Đề xuất mới cho Nghị định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

>> Luật Đất đai sửa đổi: Bất cập chính sách miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Bộ Tài chính đang xây dựng dự thảo Nghị định quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã hợp nhất nội dung của 02 Nghị định trước đây là “Nghị định 76/2014/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất” và “Nghị định 77/2014/NĐ-CP quy định về tiền thuê đất” thành 01 nghị định.

Quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sẽ được hợp nhất trong một nghị định. Ảnh: DH

Góp ý dự thảo Nghị định, HoREA đề xuất, thứ nhất, bổ sung đơn giá đất tính theo đơn vị mét vuông (m2) để tính tiền sử dụng đất vào tiêu đề và khoản 2 Điều 5 “dự thảo Nghị định.

Thứ hai, đề nghị xác định rõ cách tính tổng diện tích sàn sử dụng đối với trường hợp nhà có nhiều tầng gắn liền với đất được Nhà nước giao trực tiếp cho nhiều đối tượng sử dụng, điển hình là nhà chung cư để tính tiền sử dụng đất vào công thức tại điểm a khoản 2 Điều 6 dự thảo Nghị định.

Bởi lẽ, hiện dự thảo quy định về tổng diện tích sàn sử dụng nhưng chưa quy định rõ đây là tổng diện tích sàn sử dụng riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư tính theo diện tích thông thủy của các căn hộ hoặc phần diện tích kinh doanh thương mại dịch vụ, không bao gồm các diện tích sàn sử dụng chung như hành lang, cầu thang, phòng sinh hoạt cộng đồng, chỗ để xe máy.

Thứ ba, thay thế từ tiền đất bằng cụm từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại khoản 2 và khoản 3 Điều 7 “dự thảo Nghị định” để bảo đảm tính chuẩn xác của quy định pháp luật.

Theo HoREA, Luật Đất đai 2024 không sử dụng từ tiền đất, mà sử dựng từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và xem xét trường hợp sử dụng từ tiền đất trong dự thảo Nghị định thì có ý nghĩa tương đương với cụm từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Do đó, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật, Hiệp hội đề nghị thay thế từ tiền đất bằng cụm từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại khoản 2 và khoản 3 Điều 7 dự thảo Nghị định.

Thứ tư, HoREA đề nghị chọn và có sửa đổi bổ sung Phương án 2 tại tiết a1 điểm a khoản 1 Điều 14 dự thảo Nghị định quy định: Trường hợp trước khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án, người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất theo quy định.

Bởi lẽ Bởi lẽ, với quy định tiền sử dụng đất được tính bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của quy hoạch chi tiết trước và sau khi điều chỉnh sẽ được tính tại cùng thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho phép điều chỉnh quy hoạch chi tiết thì hợp tình hợp lý hơn.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định người sử dụng đất thực hiện thủ tục điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về xây dựng do hiện nay có địa phương yêu cầu nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất trước khi thực hiện thủ tục điều chỉnh quy hoạch chi tiết, trong lúc Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất là chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc để huy động vốn, bán, chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng có sẵn hoặc hình thành trong tương lai.

>> Đồng bộ cơ chế miễn tiền sử dụng đất với dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân

Cần đảm bảo công bằng trong tái định cư

Thứ sáu, đề nghị bổ sung quy định về khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là kinh phí mà người thực hiện dự án tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng hoặc kinh phí mà người thực hiện dự án đã bỏ ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đối với trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai.

Thứ bảy, HoREA đề nghị bổ sung quy định không thu tiền đầu tư cơ sở hạ tầng khu tái định cư đối với người tái định cư đã được giao đất ở tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ tám, đề nghị bổ sung khoản 3a (mới) Điều 18 “dự thảo Nghị định” để “quét” đầy đủ các trường hợp “sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở, quy định tại điểm b khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai” được “miễn tiền sử dụng đất.

Thứ chín, đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 20 “dự thảo Nghị định” theo hướng tiếp tục kế thừa và hoàn thiện lại phần thuyết minh của “công thức” tính “tiền sử dụng đất phải nộp” quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Thứ mười, đề nghị sửa đổi, bổ sung trình tự tính, thu, nộp tiền sử dụng đất để bổ sung thêm trường hợp thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai.

Cụ thể, văn bản của UBND cấp huyện xác nhận số kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được trừ vào tiền sử dụng đất (trong trường hợp người thực hiện dự án ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai).”

Mười một, đề nghị sửa đổi, bổ sung quy định về tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất một năm cần được quy định hợp lý, mà hợp lý nhất là nên từ 0,5% đến 2,5% để áp dụng theo từng khu vực của từng địa phương.

Bên cạnh đó, HoREA cũng kiến nghị quy định rõ đơn giá thuê đất xây dựng công trình ngầm, đơn giá thuê đất đối với đất có mặt nước, quy định trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm mà người thuê đất tự nguyện trả tiền thuê đất cho cả chu kỳ giữ ổn định tiền thuê đất 5 năm. Bên cạnh đó, quy định thời gian ổn định tiền thuê đất trả tiền thuê hằng năm bao gồm cả trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất.