo chung cư cũ như những dự án xây dựng đơn lẻ. Mỗi khu chung cư cũ cần được nhìn nhận như một “tiểu đô thị”, có cấu trúc không gian, hạ tầng và chức năng sống hoàn chỉnh.

Cải tạo chung cư cũ không thể chỉ là phá đi, xây lại vài tòa nhà. Mỗi dự án phải được đặt trong tổng thể quy hoạch khu vực, với tầm nhìn 20–30 năm, trong đó giao thông, trường học, y tế và không gian công cộng phải được tính toán đồng bộ. Nếu muốn đi đến cùng, thành phố cần kiên định nguyên tắc không tăng dân số tại các khu chung cư cũ, mà tập trung tăng hạ tầng xã hội, dịch vụ thương mại và chất lượng không gian đô thị.

Một yếu tố khác là vai trò của chính quyền địa phương. Việc Hà Nội chuyển sang mô hình chính quyền đô thị hai cấp là bước đột phá thể chế, nhưng chỉ hiệu quả nếu đi kèm trách nhiệm rõ ràng.

Nên giao trách nhiệm cho từng phường không chỉ vận động người dân, mà còn tham gia trực tiếp vào công tác quy hoạch, giám sát thực hiện và hậu kiểm. Khi người dân thấy chính quyền địa phương vào cuộc minh bạch, quyết liệt và vì lợi ích chung, sự đồng thuận sẽ đến một cách tự nhiên hơn.

Cơ chế đồng thuận trên 75% đã mở ra cánh cửa quan trọng cho cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội. Tuy nhiên, cánh cửa đó chỉ thực sự dẫn tới một đô thị an toàn, bền vững và có bản sắc khi tỷ lệ đồng thuận được xây dựng trên nền tảng quy hoạch tốt, hạ tầng đồng bộ và sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.