Đất ở không hình thành đơn vị ở: Hồi kết cho các khái niệm "vượt khung" pháp luật

Thời gian qua, sau các đợt thanh tra, các dự án có mục đích sử dụng đất là "đất ở không hình thành đơn vị ở" đang dần được chuyển lại mục đích ban đầu: Đất thương mại dịch vụ.

Theo quy định tại Điều 10, Luật Đất đai 2013, đất ở là loại đất phi nông nghiệp được sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình nhà ở (chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ) tại nông thôn và đô thị. Về thời hạn sử dụng đất, Điều 125 Luật Đất đai 2013 ghi nhận đất ở là loại đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài.

"Đơn vị ở" được nêu tại Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3/4/2008: Đơn vị ở là khu chức năng bao gồm các nhóm nhà ở, công trình dịch vụ phục vụ đơn vị ở như nhà trẻ, trường học, chợ, trung tâm y tế, điểm sinh hoạt văn hóa, trung tâm thể dục thể thao, nghĩa trang...

Như vậy, với khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở", có thể hiểu tại các khu đất ở nhưng chỉ được hình thành các công trình làm hình thành các hạ tầng hành chính của một cộng đồng dân cư.

Song, cũng chính từ các khái niệm trên có thể thấy hệ lụy từ sự “sáng tác” này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến công tác quy hoạch, quản lý đất đai trên địa bàn. Thực tế là từ đó đến nay, không ít các khu du lịch, khu biệt thự nghỉ dưỡng đã cho phép cấp đất ở không hình thành đơn vị ở.

Theo đó, người mua biệt thự, condotel gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại đô thị không hình thành đơn vị ở được sử dụng ổn định lâu dài. Tại nhiều dự án condotel, cư dân đã đến ở, sinh hoạt như những chung cư bình thường, gây khó khăn cho công tác quản lý của chính quyền địa phương, quá tải hạ tầng, phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị.

Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia, suy cho cùng sau sự “sáng tác” của các địa phương, đối tượng bị ảnh hưởng lớn nhất chính là doanh nghiệp và thị trường.

Các chuyên gia cho rằng, chiếc áo pháp luật đang quá chật với sự chuyển động của thị trường, các doanh nghiệp lâm vào cảnh “chông chênh” do các cơ quan quản lý nhà nước chưa thật sự sát sao, nhanh nhạy trong việc bám sát thực tế thị trường để đưa ra những chính sách điều chỉnh và biện pháp kịp thời.

Chẳng hạn như đối với khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, nếu đã khẳng định là không hợp pháp thì nhất quyết không “vẽ ra” để cấp xong rồi lại “giữa đường thay đổi” khiến doanh nghiệp tiến không được, lùi không xong.

Việc hủy bỏ một loại hình đất để chuyển đổi sang loại hình khác đã kéo theo rất nhiều vấn đề vướng mắc cần được giải quyết như điều chỉnh quy hoạch, cập nhật dữ liệu đất đai...

Mặt khác, việc thay đổi chính sách quản lý đối với hình thức “đất ở không hình thành đơn vị ở” dẫn đến tiến độ dự án tiếp tục kéo dài do phải điều chỉnh hình thức sử dụng đất, thay đổi quy hoạch dự án; làm phát sinh rủi ro, khách hàng tiếp tục khiếu nại, khiếu kiện về việc sản phẩm dự án không đúng như cam kết ban đầu.

Còn doanh nghiệp đã ký hợp đồng mua bán căn hộ thì vô cùng mỏi mệt vì phải thương lượng với khách hàng để thay đổi nội dung thỏa thuận.