Cơ hội “tan băng” cho thị trường bất động sản

>> Doanh nghiệp BĐS tung giải pháp đột phá đón làn sóng mới

Thực tế, hiện nay thị trường BĐS vẫn đối mặt với một số khó khăn chính như: nguồn cung hạn chế, các sản phẩm mới trên thị trường chủ yếu có giá trị cao; ngân hàng thắt chặt tín dụng; tăng cường kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp; và lãi suất tăng cao.

Trong đó, tình trạng tắc nghẽn pháp lý diễn ra trong thời gian dài gây khó khăn cho nguồn cung thị trường, ảnh hưởng đến phương án tài chính của chủ đầu tư dẫn đến giá thành tăng. Quỹ đất phát triển dự án hạn chế, làm ảnh hưởng đến khả năng phát triển dự án mới của các chủ đầu tư.

Một vấn đề nữa là làm thế nào để loại bỏ tâm lý lo ngại, dè dặt và khá thận trọng của các nhà đầu tư như hiện nay trước những dự báo của các chuyên gia về thị trường BĐS bước sang năm 2023 sẽ còn nhiều diễn biến khó lường với những “gam màu xám”, là hoàn toàn có cơ sở.

Những rào cản pháp lý…

Mặc dù đã có một số động thái tích cực nhằm tháo gỡ khó khăn như: Nghị quyết 18-NQ/TW 2022, Chỉ thị 13 của Thủ tướng về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam an toàn, lành mạnh bền vững nhưng các quy định pháp lý mâu thuẫn, chồng chéo tạo rào cản nên phê duyệt dự án, tạo nguồn cung cho thị trường không được cải thiện. Chính quyền các địa phương rất thận trọng trong việc phê duyệt dự án đầu tư do lo ngại vướng mắc quy định pháp luật.

Đánh giá và nhận định về thị trường BĐS, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết: Trong 5 năm trở lại đây (2018 đến tháng 9-2022), nguồn cung có xu hướng giảm rõ rệt, chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn. Tổng nguồn cung căn hộ mới giai đoạn này là gần 300.000 sản phẩm. Sau 2 năm đại dịch, tổng cung 9 tháng năm 2022 đạt 41.886 sản phẩm, tương đương 24% so với năm 2018. Trong quý 3-2022 lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Cũng theo TS Nguyễn Văn Đính, thị trường BĐS chưa thực sự phát huy hết tiềm năng, thế mạnh, nhiều mảng chưa được khai thác, đầu tư hiệu quả; BĐS khu công nghiệp, nghỉ dưỡng mới chỉ tập trung ở một số vùng miền nên chưa tạo được động lực, sức hút đầu tư và phát triển còn cầm chừng; Thiếu hụt nghiêm trọng sản phẩm nhà ở phục vụ nhu cầu thực của nhóm người thu nhập thấp – trung bình. Quy trình, thủ tục pháp lý về tiếp cận đất đai, vận hành dự án, cơ chế bảo đảm phòng ngừa rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường còn hạn chế nên tiềm ẩn nguy cơ rủi ro, tranh chấp…

“Thực trạng nêu trên do nhiều nguyên nhân, nhưng nguyên nhân chính là do vấn đề cơ chế, chính sách chưa thực sự phù hợp và theo kịp với nhu cầu, biến động của thị trường” - TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

>> Giải mã “cơn sốt” dòng vốn nhỏ đang chảy mạnh vào đầu tư BĐS

… và cơ hội “tan băng” cho thị trường BĐS

Đánh giá theo chiều hướng tích cực về thị trường BĐS trong năm 2023, nhiều chuyên gia cho rằng, để thị trường BĐS có thể hồi phục từ năm 2023, giải pháp lớn nhất và có tính quyết định là thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng “Đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất” nhằm phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững, cơ hội “tan băng”, góp phần thực hiện mục tiêu đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao vào năm 2045. 

Theo ông Lê Hoành Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM: Bên cạnh giải pháp lớn nhất và có tính quyết định hồi phục, minh bạch cho thị trường BĐS là thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng. Tiếp theo là thực hiện tốt Nghị định 44/2022/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS và Nghị định số 42/2022/NĐ-CP.

Cũng theo ông Châu, các nghị định này đang là điểm cộng cho thị trường BĐS năm 2023 và những năm tiếp theo, bởi các nghị định này quy định rõ việc sử dụng thông tin dữ liệu thị trường nhà ở như: yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp thông tin về dự án và lượt giao dịch BĐS cho Sở Xây dựng; yêu cầu công khai giấy tờ pháp lý dự án BĐS và thông tin về thị trường nhà ở. "Việc công khai các thông tin về thị trường nhà ở sẽ giúp thị trường lành mạnh và phát triển bền vững hơn" – ông Châu nhận định.

Nhấn mạnh về những điểm cộng của các nghị định về BĐS, ông Châu cho rằng, các nghị định trên sẽ góp phần minh bạch thông tin thị trường BĐS, giúp cơ quan quản lý có thể tham gia điều tiết thị trường, kiểm soát pháp lý dự án, giúp người mua nhà có cơ sở thông tin, dữ liệu về dự án, tránh các trường hợp mua sản phẩm dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

Do đó, “thị trường BĐS trong năm 2023 vẫn có những “điểm sáng” tích cực, sẽ hồi phục và không rơi vào khủng hoảng. Đến giữa năm 2023, tức là kết thúc quý II, thị trường sẽ ổn định và trở về quỹ đạo vốn có của nó thay vì chuyển thành là những gam màu xám” – ông Châu chia sẻ.