Chung cư mini: Diện tích nhỏ, nỗi lo lớn

LÊ SÁNG• 27/05/2021 06:00

Do bất cập của quy định pháp luật đã làm phát sinh tình trạng nhiều công trình nhà ở riêng lẻ được thiết kế dạng “chung cư mini” trái phép, tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Thời gian qua, tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, căn hộ chung cư mini được rao bán khá nhiều và thu hút được sự quan tâm của nhiều người có mức thu nhập trung bình như công nhân, gia đình trẻ,…

Căn hộ chung cư mini thường có diện tích nhỏ từ 30m2 trở lên với mức giá tương đối dễ chịu khoảng hơn 20 triệu đồng/m2. Ảnh: Bên trong một chung cư mini trên đường Tôn Đức Thắng (Hà Nội)

Căn hộ chung cư mini thường có diện tích nhỏ từ 30m2 trở lên với mức giá khoảng 20 triệu đồng/m2. Ảnh: Bên trong một chung cư mini trên đường Tôn Đức Thắng (Hà Nội)

Giá “hợp túi tiền”

Hầu hết chung cư mini được xây trên các mảnh đất riêng lẻ, phần lớn do các hộ gia đình tự xây dựng, tuy nhiên theo khảo sát tại các quận huyện tại Hà Nội hầu hết không cấp phép xây dựng chung cư mini mà do nhà dân tự biến tướng, tự ý cơi nới, xây thêm tầng, chia phòng rồi bán.

Xuất phát từ thực tế đó, các chuyên gia cho rằng chung cư mini hầu hết đều có pháp lý lỏng lẻo, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, phá vỡ quy hoạch và tất nhiên sẽ rất khó để được cấp sổ đỏ. Quyền sở hữu của người mua có thể chỉ được thể hiện trên hợp đồng mua chung căn nhà, do đó cũng không thể dùng làm tài sản thế chấp để vay ngân hàng.

Thực tế khảo sát cho thấy hiện có rất nhiều tin rao bán căn hộ chung cư mini với giá chỉ từ 500 triệu đồng đến hơn 1 tỷ đồng cho căn hộ 28-60m2. Đơn cử, một “dự án” được quảng cáo nằm ngay trên đường Hoàng Hoa Thám, gần nhà máy bia, được thiết kế hiện đại có các diện tích từ 30-46-50 m2 với giá từ 600 triệu đồng đến 1,25 tỷ đồng một căn.

Hiện có khá nhiều tin rao bán chung cư mini

Các tin rao bán chung cư mini tràn lan trên Internet

Cũng một chung cư mini khác được giới thiệu có vị trí đắc địa cách Hồ Ba Mẫu và công viên Thống Nhất chỉ 1km với các căn hộ thiết kế cực thoáng mát và có sẵn đầy đủ nội thất, thang máy tốc độ cao, camera an ninh, bảo vệ 24/24 có diện tích từ 33-44-48 và 61m2 với giá bán từ 666 triệu đồng đến 1,29 tỷ đồng.

Như vậy, tính ra giá bán của các khu chung cư mini này trong khoảng 20 triệu đồng/m2, mức giá được cho là khá hấp dẫn nếu so với mặt bằng giá nhà chung cư tại Hà Nội hiện nay.

Nỗi lo lớn

Có giá bán hấp dẫn nên các khu chung cư mini đã thu hút được sự quan tâm, tìm hiểu của rất nhiều người. Tuy nhiên, theo các chuyên gia do chưa có hành lang pháp lý rõ ràng, cụ thể cũng như việc phát triển tự phát thì chung cư mini đang tiềm ẩn nhiều nguy cơ.

Nguy cơ hiển hiện nhất là người mua sẽ rất khó được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hay còn gọi là sổ hồng cho căn hộ chung cư mini. Theo ông Lê Thanh Nam, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội hầu hết các chung cư hiện nay đều không đạt tiêu chuẩn, nên rất khó để có thể cấp sổ đỏ cho người dân do không đáp ứng đủ các điều kiện theo Nghị định 71 để được cấp sổ đỏ.

Điều này cũng dẫn đến việc người mua sẽ không tự định đoạt được tài sản mà mình đã bỏ tiền mua và sẽ bị thiệt hại, yếu thế nếu xảy ra các tranh chấp liên quan đến căn hộ chung cư mini.

Đối với những chung cư mini có sổ Hồng thì là dạng sở hữu chung thửa đất và tài sản trên đất.

Đối với những chung cư mini có sổ hồng là dạng sở hữu chung thửa đất và tài sản trên đất

Nguy cơ thứ hai là việc có thể hình thành các khu “ổ chuột” trên cao trong tương lai khi các chung cư mini xuống cấp theo thời gian do khi xây dựng các khu nhà này vốn không tuân theo quy chuẩn thiết kế nào, không được kiểm định, giám sát bởi cơ quan chức năng trước khi đưa vào sử dụng.

Nguy cơ thứ ba là chung cư mini do hình thành tự phát sẽ dẫn đến việc có thể gây thất thu thuế cho nhà nước cũng như làm phá vỡ quy hoạch hạ tầng xã hội của khu vực.

Việc xin phép xây nhà ở riêng lẻ rồi biến tướng thành chung cư mini, chung cư hộp diêm nhiều tầng đã và đang phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, không bảo đảm an toàn PCCC, không đủ điều kiện cấp sổ đỏ, dễ dẫn tới phát sinh tranh chấp, ảnh hưởng an ninh, trật tự xã hội.

Ở khía cạnh pháp luật, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng cần sửa đổi Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014, thành Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Hiện HoREA cũng có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng kiến nghị không cấp sổ hồng cho căn hộ mini.

"Tiến tới sửa đổi Luật Nhà ở theo hướng quy định các trường hợp xây dựng nhà riêng lẻ theo kiểu nhà “chung cư mini” nhằm mục đích kinh doanh phải lập dự án đầu tư, theo quy định của pháp luật" - ông Châu nhấn mạnh.