Ngành bất động sản công nghiệp Việt Nam cần thay đổi mô hình phát triển từ cho thuê nhà xưởng thuần túy sang tạo lập không gian sản xuất, nghiên cứu phát triển và dịch vụ hiện đại nhằm đáp ứng yêu cầu của dòng vốn đầu tư thế hệ mới.
Hệ thống khu công nghiệp tại Việt Nam trong nhiều năm qua đã đóng góp lớn vào việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài, thúc đẩy xuất khẩu và tạo việc làm. Tuy nhiên, phương thức vận hành truyền thống dựa trên việc đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật cơ bản rồi cho thuê lại đất, nhà xưởng và kho bãi thuần túy đang chạm tới những giới hạn phát triển.
Thực tế phát triển tại nhiều địa phương cho thấy quy hoạch không gian khu công nghiệp chưa đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật và liên kết vùng. Hiệu quả sử dụng đất giữa các khu vực chưa đều, trong khi hạ tầng xã hội phục vụ công nhân chưa đáp ứng kịp tốc độ mở rộng sản xuất.
Tại “Hội nghị Ban chấp hành mở rộng và gặp mặt hội viên khu vực phía Nam”, TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; thành viên Hội đồng Tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ; nguyên Ủy viên BTV Thành ủy, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội, nhấn mạnh rằng bất động sản công nghiệp có vai trò là trụ cột thứ hai của thị trường bất động sản, đóng góp trực tiếp cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số. Do đó, lĩnh vực này phải thay đổi tư duy, chuyển dịch từ việc kinh doanh hạ tầng thô sang nhiệm vụ tạo lập không gian và điều kiện vật chất để tổ chức hoạt động sản xuất, nghiên cứu, đổi mới sáng tạo cùng các dịch vụ công nghiệp ứng dụng.
Mô hình thu hút đầu tư dựa vào chi phí thấp cũng đang suy giảm hiệu lực. Đồng thời, các chính sách ưu đãi về thuế ban hành từ giai đoạn trước không còn tạo ra sự khác biệt so với các quốc gia trong khu vực. Nếu tiếp tục giữ cách làm cũ, các khu công nghiệp sẽ khó duy trì sức hút đối với các tập đoàn công nghệ cao.
Làn sóng tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu cùng xu hướng chuyển dịch nhà máy sang Việt Nam đang đặt ra những bài toán hoàn toàn mới. Hơn 70% nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thu hút trong giai đoạn này hướng vào ngành chế biến, chế tạo. Các nhà đầu tư thế hệ mới trong các lĩnh vực điện tử, bán dẫn, trí tuệ nhân tạo và dược phẩm không còn ưu tiên giá đất rẻ hay nhân công chi phí thấp. Họ đòi hỏi sự sẵn sàng của hạ tầng môi trường đạt chuẩn quốc tế.
Hạ tầng môi trường đã trở thành yếu tố quyết định lựa chọn địa điểm của các tập đoàn toàn cầu. Bà Lê Thị Kim Thanh, Đại diện SUEZ Việt Nam, cho biết các tập đoàn sản xuất chip bán dẫn như TSMC có nhu cầu tiêu thụ nước rất lớn và bắt buộc phải dùng nguồn nước khử khoáng để bảo đảm chất lượng sản phẩm. Các thị trường lớn như Châu Âu cũng bắt đầu áp thuế carbon từ năm 2026, buộc doanh nghiệp thứ cấp phải tuân thủ nghiêm ngặt tiêu chí phát thải.
Việc chuyển đổi sang mô hình khu công nghiệp sinh thái vẫn gặp nhiều trở ngại thực tế. Đại diện Công ty Cổ phần Đô thị Amata Biên Hòa chia sẻ rằng dù đã đạt khoảng 86% các chỉ tiêu khu công nghiệp sinh thái, việc thuyết phục khách hàng thứ cấp tham gia chuyển đổi rất khó khăn. Trong tổng số 190 khách hàng tại đây, chỉ có dưới 10 doanh nghiệp chịu hợp tác vì chi phí đầu tư lớn nhưng chính sách hỗ trợ tài chính xanh chưa rõ ràng. Việc thiếu các văn bản hướng dẫn cụ thể về việc tái sử dụng nước thải đạt chuẩn cũng làm lãng phí nguồn tài nguyên lớn, buộc các khu công nghiệp phải dùng nước máy sinh hoạt để tưới cây nội khu.
Để khơi thông nguồn lực và đạt mục tiêu tăng trưởng hai con số, ngành bất động sản công nghiệp cần thực hiện đồng bộ các giải pháp tái cấu trúc không gian và thể chế.
TS Nguyễn Văn Khôi đề xuất nâng cao chất lượng quy hoạch và định hình không gian công nghiệp gắn liền với liên kết vùng. Theo TS Nguyễn Văn Khôi, các tỉnh phía Bắc cần tăng cường kết nối giữa các trung tâm công nghiệp, cảng biển và hệ thống logistics. Các tỉnh phía Nam cần phát huy trục kết nối giữa TP HCM, Đồng Nai, Tây Ninh với các địa phương lân cận. Khu vực Miền Trung và Tây Nguyên nên tập trung phát triển khu công nghiệp gắn với lợi thế cảng biển, năng lượng và chế biến.
Tiếp đến là đưa hạ tầng môi trường thành lợi thế cạnh tranh chiến lược. Bà Lê Thị Kim Thanh khuyến nghị các chủ đầu tư khu công nghiệp mới nên tích hợp hạ tầng cấp nước, xử lý nước thải và tái chế ngay từ khâu quy hoạch ban đầu. Thay vì tự vận hành tốn kém, doanh nghiệp có thể hợp tác với các đơn vị chuyên môn toàn cầu để tối ưu chi phí và giảm thiểu rủi ro kỹ thuật. Bên cạnh đó cần sớm có bộ tiêu chí đánh giá tiêu chuẩn xanh đồng nhất và ban hành quy định pháp lý cho phép tái sử dụng nước thải sau xử lý.
Ông Trần Thiên Long - Phó Chủ tịch Liên Chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam nhận định: “Các nhà đầu tư phát triển bất động sản công nghiệp cần quy hoạch một cách có chiến lược, tầm nhìn cho sự phát triển trong giai đoạn mới. Điều đầu tiên đó là chọn lọc các nhà đầu tư thứ cấp vào khu công nghiệp một cách bài bản, chiến lược hơn. Đặc biệt quan tâm đến việc xây dựng nhà máy chuyển đổi xanh; khu công nghiệp cũng có tầm nhìn về đầu tư phát triển cho ESG để thu hút các nhà đầu tư FDI, tạo ra những giá trị về phát triển kinh tế tốt hơn. Bên cạnh đó, cần kết nối các mạng lưới hệ sinh thái một cách toàn diện, phục vụ cho chính khu công nghiệp và kể cả người lao động đang làm việc tại khu công nghiệp đó, tại cụm công nghiệp đó. Nếu như không có tầm nhìn như vậy thì chắc chắn rằng những mô hình cũ không thể đáp ứng được những tiêu chuẩn mới trong phát triển bền vững của các khu công nghiệp trong thời gian tới”.
TS Nguyễn Văn Khôi khẳng định, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đang tổng hợp toàn bộ các ý kiến từ cộng đồng doanh nghiệp để kiến nghị Chính phủ xem xét khi ban hành các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản. Việc xác định tiền thuê đất cần xem xét đất công nghiệp là tư liệu sản xuất tạo ra việc làm và nguồn thu thuế lâu dài, tránh việc áp giá theo bất động sản thương mại làm suy giảm năng lực cạnh tranh quốc gia.
