Định vị bất động sản công nghiệp Việt Nam

DIỆU HOA• 12/07/2023 13:32

Nửa đầu năm ngành sản xuất gặp khó khăn, sản xuất công nghiệp giảm sút đã ảnh hưởng đến bất động sản công nghiệp, song tình hình đang dần thay đổi, nửa cuối năm sẽ có nhiều tín hiệu triển vọng hơn.

>>Giá thuê bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng

Doanh nghiệp trên toàn cầu đang có những thay đổi trong cách tiếp cận về chuỗi cung ứng.

Sau ba năm bị gián đoạn bởi đại dịch, chuỗi cung ứng toàn cầu đang có những chuyển biến tích cực, dần trở lại trạng thái ổn định. Tuy nhiên, đại dịch và những biến động địa chính trị đã phơi bày sự mong manh của chuỗi cung ứng và tập trung hơn vào khả năng phục hồi. Trong khi đó, chi phí vẫn là yếu tố then chốt của các doanh nghiệp trong tình hình kinh tế khó khăn hiện nay.

Chính trị phân mảnh và các liên minh chiến lược mới

Theo ghi nhận của Savills, các doanh nghiệp trên toàn cầu đang có những thay đổi trong cách tiếp cận về chuỗi cung ứng. Xu hướng này không chỉ đến từ việc họ phải đáp ứng với các căng thẳng địa chính tị và mô hình kinh tế mới mà còn được thúc đẩy bởi những thay đổi trong chính sách chiến lược của các chính phủ trên thế giới.

Đặc điểm nổi bật duy nhất trong hơn 20 năm qua là sự bùng nổ về toàn cầu hóa, từ đó thúc đẩy tăng trưởng kinh tế toàn cầu.

Tuy nhiên, điều này đã được hạn chế dần do nhiều nước có xu hướng đề cao hơn về vấn đề an ninh và bảo hộ thương mại. Các chính phủ cũng đang tìm cách tăng năng suất nội địa đồng thời bảo vệ các ngành kinh tế chiến lược quan trọng. Các ngành này bao gồm năng lượng, thực phẩm và dược phẩm, hay khoáng sản và công nghệ, cần thiết để hỗ trợ các doanh nghiệp có tốc độ tăng trưởng cao trong tương lai, như chất bán dẫn hoặc xe điện.

Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF) đã gọi tình trạng này là "phân mảnh địa kinh tế". Nguyên nhân đến từ việc Nga tấn công Ukraine làm đẩy nhanh quá trình tách rời mối quan hệ Mỹ-Trung, từ đó tạo ra hai vùng ảnh hưởng chính trị và kinh tế lớn trên toàn cầu. Đây là một tình huống chưa từng thấy kể từ khi Liên Xô tan rã.

Trong bối cảnh này, phương án "friendshoring" (việc chuyển dây chuyền sản xuất về các quốc gia bằng hữu) có thể là một trong những động lực quan trọng của chuỗi cung ứng, khi chính sách công nghiệp được triển khai để hỗ trợ thực hiện các chính sách đối nội và đối ngoại liên quan đến an ninh năng lượng, công nghệ mới và chuyển đổi mục tiêu Net zero.

>>Bất động sản công nghiệp: Còn nhiều “lực cản"

Điều này có ý nghĩa gì đối với thị trường bất động sản?

Theo đánh giá của chuyên các chuyên gia, những biến động địa chính trị này có thể ảnh hưởng đến dòng vốn quốc tế đổ vào thị trường bất động sản. Điều này đã bắt đầu xảy ra ở một số nơi trên thế giới.

Những thách thức toàn cầu sẽ ảnh hưởng đến các loại hình bất động sản thương mại, bất động sản công nghiệp

Cụ thể, đầu tư của Trung Quốc vào Mỹ - bao gồm cả bất động sản thương mại đã giảm mạnh kể từ năm 2016. Theo Rhodium Group, điều này chủ yếu là do sự kiểm soát chặt chẽ của Bắc Kinh đối với việc chuyển vốn ra nước ngoài và các rào cản đầu tư ngày càng tăng ở Mỹ đối với các công ty Trung Quốc.

Những thách thức toàn cầu này cũng sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu về các loại bất động sản thương mại, đặc biệt là logistics và sản xuất, trên khắp các thị trường Mỹ, Châu Âu và châu Á - Thái Bình Dương.

Tại khu vực Châu Á - Thái Bình Dương, Trung Quốc vẫn là “công xưởng của thế giới”, chiếm khoảng 30% sản xuất toàn cầu. Bất chấp sự chia rẽ giữa Mỹ - Trung Quốc và sự bất bình ở phương Tây về mối quan hệ với Nga, Trung Quốc vẫn giữ lợi thế cạnh tranh đáng kể nhờ cơ sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, lực lượng lao động chất lượng cao và tích hợp sâu vào chuỗi cung ứng toàn cầu.

