Mục tiêu tăng trưởng hai con số theo Nghị quyết 168 mở ra dư địa cho thị trường bất động sản, nhưng hiệu quả phụ thuộc vào chất lượng phân bổ và cấu trúc dòng vốn.
Nghị quyết 168/NQ-CP đặt mục tiêu tăng trưởng GDP năm 2026 từ 10% trở lên, đồng thời yêu cầu huy động và sử dụng hiệu quả các nguồn lực cho nền kinh tế.
Dòng vốn đúng hướng
Mục tiêu này không chỉ đòi hỏi mở rộng quy mô đầu tư mà còn yêu cầu nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực. Trong đó, dòng vốn giữ vai trò đặc biệt quan trọng bởi đây là yếu tố quyết định khả năng triển khai các dự án hạ tầng, phát triển sản xuất, mở rộng hoạt động của doanh nghiệp cũng như thúc đẩy tiêu dùng.
Đối với thị trường bất động sản, dòng vốn tác động trực tiếp tới khả năng phát triển dự án, thanh khoản, nguồn cung và sức cầu. Vì vậy, khi nhu cầu vốn gia tăng để phục vụ phát triển hạ tầng, sản xuất và đầu tư, bất động sản sẽ có cơ hội hưởng lợi nếu dòng vốn được điều tiết đúng hướng.
Theo đó, nhu cầu vốn sẽ gia tăng mạnh để đáp ứng yêu cầu phát triển hạ tầng, sản xuất, đầu tư và tiêu dùng. Là lĩnh vực có mối liên hệ chặt chẽ với tín dụng, đầu tư công và thị trường vốn, bất động sản được kỳ vọng sẽ hưởng lợi từ quá trình này. Tuy nhiên, cơ hội chỉ có thể trở thành động lực tăng trưởng khi dòng vốn được điều tiết đúng hướng.
Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 26/6/2026, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đạt trên 19,97 triệu tỷ đồng, tăng 7,41% so với cuối năm 2025 và tăng 18,1% so với cùng kỳ năm trước. Diễn biến này cho thấy dòng vốn đang được mở rộng nhằm hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng của nền kinh tế.
Tuy nhiên, mở rộng tín dụng không đồng nghĩa với việc tăng trưởng sẽ bền vững. Điều quan trọng hơn là dòng vốn được phân bổ vào đâu và tạo ra giá trị gì cho nền kinh tế. Nếu tín dụng chủ yếu chảy vào đầu cơ tài sản, tăng trưởng có thể đi kèm rủi ro mất cân đối và hình thành bong bóng trên thị trường bất động sản. Ngược lại, nếu dòng vốn được dẫn dắt vào các lĩnh vực tạo ra năng lực sản xuất mới và đáp ứng nhu cầu thực, bất động sản sẽ phát triển trên nền tảng vững chắc hơn.
Theo đó, tín dụng cần tiếp tục ưu tiên cho công nghiệp chế biến, hạ tầng, logistics, xuất khẩu và các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực. Đồng thời, cần kiểm soát chặt dòng vốn đối với hoạt động đầu cơ đất đai, các dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc những phân khúc có dấu hiệu dư cung.
Song song với việc điều tiết tín dụng, cơ quan quản lý cần theo dõi đồng thời diễn biến tín dụng, giá bất động sản, lượng giao dịch và khả năng hấp thụ của thị trường. Khi tín dụng tăng nhưng chủ yếu làm giá tài sản tăng lên, trong khi nguồn cung không được cải thiện và sản xuất không được mở rộng, hiệu quả của dòng vốn sẽ không còn phản ánh đúng mục tiêu tăng trưởng mà Nghị quyết 168 hướng tới.
Một trong những yếu tố có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản trong quá trình thực hiện mục tiêu tăng trưởng hai con số là mặt bằng lãi suất. Hiện nay, tốc độ tăng trưởng tín dụng đang cao hơn tốc độ huy động vốn, tạo áp lực nhất định lên thanh khoản của hệ thống ngân hàng và chi phí vốn.
Dù vậy, Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần khẳng định sẽ tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ theo hướng chủ động, linh hoạt, vừa hỗ trợ tăng trưởng, vừa kiểm soát lạm phát và giữ ổn định mặt bằng lãi suất. Vì thế, khả năng lãi suất tăng mạnh trong ngắn hạn không lớn, nhưng dư địa để tiếp tục giảm sâu cũng không còn nhiều.
Đối với thị trường bất động sản, lãi suất không phải yếu tố quyết định duy nhất. Điều quan trọng hơn là chất lượng nguồn cung và cơ cấu tín dụng. Nếu dòng vốn tiếp tục ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, nhà ở xã hội và nhà ở thương mại đáp ứng nhu cầu thực thì thị trường vẫn có thể phục hồi ổn định ngay cả khi mặt bằng lãi suất không còn giảm sâu.
