Gửi bình luận
Nhiều ý kiến đề xuất áp dụng mức thuế 20% trên chênh lệch giá mua – bán bất động sản để chống thất thu thuế. Tuy nhiên, việc thực hiện phương án này vẫn đặt ra nhiều thách thức…
Trong một Hội thảo về thuế thu nhập cá nhân được tổ chức mới đây, nhiều chuyên gia đã đề xuất thay đổi cách đánh thuế chuyển nhượng bất động sản để đảm bảo tính công bằng và hạn chế thất thu ngân sách.
Theo ý kiến của PGS, TS Phan Hữu Nghị, Phó Viện trưởng Ngân hàng – Tài chính (Đại học Kinh tế Quốc dân), đề xuất chỉ thu thuế khi người bán có lãi, với mức 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán. Phương án này được cho là tương tự với thuế thu nhập doanh nghiệp, giúp phản ánh chính xác lợi nhuận thực tế của người giao dịch bất động sản.
Đồng quan điểm, TS Nguyễn Ngọc Tú (Trường Đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội) cũng cho rằng, thuế chuyển nhượng bất động sản nên dựa trên thu nhập thực tế của người bán, thay vì áp dụng mức thuế cố định trên tổng giá trị giao dịch như hiện nay. Theo TS Nguyễn Ngọc Tú, nếu người bán không có đủ chứng từ hợp lệ để xác định giá mua – bán, có thể áp dụng mức thuế ấn định từ 1-2% trên giá trị bất động sản theo bảng giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành.
Hiện tại, theo quy định, người bán bất động sản phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên tổng giá trị giao dịch, bất kể có lãi hay lỗ. Điều này dẫn đến tình trạng người dân khai giá bán thấp hơn thực tế để giảm thuế, gây thất thu ngân sách nhà nước.
Việc áp dụng mức thuế 20% trên chênh lệch giá mua – bán được kỳ vọng sẽ ngăn chặn tình trạng lách thuế này, đồng thời đảm bảo người có lãi mới phải nộp thuế, tránh trường hợp bất hợp lý khi bán lỗ vẫn phải đóng thuế.
Theo ý kiến của giới chuyên gia, đề xuất thu thuế theo chênh lệch giá mua – bán nhận được nhiều sự đồng tình, nhưng cũng đặt ra không ít thách thức trong việc thực thi.
Một trong những vấn đề lớn nhất là xác định chính xác giá mua ban đầu. Hiện nay, không phải tất cả giao dịch bất động sản đều có hóa đơn, hợp đồng mua bán rõ ràng, đặc biệt với những trường hợp chuyển nhượng qua nhiều đời chủ. Nếu người bán không cung cấp được chứng từ hợp lệ để xác định giá mua trước đó, cơ quan thuế sẽ khó tính toán chính xác mức chênh lệch để áp thuế.
Ngoài ra, việc định giá bất động sản cũng là một vấn đề. Giá thị trường có thể biến động mạnh theo thời điểm, vị trí và nhiều yếu tố khác. Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành thường thấp hơn nhiều so với giá thực tế, nên nếu lấy làm cơ sở để tính thuế, có thể không phản ánh đúng lợi nhuận của giao dịch.
Một số ý kiến cũng lo ngại rằng nếu áp dụng thuế 20% trên lợi nhuận thực tế, người bán có thể tìm cách khai tăng giá mua hoặc giảm giá bán để giảm số thuế phải nộp. Khi đó, cơ quan thuế sẽ phải tăng cường kiểm soát và xác minh từng giao dịch, điều này có thể tạo thêm áp lực hành chính và khó thực thi trên diện rộng.
Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp xung quanh nội dung này, luật sư Lê Thị Nhung – Giám đốc Công ty Lee và cộng sự cho biết, nhiều quốc gia trên thế giới đã áp dụng thuế bất động sản dựa trên chênh lệch giá mua – bán để đảm bảo công bằng và hạn chế đầu cơ. Điển hình như tại Singapore, chính phủ đánh thuế theo tỷ lệ lũy tiến dựa vào thời gian nắm giữ bất động sản, nhằm hạn chế tình trạng mua đi bán lại nhanh để trục lợi. Tại Hàn Quốc, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản cũng được tính dựa trên lợi nhuận thực tế, với mức thuế có thể lên đến 50% nếu thời gian sở hữu quá ngắn.
Theo luật sư Nhung, ở Việt Nam, nếu muốn áp dụng hình thức thuế này, cần có hệ thống dữ liệu giao dịch bất động sản minh bạch và đầy đủ.
“Một giải pháp là xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá giao dịch thực tế, kết hợp với việc yêu cầu tất cả giao dịch mua bán nhà đất phải thông qua hệ thống chính thức, có sự giám sát của cơ quan chức năng. Điều này không chỉ giúp quản lý thuế hiệu quả hơn mà còn tạo nền tảng cho một thị trường bất động sản minh bạch, công bằng” - Giám đốc Công ty Lee và cộng sự góp ý.
Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Trọng Hiệp – Giám đốc Công ty Luật HPVN cũng cho rằng, đề xuất đánh thuế 20% trên chênh lệch giá mua – bán bất động sản có nhiều ưu điểm, nhưng để thực hiện hiệu quả, cần đồng bộ với nhiều giải pháp khác.
Theo luật sư Nguyễn Trọng Hiệp, trước hết, phải hoàn thiện hệ thống định giá đất và giao dịch bất động sản, đảm bảo phản ánh sát thực tế thị trường. Nếu bảng giá đất của nhà nước tiếp tục quá thấp so với giá giao dịch, việc áp thuế theo giá trị thực tế vẫn sẽ gặp khó khăn.
Bên cạnh đó, việc số hóa dữ liệu giao dịch bất động sản cần được đẩy mạnh để cơ quan thuế có thể kiểm tra, đối chiếu một cách chính xác. Các hợp đồng mua bán nhà đất cần bắt buộc công chứng và đăng ký trên hệ thống điện tử, giúp đảm bảo tính minh bạch và hạn chế gian lận.
“Việc tuyên truyền để người dân hiểu rõ về nghĩa vụ thuế và tác động của chính sách mới cũng rất quan trọng. Nếu không có sự đồng thuận từ thị trường, việc triển khai chính sách có thể gặp phản ứng tiêu cực, giống như một số trường hợp trước đây khi người dân tìm cách trì hoãn hoặc né tránh thực hiện nghĩa vụ thuế” - Giám đốc Công ty Luật HPVN chia sẻ.