Ông Jack Harkness, Giám đốc Dịch vụ Logistics và BĐS Khu Công nghiệp, Savills Châu Á - Thái Bình Dương, cho biết chi phí vẫn là một đòn bẩy mạnh mẽ trong các quyết định về địa điểm đầu tư. Tuy nhiên, việc tăng chi phí lao động ở Trung Quốc đồng nghĩa với việc thị trường này không còn hiệu quả về mặt chi phí như trước, đặc biệt khi các chính sách khuyến khích doanh nghiệp hồi hương và những lo ngại về an ninh toàn cầu đang diễn ra.

"Các công ty đã đặt cơ sở tại Trung Quốc không hẳn sẽ rút khỏi thị trường này. Tuy nhiên, có thể sẽ có sự chậm lại trong việc thiết lập các cơ sở mới ở đó”, vị chuyên gia nói thêm.

Ông Harkness cũng chỉ ra rằng nhiều công ty có cơ sở tại Trung Quốc đang tìm cách mở rộng hơn là thay thế các nhà máy hiện có. Ví dụ, Apple đã công bố kế hoạch đa dạng hóa ra khỏi Trung Quốc. Siemens cũng cho biết họ đang xem xét các địa điểm khác ở Đông Nam Á.

Cơ hội cho Việt Nam

Trong bối cảnh đó, các quốc gia như Việt Nam và Indonesia có thể được hưởng lợi nếu các công ty bắt đầu tìm kiếm các trung tâm sản xuất chi phí thấp khác ở châu Á, đặc biệt là trong các ngành lao động tập trung và ngành công nghiệp với lợi nhuận thấp. Ấn Độ cũng mang lại tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ cho các nhà đầu tư bất động sản thương mại trong tương lai.

Ông Harkness cho biết thêm: “Quá trình này đang được đẩy nhanh trong các ngành được coi là quan trọng chiến lược đối với chính sách công nghiệp của Mỹ và châu Âu. Hơn nữa, có sự hoài nghi về ảnh hưởng của một số chính phủ phương Tây đối với một số công ty công nghệ Trung Quốc, điều này ngụ ý rằng việc mở rộng của các công ty Trung Quốc sẽ bị hạn chế hơn trong tương lai tại những thị trường này".

Nhận xét về xu hướng, ông John Campbell, Phó Giám đốc, Bộ phận Dịch vụ BĐS Công nghiệp Savills Việt Nam cho biết Việt Nam đang được số lượng lớn các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm.

“Cụ thể ở khu vực phía Bắc, cũng như mọi năm, đều chứng kiến nguồn cầu trong ngành công nghiệp điện tử ở mức cao. Ở miền Nam, Savills ghi nhận nhu cầu rất đa dạng, từ logistics, hàng tiêu dùng nhanh, dược phẩm, thực phẩm và đồ uống. Về quốc gia, chúng tôi ghi nhận số lượng doanh nghiệp châu Âu tăng so với trước COVID như Đức, Pháp. Đây là kết quả của các hiệp định thương mại tự do EU - Việt Nam. Các nhà đầu tư châu Á cũng quan tâm đến thị trường miền Nam, như Đài Loan đang có mong muốn đầu tư, tuy ngành điện tử của Đài Loan tập trung ở phía bắc, nhưng các nhà sản xuất tại các ngành khác vẫn rất trông chờ vào thị trường miền Nam.

Ông John Campbell dự báo nửa cuối năm nay sẽ ghi nhận những triển vọng tăng trưởng. Bất chấp các dự báo về suy thoái kinh tế toàn cầu, các tín hiệu vẫn được kỳ vọng khá tích cực.

“Mặc dù có nhiều sự trì trệ trong việc ký kết hợp đồng cho thuê mới nhưng nhiều công ty nước ngoài đã và đang cân nhắc Việt Nam trong năm nay, và họ vẫn đang tìm cách gia nhập thị trường. Nửa đầu năm ngành sản xuất gặp khó khăn, sản xuất công nghiệp giảm sút. Song tình hình đang dần thay đổi và chúng tôi hy vọng nửa cuối năm sẽ có nhiều tín hiệu triển vọng hơn cho với các nhà sản xuất, nhà đầu tư và các công ty logistics. Chúng tôi mong đợi tình hình kinh tế sẽ trở nên khả quan hơn trong nửa cuối năm nay. Đến cuối năm sẽ là một cú lội ngược dòng phát triển ngoạn mục”, vị chuyên gia Savills Việt Nam nhấn mạnh.