Ngược lại, nếu tín dụng tiếp tục tập trung vào các phân khúc đầu cơ hoặc dự án thiếu tính khả thi thì ngay cả lãi suất thấp cũng khó tạo ra sự phục hồi thực chất. Vì vậy, điều hành lãi suất cần gắn với điều tiết cơ cấu tín dụng thay vì chỉ chú trọng đến quy mô tín dụng.
Bên cạnh tín dụng, đầu tư công cũng là động lực quan trọng để hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng theo Nghị quyết 168. Với kế hoạch vốn hơn 1,013 triệu tỷ đồng trong năm 2026, nếu được triển khai hiệu quả, đầu tư công sẽ tạo sức lan tỏa mạnh tới phát triển hạ tầng, đô thị, khu công nghiệp và thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, đầu tư công chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi tạo ra giá trị sử dụng của đất thay vì chỉ làm tăng giá đất. Muốn vậy, phát triển hạ tầng phải gắn với quy hoạch đô thị, khu công nghiệp, logistics và phát triển nhà ở; đồng thời cần minh bạch thông tin quy hoạch và tiến độ dự án để hạn chế đầu cơ theo tin đồn.
Hiệu quả đầu tư cũng cần được đánh giá thông qua các chỉ tiêu phản ánh hoạt động kinh tế thực như số dự án nhà ở hoàn thành, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp, số doanh nghiệp mới và việc làm được tạo ra. Nếu đầu tư công chỉ làm giá đất tăng mà không tạo thêm sản xuất, việc làm và nguồn cung nhà ở thì hiệu ứng lan tỏa sẽ rất hạn chế, thậm chí làm gia tăng rủi ro đối với thị trường.
Đa dạng nguồn lực
Trong dài hạn, để đáp ứng nhu cầu vốn cho mục tiêu tăng trưởng hai con số, thị trường bất động sản không thể tiếp tục phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng. Đây là lĩnh vực có chu kỳ đầu tư dài, trong khi nguồn vốn của hệ thống ngân hàng chủ yếu là tiền gửi ngắn và trung hạn. Sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng sẽ làm gia tăng rủi ro chênh lệch kỳ hạn và tạo áp lực lên thanh khoản.
Theo Bộ Tài chính, đến cuối năm 2025, quy mô thị trường trái phiếu đạt khoảng 30,7% GDP, còn vốn hóa thị trường cổ phiếu tương đương khoảng 77,6% GDP. Đây là nền tảng để doanh nghiệp bất động sản từng bước đa dạng hóa nguồn vốn thông qua cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư bất động sản (REITs), quỹ hạ tầng và các kênh huy động vốn dài hạn khác.
Dù vậy, để thị trường vốn thực sự trở thành kênh dẫn vốn hiệu quả, điều kiện tiên quyết là phải nâng cao tính minh bạch, chuẩn hóa công bố thông tin và tăng cường giám sát. Chỉ khi nhà đầu tư có đầy đủ thông tin để đánh giá rủi ro thì thị trường vốn mới có thể chia sẻ gánh nặng với hệ thống ngân hàng, thay vì chỉ chuyển dịch rủi ro từ khu vực này sang khu vực khác.
Về lâu dài, thị trường bất động sản Việt Nam cần chuyển từ mô hình "ngân hàng tài trợ là chủ yếu" sang mô hình "ngân hàng - thị trường vốn - nhà đầu tư tổ chức" cùng chia sẻ nguồn vốn và rủi ro. Đây cũng là cấu trúc tài chính phổ biến tại nhiều nền kinh tế phát triển.
Hiệu quả của dòng vốn cũng cần được nhìn nhận bằng chất lượng thay vì chỉ dựa trên quy mô. Không nên đánh giá bằng tốc độ tăng tín dụng hay mức tăng giá bất động sản, bởi đây chỉ là những chỉ tiêu phản ánh bề nổi của thị trường. Điều cần theo dõi là dòng vốn có tạo thêm nguồn cung nhà ở, mở rộng năng lực sản xuất, cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và vẫn bảo đảm an toàn tài chính hay không.
Ngoài việc đa dạng hóa nguồn vốn, cần hình thành cơ chế phối hợp chặt chẽ giữa chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa, quy hoạch phát triển và quản lý thị trường bất động sản. Chỉ khi các công cụ điều hành được triển khai đồng bộ, dòng vốn mới có thể phát huy hiệu quả cao nhất, đồng thời giảm áp lực cho hệ thống ngân hàng và tạo điều kiện để tín dụng ưu tiên cho các lĩnh vực sản xuất cũng như các dự án bất động sản phục vụ nhu cầu thực.
Khi tín dụng tăng đi cùng với nguồn cung được cải thiện, tỷ lệ hấp thụ ổn định, nợ xấu được kiểm soát và thị trường vốn phát huy vai trò lớn hơn, dòng vốn sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực đối với bất động sản và nền kinh tế. Đây cũng là điều kiện để mục tiêu tăng trưởng theo Nghị quyết 168 được hiện thực hóa trên nền tảng ổn định, bền vững và gắn với giá trị thực của thị trường.
