Để hưởng lợi gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng, các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) hoặc sẽ phải dịch chuyển dự án thương mại sang phân khúc được ưu tiên, hoặc phát triển dự án trúng mục tiêu.

Doanh nghiệp BĐS có nợ vay lớn sẽ khó hưởng lợi từ gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng. (Nguồn biểu đồ: Báo cáo nhà ở và thị trường bất động sản năm 2022 của Bộ Xây dựng)

Cơ sở cho kỳ vọng

Nếu xem gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng mà 4 ngân hàng có vốn Nhà nước đã thống nhất, với lãi suất cho vay thấp hơn 1,5- 2 điểm % so với bình quân trên thị trường dành cho lĩnh vực BĐS và có thể mở rộng thêm vốn từ các NHTM khác, đây là một “liệu pháp tinh thần” tạo vốn giá rẻ hơn.

Với thanh khoản tốt, có thêm chương trình tăng vốn qua nhiều phương thức theo trình duyệt của Bộ Tài chính, NHNN (và chủ trương Quốc hội), các ngân hàng Big 4 đang có mặt bằng chi phí vốn thấp hơn thị trường. Các ngân hàng này có thể dành ra khoản tín dụng để cơ cấu lại một số mảng gặp rủi ro cao và chuyển sang đối tượng vay có rủi ro thấp.

Như vậy, tính khả thi của gói tín dụng này rất cao. Hơn nữa, hiệu ứng lan tỏa cũng sẽ rất tích cực khi trực tiếp kéo mặt bằng lãi vay BĐS xuống thấp hơn.

>> Băn khoăn gói tín dụng cho nhà ở xã hội: Lấy đâu dự án để cho vay?

Khó cho doanh nghiệp nợ vay lớn

Việc gói tín dụng này sẽ dành cho đối tượng vay có rủi ro thấp, vào nhu cầu nhà ở thực. Có nghĩa các doanh nghiệp, người vay muốn được tiếp cận, phải đúng nhóm đối tượng này.

Do đó, các doanh nghiệp BĐS sẽ phải chuyển đổi sang dự án phù hợp, nhưng việc này sẽ “đụng” phải khó khăn đối với những doanh nghiệp có BĐS thương mại tồn kho lớn, đã sử dụng dự án BĐS để làm tài sản đảm bảo thế chấp khoản vay (và đang mắc kẹt với nợ vay cũ chưa được khoanh, giãn nợ có nguy cơ trở thành nợ xấu); hoặc làm tài sản đảm bảo để phát hành trái phiếu doanh nghiệp trước đây. Với cả 2 trường hợp này thì doanh nghiệp không thể “xoay xở” để xử lý nợ cũ, tiếp cận vốn mới lãi suất thấp, đặc biệt khi nợ quá lớn.

Nói cách khác, nếu đặt gói tín dụng này vào hiệu ứng từ gỡ khó một phần thanh khoản của thị trường địa ốc, lan tỏa đến thanh khoản các lĩnh vực khác và nền kinh tế thì phù hợp; còn với các doanh nghiệp bất động sản có quá nhiều dự án dở dang, chưa hoàn thiện pháp lý, tổng nợ/ vốn chủ sở hữu quá cao hay nợ ăn mất vốn… thì sẽ không được hưởng lợi trực tiếp từ gói này.